Location meublée déclarée au réel : retour d'expérience

[chantal_hydro]

Ah ben je ne savais pas qu'en 2016 cette réduction disparaissait. Zut !!
Du coup, les frais pour tenue de compta et adhésion CGA seront uniquement déductibles du revenu imposable ??

 

[moietmoi]

Ah ben je ne savais pas qu'en 2016 cette réduction disparaissait. Zut !!
Du coup, les frais pour tenue de compta et adhésion CGA seront uniquement déductibles du revenu imposable ??

non pas du revenu imposable, mais comptés comme charges, dans la comptabilité

 

[ZRR_pigeon]

déductibles des BIC seulement. pas de mélange des catégories de revenus possible.

 

[moietmoi]

déductibles des BIC seulement. pas de mélange des catégories de revenus possible.

pas exactement: ce sont des charges normalement comptées dans la comptabilité du meublé;
et si le résultat bic du meublé est négatif , il peut se déduire d'un autre meublé qui lui serait en bénéfice, mais pas d'un autre bic;

Au passage la comptabilité actuelle du meublé bic , même en ce moment avec la loi permettant de déduire les 915 des impôts, intègre bien ces frais de compta et de cga en charges déductibles mais le comptable fait une réintégration fiscale des 915; qui peuvent alors être en réduction d'impots;

 

[chantal_hydro]

Pour bien comprendre : actuellement, j'ai un résultat nul sur mon meublé : revenus - charges - amortissements. Ces 2 dernières années le comptable "n'a pris" qu'une partie des amortissements annuels pour arriver à un résultat nul, car les amortissements ne peuvent pas conduire à un résultat négatif (si j'ai bien compris).
--> Du coup, au moins à court terme, même si je déduis ces 915 euros au même titre que les autres charges, mon résultat restera à 0 <-> "je paierai réellement 915 euros de plus d'impôt" ? Le fait de déduire les 915 euros des charges n'est "intéressant" que pour ceux qui auraient un résultat positif, même après déduction des autres charges & amortissements ?

 

[moietmoi]

Pour bien comprendre : actuellement, j'ai un résultat nul sur mon meublé : revenus - charges - amortissements. Ces 2 dernières années le comptable "n'a pris" qu'une partie des amortissements annuels pour arriver à un résultat nul, car les amortissements ne peuvent pas conduire à un résultat négatif (si j'ai bien compris).
--> Du coup, au moins à court terme, même si je déduis ces 915 euros au même titre que les autres charges, mon résultat restera à 0 <-> "je paierai réellement 915 euros de plus d'impôt" ? Le fait de déduire les 915 euros des charges n'est "intéressant" que pour ceux qui auraient un résultat positif, même après déduction des autres charges & amortissements ?

c'est quasi cela.... avec quelques nuances; mais en gros oui;

Du coup, au moins à court terme, même si je déduis ces 915 euros au même titre que les autres charges, mon résultat restera à 0 <-> "je paierai réellement 915 euros de plus d'impôt

ce n 'est pas 915 euros d'impot en plus; mais si vous payez un IR en général; vous déduisez de cet impôt en case 7FF le montant réel compta+cga (plafonné à 915)
ce qui revient a dire (bouteille à moitié pleine ou vide) que si vous ne passez pas en charge les "915" alors vous avez droit à la réduction;

(en fait, je le répète le comptable les passe en charge et les réintègre au résultat pou vous permettre d'avoir la réduction d'impôt)

Le fait de déduire les 915 euros des charges n'est "intéressant" que pour ceux qui auraient un résultat positif, même après déduction des autres charges & amortissements

pas forcément car les résultats négatifs, (dus à autre chose que les amortissements) sont reportables 6 ans ou par exemple pour quelqu'un qui n'est pas imposable; ou pour constituer un stock complémentaire d'amortissement, puisque vous utiliser cette charge pour arriver à 0, donc vous entamer moins vos amortissement "ecartés" utilisables indéfiniment

 

[chantal_hydro]

Je me pose quand même une question quant au réel intérêt désormais de passer au réel. Je voudrais vos avis.

J'ai fait des simulations cette après-midi et le gain de passer au réel via un cabinet comptable ne me semble plus si évident.
J'ai un CA annuel de 5 200 euros (je loue un studio en province).

... Certes je ne paie ni IR ni cotisations sociales sur les loyers : grâce à la déduction des frais et des amortissements, j'arrive à un résultat fiscal nul.

... Mais avec le coût de la CFE (568 euros en 2014, avant la demande de plafonnement en fonction de ma VA 2014) et la disparition de la réduction d'impôts pour frais de compta, le gain par rapport à l'imposition au forfait = sur 50% des loyers encaissés est très minime (car alors en parallèle je ne paierais ni CFE ni frais de comptable).

C'est en tous les cas ce que me donne le résultat des simulations que je me suis faite. Certains d'entre vous ont-ils fait l'exercice ? Qu'en pensez-vous ? Est-ce que j'oublie quelque chose dans mon raisonnement ?

 

[ZRR_pigeon]

quelle est votre tranche marginale ?
car elle va s'appliquer sur 50% des loyers du coup.

ce que vous dies n'est pas impossible mais on ne peut rien vous dire sans avoir ni les chiffres ni votre simulation...

 

[chantal_hydro]

Bonjour,

Ma tranche marginale d'imposition est de 30%
Les grands chiffres de mon activité :
CA = 5 220 €
Charges de copro, gestion locative, assurances = 1 056 €
Taxe foncière = 657 €
Charges d'emprunts (en 2014) = 2 280 € ; Cet emprunt a été pris sur 10 ans, en août 2012
Coût annuel comptable et CGA = 915 €

Et depuis 2014, une CFE de 568 €, sur laquelle je vais demander le plafonnement à 3% de la VA.

Je me dis qu'avec un "si petit CA", passer au réel ne sera plus intéressant au vu du coût de compta. Ou alors, faut changer de cabinet (mais dur dur d'en trouver des spécialisés)

 

[Turbo-057]

Passer par un cabinet pour simplement un bien et ce CA me semble déjà limite à la base.