pret palier

[julienB]

Etant en phase finale de négociation, je me permets de relancer ce sujet.

Pour information, BNPPARIBAS est en train de me préparer un accord de principe pour le milieu de la semaine prochaine avec un taux fixe hors assurance de 3.90 pour ce prêt de 175 000 € sur 20 ans. Cette ultime proposition comprendrait le rapatriement des revenus, la souscription d'une assurance habitation maison et la mise en place d'une assurance-vie avec des versements programmés mensuels. L'ensemble de ces conditions connexes à l'établissement de ce prêt BNPPARIBAS me force un peu la main et me gène un petit peu.

Pensez-vous que l'accord de principe LCL avec un taux fixe hors assurances de 4.00% - valable jusqu'au 22 juin 2009 - pourra se transformer mi juin 2009 en une offre de prêt avec un taux fixe hors assurances de 3.90% ? Mon conseiller LCL actuel me convient bien et je souhaiterais si possible rester dans cette banque. Ce gain éventuel de 0.1% sur le taux fixe me procure toutefois un gain non négligeable de 3 600 € sur toute la durée du prêt.

Qu'en pensez-vous ?

 

[Aristide]

On ne peut rien affirmer mais il faut essayer.

Je vous répète aussi que si vous avez un montage en échéances lissées, outre le taux qui est bien sûr primordial, il y a des principes qui, étant mis en oeuvre,permettent de réduire sensiblement le côut du crédit.
Bon courage

 

[julienB]

Après mûre réflexion, dans la mesure où le LCL ne s'alignerait pas sur l'accord de principe de la BNPPARIBAS avec un taux fixe hors assurance de 3.90% normalement communiqué la semaine prochaine, je solliciterai ces 2 organismes pour recevoir 2 offres de prêt et les étudier très attentivement. Si le LCL s'alignait sur la concurrence la semaine prochaine, je solliciterai une seule offre de prêt auprès du LCL.

Aristide, j'ai bien relu votre post. Je n'ai pas de PEL ou de CEL et mon prêt principal "lisseur" est lissé par rapport à un prêt externe - que j'ai souscrit il y a 2 ans dont la durée restante est de 5 ans - et un prêt 1% patronal avec un taux fixe hors assurance de 1.5% sur 15 ans. Enfin, j'ai bien demandé que le prêt "lisseur" soit lissé avec l'assurance invalidité-décès incluse. L'accord de principe de ma banque respecte les principes de votre post et la mensualité totale à régler est constante sur 20 ans.

Enfin, j'ai une dernière question. Dans mon compromis de vente signé le 7 mai 2009, la date d'envoi au plus tard de mon offre de prêt est fixée au 7 juillet 2009 et la date de signature au plus tard de l'acte de vente définitif est fixée au 23 juillet 2009. Quoiqu'il arrive, je remettrai au vendeur une offre de prêt au plus tard le 6 juillet 2009. Dans ce cas-là et en raison des délais de signature de l'offre de prêt, la signature de l'acte de vente définitif pourrait avoir lieu vers le 30 juillet 2009. Est-ce que cela est grave ? Est-ce que le vendeur pourrait modifier son prix de vente ? Ai-je intérêt à remettre au vendeur une offre de prêt vers le 23 juin 2009 pour être sûr de respecter la date de signature de l'acte de vente définitif ?

La réponse à ces questions est importante pour que je puisse négocier dans les meilleures conditions au cours du mois de juin les 2 offres qui me sont faites.

 

[Aristide]

Bonjour,

Pour le lissage OK......

Mais pour une optimisation maximale il ne me semble pas que votre banque vous propose un montange "gigogne" (prêts emboîtés) ???
C'est source importante de réduction du coût du crédit.
A vous de voir

De plus je suppose que c'est votre banque qui vous "impose" une échéance lissée; ce n'est pas vous qui fixez votre échéance cible ?

Intérêt de la chose:
Généralement les banques saisissent une durée et l'échéance résulte d'un calcul = par exemple 1.143,19€ sur 240 mois.
Eh bien, si vous vous estimez que vous pouvez mettre 1.150€ tous les mois - et que votre banque l'accepte - la durée est réduite à 234 mois.
Donc vous économisez 6 échéances.
Encore à vous de voir.

Pour la signature de l'offre, si vous la recevez le 6 juillet, vous devez réfléchir pendant 10 jours minimum à compter du lendemain 7 juillet.
Donc vous ne pouvez l'accepter avant le 17 juillet.
La signature de votre acte de vente est prévue le 23 juillet.
Je suppose que votre prêteur prend une garantie réelle immonbilère (privilège prêteur deniers / hypothèque) ?
si c'est le cas il ne restera que quelques jours au notaire pour rédiger son acte.
Cela me semble juste; à voir avec votre banque et votre vendeur.

Cordialement,

 

[julienB]

Re-bonjour,

La mensualité est calculée par la banque et est constante sur 20 ans. Cette mensualité est de 1 276 € et correspond exactement à ce que je peux payer.

