premier investissement locatif ?

[hirkaal]

Bonjour,

Je suis bien content d'être tombé sur ce forum
Je vous explique ma situation qui vous permettra peut être de comprendre mes hésitations :

Couple pacsé, 2 enfants, fonctionnaires educ nat. Revenus nets mensuels 3400€ (hors alloc).
Charges, loyer du logement de fonction : 270 € et crédit auto 275 €.
Nous avons moins de 30 ans.
Ma femme travaille dans l'Yonne. Je travaille en côte d'or. Nous resterons locataires tant que nous ne seront pas tous les deux en côte d'or.

Nous partons du principe que nos enfants iront à la FAC d'ici une quinzaine d'années. Ils auront donc besoin de se loger en ville (notre résidence principale ne sera pas en ville, c'est une certitude).
Partant de cela, pourquoi ne pas acheter un petit studio (avec un crédit sur 8 ans par exemple) afin d'être tranquille de ce niveau là dans une quinzaine d'années. Cela nous permettrai de garder une capacité d'épargne intéressante (pour nous) et quelques années avant la fin de ce prêt, partir sur l'achat de notre résidence principale pour laquelle nous aurons un apport plus important. (nous n'envisageons pas de revendre ensuite ce studio - probablement le garder pour arrondir les fins de mois à la retraite, mais c'est pas demain.... )

Bref, je suis allé voir le banquier qui a trouvé cela logique même si il a été "surpris"... Bref, pour un crédit de 50000 € sur 8 ans, il propose un taux de 3,5 % (non négocié pour le moment), assurance de 2,40 par personne et par tranche de 10000 €. Un studio de ce type se loue environ 320 euros (à mon avis 9 mois par an du fait qu'il s'agit de studio proche de fac). Les mensualités seraient de plus de 500 euros.

Cependant, je me demande simplement si un placement ne serait finalement pas plus intéressant ? Mais dans ce cas, qui me dit que dans 15 ans les loyers des studios proche des facs (que ça soit dans une autre ville ou non) n'auront pas doublés ? (j'exagère, ...)

Que pensez vous de ce raisonnement ? Que pensez vous de cette proposition ?

Merci à vous pour vos avis éclairés.

Bien cordialement.

 

[Buffeto]

Nous partons du principe que nos enfants iront à la FAC d'ici une quinzaine d'années. .

voici une hypothèse hautement .....hypothétique.....

en dehors de ça l'idée d'acheter pour louer se tient ....jusqu'à ce que tu réalises que louer un appart à des étudiant c'est ....la galère....
après se poser la question des loyers des studios dans 15ans c'est metttre la charrue avant les boeufs.
un placement en assurance vie te donneras un horizon moins lointain et tepermettra d'avoir un apport plus important le jour où tu décideras d'acheter ta RP.

 

[hirkaal]

Merci pour ta réponse.
Je suis d'accord que je fais des hypothèses capilotractées. Mais c'est une forte probabilité tout de même, bien plus que de jouer en bourse sur 15 ans non ?

Bref, partons de l'idée inverse et que je n'achète pas de studio. J'achète d'ici 5 ans ma résidence principale avec un crédit d'environ 1000 € sur 20 ans. Et arrivent ces fameuses années fac. J'aurai au final 1000 € à sortir + soit un loyer d'environ 350 euros, soit un crédit si j'achète le studio. Aye..... surtout avec des étudiants qui "coûtent" légèrement plus cher que mes petits bouts actuellement.
Si en revanche j'achète d'ici 1 an un studio. Dans 9 ans, j'ai un loyer de 350 euros qui rentre quasi chaque mois. Ce qui réduira même mes mensualités de ma RP. Mais au final, cela sera t-il rentable par rapport à un placement ? En gros, placer aujourd'hui, 500 euros par mois pendant 15 ans me permettra t-il de garantir un revenu (intérêts) dans 15 ans qui seraient d'environ 350 euros par mois ? Une banque peut elle garantir un taux sans aucun risque de variation ? (c'est une vraie question.)

