Question sur le lissage

[al75]

Bonjour,
J'ai lu attentivement la note d'Aristide sur les montages en échéances lissées, mais je me pose encore une question sur les prêts épargne logement.
Dans l'hypothèse où l'on peut emprunter la somme maximum sur la durée maximum, vaut-il mieux le faire ou non ?
Par exemple, vaut-il mieux emprunter 23000€ sur 15 ans, et faire le prêt complémentaire sur 15 ans également, ou 23000€ sur une durée plus courte et lisser le prêt complémentaire sur 20 ans par exemple ?
Merci de vos réponses.

 

[Aristide]

Bonjour,

Le système de l'épargne logement est tel que vous pouvez avoir un gros prêt CEL en 2 ans et un tout petit prêt en 15 ans.
Dans ce produit, c'est le montant des droits acquis qui permet de calculer le montant du prêt sur une durée donnée.

Par exemple avec 100€ de droit acquis, on multiplie par le coefficient de 1,5 ce qui, dans l'exemple, donne donc 150€.
Ces 150€ représentent la somme maximale des intérêts "que voous avez le droit de payer" sur la totalité de votre prêt.

Le volume des intérêts étant fixé une fois pour toute, il est donc normal d'avoir un gros prêt sur durée courte et inveversement.

A titre d'exemple, pour des droits au taux de 3% (actuariel) vous pouvez avoir :
=> 23.000€ sur 24 mois (Echéance = 988,16€)
OU
=> 3.862,33€ en 180 mois (Echéance = 26,60€)

Pour avoir 23.000€ en 180 mois tel que vous posez la question il vous faudrait (toujours sur un taux à 3% actuariel) avoir 1.787€ de droits acquis.

A noter, comme précisé ci-dessus, que la règlementation prévoit que les taux EL soient exprimés en actuariel.
Pour les comparer aux autres taux, il faut donc d'abord les convertir en "proportionnel".
Par exemple le taux actuariel de 3% ci-dessus devient 2,96% après conversion en "proportionnel".

Donc, chaque fois que le taux "proportionnel" du CEL est inférieur au taux du complémentaire, il faut utiliser les droits correspondants.

Ensuite, c'est l'outil d'optimistion qui, en fonction des autres paramètres du projet et de son financement, ainsi que de l'échéance cible que vous avez déterminée qui cherche la meilleure combinaison "Montants/durées/Taux" de façon a obtenir le coût du crédit le moins cher possible.

Dans ce cas de figure:
vaut-il mieux emprunter 23000€ sur 15 ans, et faire le prêt complémentaire sur 15 ans également, ou 23000€ sur une durée plus courte et lisser le prêt complémentaire sur 20 ans par exemple ?

Je n'ai pas fait la simulation, mais le fait que, dans un prêt à paliers, l'amortissement est moins rapide, donc que les intérêts payés sont plus élevés, il m'apparaît très probable que deux prêts à échéances constantes en 15 ans serait préférable.

Cordialement,

 

[Aristide]

Bonjour,
J'ai lu attentivement la note d'Aristide sur les montages en échéances lissées, mais je me pose encore une question sur les prêts épargne logement.
Dans l'hypothèse où l'on peut emprunter la somme maximum sur la durée maximum, vaut-il mieux le faire ou non ?
Par exemple, vaut-il mieux emprunter 23000€ sur 15 ans, et faire le prêt complémentaire sur 15 ans également, ou 23000€ sur une durée plus courte et lisser le prêt complémentaire sur 20 ans par exemple ?
Merci de vos réponses.

J'ai fait trois simulations:
Voir tableau dans fichier Excel joint:

=> Hypothèse N° 1 avec 23.000€ CEL à 3% actuariel sur 15 ans et un prêt compémentaire de 100.000€ en 15 ans à 4,10%
Echéance totale = 903,08€

=> Hypothèse N° 2 = mêmes données sauf que le logiciel a choisi les durées supposées optimales pour une échéance cible de 903,08€ et la coût de crédit le moins élevé possible

=> Hypothèse N° 3 = Mêmes données sauf deux prêts "gigognes" dont montant et durées déterminées par le logiciel avec hiérarchie des taux suivante :
121-144 mois = 4,05%
145-180 mois = 4,10%
181-204 mois = 4,15%

Conclusions
=> A 0,62€ près, les hypothèses N° 1 et N° 2 donnent le mème résultat.
L'hypothèse N° 2 calcule cependant une 181 ème échéance de 2,27€.
On vérifie que l'optimisation induit plutôt 2 prêts de 15 ans.

=> Par contre, dans l'hypothèse N° 3 avec 2 prêts gigognes, l'optimisation donne:
+ un prêt emboîté de 59.910€ au taux de 4% en 120 mois
+ un prêt CEL de 23.000€ en 180 mois
+ un prêt lisseur de 40.090€ au taux de 4,10% en 180 mois.
Le gain sur le coût du crédit est alors de 520€

 

[al75]

Merci beaucoup pour cette réponse rapide, c'est très clair.
Je me demande juste pourquoi une banque accepterait de faire ce prêt emboîté sur 10 ans.
Avoir un prêt EL sur 15 ans et lisser le principal sur 20 ans, je comprends.
Casser le prêt lisseur en deux dont un de durée plus courte, je comprends bien le principe et l'intérêt pour l'emprunteur mais pour la banque ?
Je pensais que le lissage était fonction de la durée du prêt aidé. Sinon pourquoi on ne pourrait pas casser un prêt classique pour bénéficier de la hiérachie des taux ? Cela parait trop simple, pouvez-vous éclairer ma lanterne ?
Cdt.

 

[Aristide]

Sinon pourquoi on ne pourrait pas casser un prêt classique pour bénéficier de la hiérachie des taux ? Cela parait trop simple, pouvez-vous éclairer ma lanterne ?

Bonjour,

Mais c'est parfaitement possible dans tous les cas, même s'il n'y a pas de prêt à taux zéro, epargne logement, patronal ou autres dans le plan de financement.

Pour la banque il n'y a pas de réel intérêt sauf à proposer une plan de financement bien optimisé à son client et donc être en position favorable vis à vis des concurrents.

Cordialement

 

[al75]

Merci Aristide, j'espère que cela me sera utile le moment venu. En attendant je garde mon CEL de façon à avoir le plus de droits à prêts possible
Cdt.