Concernant les délais, j'ai appelé le clerc de notaire de mon notaire. Elle m'a bien précisé que je devais respecter scrupuleusement la date de communication de l'offre de prêt au vendeur avant le 7 juillet 2009 ... ce que je ferai. L'organisme prêteur fera cautionner mon prêt par CREDIT LOGEMENT et la date de signature de l'acte de vente définitif s'établirait vers le 30 juillet 2009. La clerc de notaire m'a précisé que cela n'avait pas d'importance ayant respecté la date de communication de l'offre de prêt.

En conclusion, je vais mener cette négociation avec LCL et BNPPARIBAS avec un souhait d'avoir une offre de prêt vers le 23 juin 2009 si cela est possible ... même si je sais que je peux la recevoir que le 6 juillet 2009.

Finalement, me conseillez-vous me faire établir une ou 2 offres de prêt ? Je n'ai pas forcément envie de faire travailler une banque pour rien.

 

[kenko82]

L'accord du Crélog il a été obtenu ou pas ?

 

[julienB]

L'accord CREDITLOGEMENT a été validé. Finalement, concernant la future offre de prêt LCL, la caution sera souscrite auprès de CAMCA qui ne posera aucun problème pour mon dossier.

 

[kenko82]

Enfin en même temps à 3.90 % c'est probablement en perte sèche, j'espère que les contreparties négociées par la banque en valent la peine, mais a priori c'est le cas d'après ce que j'ai lu plus haut.

 

[Aristide]

Re-bonjour,

La mensualité est calculée par la banque et est constante sur 20 ans. Cette mensualité est de 1 276 € et correspond exactement à ce que je peux payer.

Concernant les délais, j'ai appelé le clerc de notaire de mon notaire. Elle m'a bien précisé que je devais respecter scrupuleusement la date de communication de l'offre de prêt au vendeur avant le 7 juillet 2009 ... ce que je ferai. L'organisme prêteur fera cautionner mon prêt par CREDIT LOGEMENT et la date de signature de l'acte de vente définitif s'établirait vers le 30 juillet 2009. La clerc de notaire m'a précisé que cela n'avait pas d'importance ayant respecté la date de communication de l'offre de prêt.

En conclusion, je vais mener cette négociation avec LCL et BNPPARIBAS avec un souhait d'avoir une offre de prêt vers le 23 juin 2009 si cela est possible ... même si je sais que je peux la recevoir que le 6 juillet 2009.

Finalement, me conseillez-vous me faire établir une ou 2 offres de prêt ? Je n'ai pas forcément envie de faire travailler une banque pour rien.

Bonjour,

OK mais .....

Concernant l'optimisation, pour strictement la même mensualité de 1 .276€ mais avec un prêt "gigogne" emboîté dans votre prêt lisseur vous pourriez réduire significativement votre coût du crédit.

Votre prêt lisseur en 20 ans est à 3,90%;

Vous savez que le taux des crédits varie avec leur durée.

Imaginez que dans votre montage en prêts lissés, à l'ntérieur du prêt lisseur (d'où les termes "gigogne" ou "emboîté", vous ayez un prêt en 7 ans au taux de 3 % (??? hypothèse pour l'exemple) à due concurrence :
=> vous gagnez sur le taux
=> vous gagnez sur la durée
=> Vous gagnez sur l'assurance car, dans l'exemple, une prime disparaîtera au bout de 7 ans. De plus si, comme vous le dites, il s'agit d'un vrai lissage intégrant bien les assurances dans les échéances lissées, l'équivalent de cette prime qui disparaît sera reporté sur l'échéance de votre prêt lisseur qui, de 20 ans, se retrouvera sur un durée réduite de quelques mois.

Ii y aurait un "effet domino" qui ne pourrait que réduire votre coût du crédit et ceci, comme déjà dit, pour strictement la même mensualité.

Mais, comme je vous le disais, à vous de voir.

Cordialement

 

[julienB]

Bonjour,

Juste une petite information pour que ceux - qui suivent ce fil de discussion - puissent connaître la conclusion de cette négociation. BNPPARIBAS me confirmera demain un accord de principe pour le prêt de 175 000 € sur une durée de 20 ans avec un taux fixe hors assurance de 3.93% et un coût total d'intérêts de 85 830 €. Je fais un dernier point avec mon conseiller LCL demain soir pour savoir ce que compte faire le LCL.

Je suis toujours dans l'idée de solliciter une seule offre de prêt et prendrai ma décision en toute connaissance de cause vers le 20 juin 2009. Je dois remettre une offre de prêt le 7 juillet 2009 au plus tard. Cette décision se fera après avoir étudié l'accord de principe de BNPPARIBAS et la réaction du LCL. Cet examen détaillé portera sur le coût total des intérêts, le montant des frais de dossier, les possibilités de modularité et de report d'échéances, l'éxonération des pénalités de remboursement et les modalités de cautionnement des 2 accords de principe.

Quel est un délai normal entre le lancement d'une opération de mise en place de prêt - avec un prêt 1% patronal accordé, un accord sur les modalités de la délégation d'assurances et un accord de principe accepté - et la réception de l'offre de prêt correspondante ?

A très bientôt ... pour le choix final.