Ah, j'oubliais, 15 ans, c'est court quand même, quand on voit que des aménagement fiscaux peuvent s'étaler sur 9 ans...

 

[Buffeto]

Je suis d'accord que je fais des hypothèses capilotractées. Mais c'est une forte probabilité tout de même, bien plus que de jouer en bourse sur 15 ans non ?

quelle probabilité?
j'ai moi meme 2 enfants ( 22et 25ans ) dont tout nous laissait à penser jusqu'au baccalauréat qu'elles auraient un brillant parcours universitaire .
leur choix a été autre ....

Et arrivent ces fameuses années fac.

gouverner c'est prévoir , mais sans faire une fixation obsessionnelle .

Une banque peut elle garantir un taux sans aucun risque de variation ? (c'est une vraie question.)

qui peut prévoir ce qui va se passer dans 15ans ?

ah si ...les experts du COR qui nous prévoient un deficit reccord des regimes de retraites en 2050....2050 ils ont deja bien du mal a visualiser 2012.........
( entre nous je pourrais AUSSI prévoir un deficit reccord en 2050 et je ne suispas un expert )

Ah, j'oubliais, 15 ans, c'est court quand même, quand on voit que des aménagement fiscaux peuvent s'étaler sur 9 ans...

ahhh la fougue de la jeunesse sans doute .......les aménagements fiscaux peuvent s'étaler sur 9 ans jusqu'à ce qu'un ministre change tout du jour au lendemain d'un trait de plume.....

la fiscalité est le domaine le plus instable qui existe en France ....


bref mon conseil reste le meme : commencer par une bonne AV.

les banquiers ( et ceux du site ne me contrediront pas ) préfèrent de loin les gens qui ont une habitude et une capacité d'épargne régulière et conséquente......

 

[hirkaal]

Bonjour, merci pour votre réponse.

La probabilité qu'un enfant aujourd'hui, aye en fac dans 15 ans est plus importante que celle de la finance dans 15 ans. Je ne pense pas, malgré mon incompétence et ma jeunesse, que cela puisse être différent... Mon but est donc d'anticiper une dépense très probable dans 15 ans qui risque de nous "faire" mal si on a déjà un crédit pour notre RP. Bref, ne connaissant pas du tous les comparaisons possibles (taux, évolution, ...) est ce qu'un placement peut me garantir un revenu mensuel d'environ 350 euros dans 15 ans ? Que ça soit une AV ou non bien sûr. Je ne connais pas le fonctionnement d'une AV.....

 

[Pendragon]

Bonjour, merci pour votre réponse.

La probabilité qu'un enfant aujourd'hui, aye en fac dans 15 ans est plus importante que celle de la finance dans 15 ans. Je ne pense pas, malgré mon incompétence et ma jeunesse, que cela puisse être différent... Mon but est donc d'anticiper une dépense très probable dans 15 ans qui risque de nous "faire" mal si on a déjà un crédit pour notre RP. Bref, ne connaissant pas du tous les comparaisons possibles (taux, évolution, ...) est ce qu'un placement peut me garantir un revenu mensuel d'environ 350 euros dans 15 ans ? Que ça soit une AV ou non bien sûr. Je ne connais pas le fonctionnement d'une AV.....

Analyse 6 Sigma :
- Vos 350e de loyers vous rapporteront nets 175E (il faut / par 2).

- Vos enfants feront une demande d'APL .

- Maintenant l'idée d'investir n'est pas mauvaise et vous semblez etre séduit par cette idée alors allez y surtout avec les énormes avantages de votre statut privilégié de fonctionnaire.

 

[cthulhu22]

Acheter pour louer, pourquoi pas.
Acheter pour ne pas louer dans 15 ans en partant de l'hypothèse "mon enfant ira dans telle faculté", ça me parait un peu 'hypothétique' comme le dit buffetophile.
Et s'il veut faire une école de commerce ? Une grande école ? Au totalement autre chose ?

