Premier Investissement locatif - Besoin de conseils

[moietmoi]

Peut etre que certains prefereront le micro. C’est un calcul à faire.

Humm le code des impôts indique que dans les 50% d'abattement, il y a les amortissements considérés comme calculés en linéaire.. ( ceci permet de réintégrer les amortissements pour la plus value court terme des LMP)
Donc le micro n'y fera pas échapper, sauf si ils le passent à-30%..

Qu’en est-il pour ceux qui louent en meublé (LMNP) à un locataire qui en fait sa RP? Il y a la CFE à acquitter par le bailleur mais y a t-il une TH à acquitter dans ce cas présent?

Si le bien est occupé par le locataire en tant que RP au 1er janvier et que le bien est toujours loué, il n'y a pas de th.

 

[Pendragon]

ca m'intéresse d'en savoir plus ...
ce sont des biens que tu as acheté toi même ou bien l'organisme te les a proposés ?

Bonjour Buffeto et bon dimanche,

oui ce sont des biens que j'ai acheté moi même. Le processus existe toujours mais en ce moment le rapport réduction impôt vs loyer max au m2 n'est pas spécialement favorable mais tout dépend où sont les biens.

La defisc 30%, 50% , 85% se calcule sur les loyers annuels dans "Régimes particuliers" Ligne 228.

J'ai des maisons en 30% , 50% louées en direct et d'autres en 85% gérées par une agence solidaire.

Il est sûr que lorsque tu retires 85% des loyers - impôts fonciers-assurances -petits travaux et ben tu es en déficit sur cette colonne... et tu génères du déficit sur les autres biens... En fait ce bien te rapporte plus que son loyer...

Inconvenient : l'agence te prend 6% de frais (déductibles également) mais offre l'assurance loyer impayés

Les conventions sont signées pour 3 ou 6 ans, faut juste penser à les renouveler avant l'échéance. Tant que le locatif pour personnes modestes sera tendu, les conventions seront renouvelées.

Bon le rugby maintenant

Elle est pas belle la vie ?

 

[Buffeto]

Bon le rugby maintenant

et le biathlon en même temps

Elle est pas belle la vie ?

tu as remarqué que je fais partie des gens optimistes par nature ( bon il est vrai que j'ai du revoir ma conception de l'optimisme depuis l'invasion de l'Ukraine ) .

du coup comment s'appelle ton intermédiaire ?

 

[Pendragon]

Soliha
https://soliha.fr/

Moi aussi plus je me rapproche de la fin plus je suis optimiste, car plus je me rends compte que je ne viendrai pas à manquer. Un peu grâce au forum...

 

[Buffeto]

Soliha
https://soliha.fr/

ok merci .

 

[Pendragon]

Il parait évident que le régime Reel est pour l’instant très favorable.
Et le jour où il mettront la réintégration de l’amortissement pour la vente du bien (ce qui va finir par arriver vu les projets de loi qui ont été portés) on pourrait en rediscuter. Peut etre que certains prefereront le micro. C’est un calcul à faire.

Vous allez encore vous fâcher mais je ne suis pas d'accord.

Mais je souhaite partager avec les autres experts du forum.

Le réel serait très favorable ? Euh... très favorable, personne ne vous dira cela.
30% TMI+17% PS + assurances + foncier + petits travaux (il y en a toujours)... En gros pour 500 euros de loyer il vous en reste 200... Et pour ceux qui sont à 41% de TMI je n'en parle pas (il y en a beaucoup ici malgré des efforts énormes ).

Sans travaux, sans defisc, sans intérêts d'emprunt, le micro reste favorable en théorie.

Mais cela reste de la théorie, la pratique se discute avec des amis ou un notaire. Il y a la théorie et la pratique. Surtout lorsqu'en plus on conventionne ses logements.
Votre bible sera la notice 2044-NOT : Notice de la déclaration des revenus fonciers. Les gens négligent trop son contenu.

Quant aux projets de loi dont vous semblez être sûr qu'ils vont être votés... je ne vois pas l'interaction avec une fiscalité au réel sur la revente, l'amortissement etc... Mais ce qui est important c'est que vous vous compreniez bien vous même et ayez foi dans de futurs lois qui impacteront votre investissement au cours des 20 prochaines années.

En conclusion, pour ceux qui veulent garder les mains propres, ne pas être au contact d'un locataire, d'un bien et investir dans l'immobilier, une SCPI peut être la solution pour eux.

Je viens de regarder mes tableaux, mon rendement le pire est sur une maison de 90k avec 8000 euros de revenus soit 6.7% avant impôts.

Le meilleur une autre maison séparée en deux / Valeur 80k, 9300euros de loyers --> 8.6% de renta avant impôts.

Pour les maisons conventionnées le rdt net après impôts= rdt net av impôts de 8.9% --> imbattable.

 

[Buffeto]

Mais je souhaite partager avec les autres experts du forum.

comme dans tous les domaines chaque cas est particulier ...

donc il n'y a pas de généralité et donc aucun régime qui soit supérieur à l'autre dans tous les cas ...

si un régime était toujours supérieur à l'autre ,le régime moins intéressant disparaitrait de lui même ...

c'est d'ailleurs ce que je dis aux jeunes qui ne parlent que de SCI IS avec holding : " si un système était supérieur aux autres , tout le monde le ferait "

 

[moietmoi]

Vous allez encore vous fâcher mais je ne suis pas d'accord.

Personne ne se fâchera.. je crois que tu réponds revenus fonciers, en nu, alors que la remarque parlait du revenu bic en meublé.
Cette remarque indiquait que le réel en bic est favorable tant que la reprise des amortissements lors de la revente n'est pas la règle.
Quant aux rendements, en meublé, dans la majorité des cas, le avant impôt est le même qu'après impôts.

 

[moietmoi]

Quant aux projets de loi dont vous semblez être sûr qu'ils vont être votés... je ne vois pas l'interaction avec une fiscalité au réel sur la revente,

C'est déjà voté pour la location saisonnière.
Pour la plus value, on réintégre tous les amortissements passés

 

[moietmoi]

si un régime était toujours supérieur à l'autre ,le régime moins intéressant disparaitrait de lui même

La tendance du passage du nu au meublé dans les dernières années agace Bercy...