LMNP : concerné par la problématique travaux déductibles à 50% ?

[infosvefa]

Bonjour,

J'essaie de trouver la réponse à ma question un peu partout sur le net, mais je m'y perds...
La mise en place du CIMR par l'état avec le prélèvement à la source en 2019 a-t-il un impact sur les LMNP ?
J'ai pu lire que 50% des travaux 2018 seront déductibles, idem pour 2019, mais que c'est lié au revenu foncier, et donc ne concernerait pas le LMNP (au BIC)... c'est complexe !

Faire un premier investissement locatif avec potentiellement 40 à 50k€ de travaux à prévoir mérite de se poser la question et calculer l'impact éventuel s'il y en a un...
Je souhaite en effet acquérir un bien en 2018 et y faire de gros travaux (toujours en 2018) pour le louer en LMNP.
La question de l'impact se pose aussi pour 2019 si jamais mon projet est décalé.

J'ai trouvé plusieurs liens qui m'éclairent plus ou moins :
- https://support.rendementlocatif.com/hc/fr/articles/360000111872
- https://www.leblogpatrimoine.com/im...ur-revenus-fonciers-en-2018-2019-ou-2020.html

Quelqu'un aurait-il la possibilité de m'ôter ces doutes ?

Merci beaucoup !

 

[moietmoi]

J'ai pu lire que 50% des travaux 2018 seront déductibles, idem pour 2019, mais que c'est lié au revenu foncier, et donc ne concernerait pas le LMNP (au BIC)... c'est complexe !

Bonjour, là ce n'est pas complexe du tout;

la location meublée se déclare en BIC; la règlementation que vous citez concernant les travaux, ne s'apllique pas du tout aux BIC;

en bic : soit vous déclarez en microbic (si vous y avez droit): l'impot et les ps portent sur 50% des recettes (travaux ou pas)

soit vous déclarez au bic réel et les travaux sont à amortir dans la comptabilité; donc en aucun cas la règlementation des travaux dans le foncier n'est applicable;

La mise en place du CIMR par l'état avec le prélèvement à la source en 2019 a-t-il un impact sur les LMNP ?

Comme pour tous revenus, pour les lmnp ayant déjà déclarés, il sera fait un prélèvement trimestriel pour le paiement de l'impot et des ps;

Faire un premier investissement locatif avec potentiellement 40 à 50k€ de travaux à prévoir mérite de se poser la question et calculer l'impact éventuel s'il y en a un..

aucun impact du cimr: vous achetez à 100 000 euros, vous faites avant la mise en location 50 000 euros de travaux: vous avez 2 solutions si vous déclarez au réel: vous faites évaluer par 3 agences le bien après travaux et vous amortirez dans la comptabilité pour 70 à 85% de la valeur estimée(on n'amortit pas le terrain), ou alors vous amortirez 70à 85 % de la valeur d'achat(100) et vous ferez calculer les amortissements sur les travaux effectués( avec factures pièces et main d'oeuvre) , au choix en fonction, si les travaux sont faits par vous ou par des entreprises, et du type de travaux définissant la durée d'amortissement: si vous remplacez une poutre, la nouvelle poutre sera à amortir sur 50 ans , si vous changer la baignoire sans les tuyaux d'eau, sur 10 ans et les tuyaux sur 30 ans...
le cimr ne change rien à cette partie là;

 

[infosvefa]

Bonjour,

D'accord, c'est très clair merci beaucoup, ça me rassure !

Auriez-vous des sites à consulter avec des exemples comparatifs chiffrés de l'amortissement des travaux ?
(soit en les incluant au prix d'achat après leur réalisation ou non)

Je serai bien au régime réel et les travaux seront faits par des artisans (avec factures pièces et main d'oeuvre).