Vous ne pouvez pas anticiper cette dépense en achetant un bien pour qu'il s'y installe.
Vous pouvez par contre anticiper cette dépense en investissant. L'idée du studio pour étudiant est risquée, le turn over est important et si vous ne trouvez personne en septembre, c'est une année de loyer qui peut disparaitre.
Une assurance vie ? pourquoi pas. Vous pouvez même "jouer" en bourse.

Pour info: en investissant 600€ par mois pendant 15 ans à 3.7%, vous pouvez retirer 400€/mois sans toucher à votre capital.


PS: pour reprendre votre raisonnement. Vous voulez anticiper une dépense probable dans 15 ans. Vous pensez que le crédit RP + loyer sera dur.
Mais si vous comptez acheter votre RP dans 5 ans, il vous restera au moins 3 ans de crédit sur votre studio. Ce crédit - loyers perçu seront environ la même somme que la location d'un studio (600€ de mensualité pour une location de 320€/mois sur 9 mois). Donc votre solution d'acheter un studio maintenant ne fait que rendre sûr une potentielle difficulté avec les frais.

 

[hirkaal]

Acheter pour louer, pourquoi pas.
Acheter pour ne pas louer dans 15 ans en partant de l'hypothèse "mon enfant ira dans telle faculté", ça me parait un peu 'hypothétique' comme le dit buffetophile.
Et s'il veut faire une école de commerce ? Une grande école ? Au totalement autre chose ?

Vous ne pouvez pas anticiper cette dépense en achetant un bien pour qu'il s'y installe.
Vous pouvez par contre anticiper cette dépense en investissant. L'idée du studio pour étudiant est risquée, le turn over est important et si vous ne trouvez personne en septembre, c'est une année de loyer qui peut disparaitre.
Une assurance vie ? pourquoi pas. Vous pouvez même "jouer" en bourse.

Pour info: en investissant 600€ par mois pendant 15 ans à 3.7%, vous pouvez retirer 400€/mois sans toucher à votre capital.


PS: pour reprendre votre raisonnement. Vous voulez anticiper une dépense probable dans 15 ans. Vous pensez que le crédit RP + loyer sera dur.
Mais si vous comptez acheter votre RP dans 5 ans, il vous restera au moins 3 ans de crédit sur votre studio. Ce crédit - loyers perçu seront environ la même somme que la location d'un studio (600€ de mensualité pour une location de 320€/mois sur 9 mois). Donc votre solution d'acheter un studio maintenant ne fait que rendre sûr une potentielle difficulté avec les frais.

Sauf que dans 15 ans, que mes enfants aillent, ou non, en fac, en ecole de commerce ou autre, les besoins d'argent seront on ne peut plus important que durant leur primaire. D'ou mon résonnement.

Merci à vous pour vos avis, détails, ça me permet d'avoir différents points de vues car mon choix est encore loin d'être fait...

Ensuite, si je retire 400€ par mois pour les études de mes enfants, mon capital n'augmentera quasiment plus.

Que de tirages de cheveux pour arriver à se décider.....

 

[cthulhu22]

C'est toute la problématique de l'investissement.

Pour résumer, oui il vous faut investir. Mais il ne faut pas acheter un studio en se basant sur "dans 15 ans mon enfant ira dedans, ça me fera ça de moins à payer"

 

[hirkaal]

En effet, j'ai probablement mal présenté la question.... En gros, je veux investir (pour mes enfants, je pense que tout le monde fait ça...) mais que choisir entre investissement dans du locatif (qui servira probablement dans 15 ans) ou dans autre chose. Financièrement parlant, est ce que c'est du kifkif ? Car si une AV par exemple sera aussi rentable sur 25 ans ou plus que d'acheter un appart (et d'autres par la suite en autofinancement), je vois pas l'intérêt du locatif. Je n'ai pas de chiffre en tête. Mais à priori, il s'agit plus d'une question purement subjective et non fondée sur des données chiffrées, non ? Dans ce cas, je ferai au feeling...