Merci

 

[infosvefa]

Et n'y a t il pas un risque de "perdre" une année d'amortissement à cause de l'année blanche ?
Je ne trouve pas de source officielle qui indique que non

 

[moietmoi]

Auriez-vous des sites à consulter avec des exemples comparatifs chiffrés de l'amortissement des travaux ?
(soit en les incluant au prix d'achat après leur réalisation ou non)

non,je n'en ai pas connaissance, à mon avis seul votre comptable pourra faire cela en fonction des travaux détaillés que vous envisagez: le code des impôts regorge de situations complexes,par exemple une fenêtre double vitrage montée par un professionnel, en "rénovation" risque de ne pas s'amortir sur le même délai que la fenêtre montée en substitution( dans un cas on garde les huisseries, pas dans l'autre), cela dépend aussi du degré de décomposition que prendra votre comptable, la paroi est composée du mur, de la fenêtre complète, ou bien du mur, des huisseries, de chaque vantail, et de chaque vitre...

Et n'y a t il pas un risque de "perdre" une année d'amortissement à cause de l'année blanche ?
Je ne trouve pas de source officielle qui indique que non

effectivement la comptabilité en 2018 sera faite par un comptable qui respecte les règles de la comptabilité, qui sont totalement indépendantes des règles fiscales, et si en 2018 est inscrit à l'actif de l'entreprise une valeur d'immobilisation à amortir pour les murs, l' amortissement commencera en 2018;
Ce qui implique un résultat fiscal plus faible-(là on rentre dans de la dentelle) qui n'aura pas d'implication sur l'impot puisqu'il sera nul,(annulé), sauf si votre résultat comptable est négatif à cause des amortissements, car dans ce cas, la partie des amortissements rendant négatif votre revenu comptable lmnp, sera reporté et , donc, utilisé l'année prochaine; car en lmnp un amortissement ne peut rendre le résultat fiscal négatif

 

[infosvefa]

D’accord je vois bien mieux maintenant.

Complément : en cas de déficit l’année des gros travaux, ce déficit est il reportable sur les revenus d’activité ou bien cela ne s’applique pas pour le LMNP ?

 

[infosvefa]

Et la main d’œuvre des travaux est elle également amortissable ou bien il s’agit uniquement des « obejts Matériels » ?

 

[moietmoi]

Complément : en cas de déficit l’année des gros travaux, ce déficit est il reportable sur les revenus d’activité ou bien cela ne s’applique pas pour le LMNP ?

Petits ou gros travaux, c'est l'article 39 c du code des impots qui s'applique,qui en substance explique que le montant déductible de l'amortissement des biens loués ne peut pas excéder, au titre d'un même exercice, la différence entre le montant du loyer acquis et celui de l'ensemble des autres charges afférentes aux biens loués

donc il y a report fiscal( pas comptable) , ce report n'est fait que sur des revenus de même nature LMNP, et indéfiniment tant que le bien ayant généré du report reste loué;


attention la comptabilité elle, n'est pas concerné par cet article, il y adonc au fur et mesure des années un tableau fiscal des amortissements complètement différent du tableau comptable

Et la main d’œuvre des travaux est elle également amortissable ou bien il s’agit uniquement des « obejts Matériels » ?

Lorsque la France fait terrasser une route(uniquement de la main d'oeuvre), le réseau routier Français prend de la valeur qui est succeptible d'être amortissable;
Donc dans le respect de la comptabilité d'une entreprise(puisque dès que vous faites de la location meublée, vous avez un numéro siret d'entrepreneur) la main d'oeuvre en fait partie;
un exemple dans l'un de mes meublés,un plombier est venu une première fois: 450 euros uniquement de main d'oeuvre, je pensais le faire passer en charges,.Ma comptable a vu une autre facture d'un autre plombier de 175 euros , elle m'a interrogé pour savoir si la main d'oeuvre se rapportait à la même partie des canalisations; Comme la réponse était positive, c 'est devenu un amortissement (450+175)

 

[Bcamp]

Bonjour,
Merci pour ce post, ça répond/confirme également à pas mal de questions