L’immobilier est toujours le meilleur

[moietmoi]

Et ils tiennent toujours la route, il s'est seulement produit un événement inédit dans l'histoire de l'humanité : l'arrivée de taux négatifs. Ce qui a fortement augmenté le pouvoir d'achat des emprunteurs, et donc artificiellement soutenu les prix. Mais la chute n'en sera que plus dure lorsqu'ils retrouveront leur niveau normal. Bien malin qui peut dire quand, au Japon ça dure depuis 20 ans...

un argument qui tient la route, mais qui occasionne une sortie de route car il y a tel ou tel facteur.... autant dire que cela ne tient pas la route du tout...

donc très probablement en 2021 on aura eu au mieux 10 ans de stagnation

ah bon? moi je préfère lorsque tu dis:

Bien malin qui peut dire quand

que ce soit dans l'immobilier ou la bourse, je ne prends jamais en compte les prévisions comme celle ci; l'art de l'investisseur c'est de mélanger le rationnel(objectif, niveau de risque) avec l'irrationnel..

Or ce qui est absolument inédit depuis 2011, c'est qu'on a à la fois une forte baisse des taux, et une (faible) baisse de l'immobilier. Ce qui correspond donc à une forte baisse intrinsèque, compensée par la baisse des taux.
.

entièrement d'accord,

Mais dès qu'on va enlever l'échelle, je souhaite bonne chance à ceux qui tenteront de s'accrocher au pinceau

je me rappelle encore des cours du Professeur Raymond Barre expliquant qu'il ne pouvait coéxister chômage et inflation..que ceci était impossible quand soudain quelques années plus tard au gouvernement le même Raymond barre devenu ministre inventait le mot STAGFLATION pour désigner une période d'inflation et de chômage...contraire à toutes les théories;

donc je préfère trouver des arguments pour ou contre tel placement en fonction de critères objectifs et non pas d'impossibles prévisions de cours, de valeurs ou de lois

 

[Buffeto]

je me rappelle encore des cours du Professeur Raymond Barre

sérieux ? tu as assisté à ses cours ?

perso je pense que je me serais endormi au fond de la classe ....

 

[dodo1]

tiens j'arrive du forum privé de Linxea ( pour ceux qui y ont accès ).

posté par une grande plume de ce forum : " Je connais des gens qui n'ont jamais investi dans quoi que ce soit d'autre que l'immobilier car ils ne connaissaient rien au reste, ils sont riches comme Picsou aujourd'hui, et j'aurais mieux fait de faire comme eux. " . ( le topic : pour commencer avec les SCPI )

Cela ne m'étonne qu'a moitié, il y a quelques semaines il y a eu un reportage qui vantait le faite que pour acheté de l'immobilier locatif il ne fallait pas avoir d'argent qu'on pouvait le faire a crédit.

 

[gunday]

donc il faut relativiser; en centre ville, le risque est moins fort sur le capital, le rendement est plus faible; en périphérie, nul ne sait ce que deviendra ton capital, mais le rendement est nettement plus fort; en campagne les loyers sont chers /rapport aux prix actuels de vente, donc un bon rendement théorique, car il n'y a pas forcément de locataire( quelque soit le prix du loyer)..

En général, oui, mais rien ce n'est pas si linéaire.
Il est possible de cumuler par exemple en ayant un bien en campagne, avec peu de candidat ET un rendement médiocre.
Le marché n'est pas uniforme, donc il y a partout des cas particuliers (en positif ou en négatif)

Dans votre cas, un calcul basique vous permet d'emprunter dans les 280K aux conditions classiques d'un prêt immobilier.
Emprunt qui vous bloquera 1300€ de revenu par mois pendant 25 ans (et coutera 115K€ au total)
[...]
Soit jusqu'à 200K qui vous bloqueraient 200€ de revenu par mois, pendant le temps que vous souhaiterez.

Si j'ai bien compris :
Emprunter en immo 280k coute 1300.
Emprunter 200k en financier ne coute que 200€.
J'ai raté un élément ?

La particularité de l'immobilier est que ce n'est pas un bon business, c'est à dire qu'il ne rapporte pas la rentabilité exigée par un actionnaire, sans levier; d'ou l'utilisation de la dette qui augmente le risque et peut magnifier les profits comme les pertes.

quelle est la rentabilité exigé par un actionnaire ?
Quelle est pour vous la rentabilité de l'immobilier ? (et comment prenez vous en compte les différences territoriales et l’impact du risque sur le rendement ?)
Car sans plus d'information, c'est une affirmation à l'emporte pièce!

Cela ne m'étonne qu'a moitié, il y a quelques semaines il y a eu un reportage qui vantait le faite que pour acheté de l'immobilier locatif il ne fallait pas avoir d'argent qu'on pouvait le faire a crédit.

Oui on peux le faire à crédit.
Il est même possible d'obtenir l'auto-financement, et un emprunt à 110%.
Mais c'est pas franchement facile à réaliser.
Comme on peux courir le marathon, mais pas d'un claquement de doigt. Il faut se préparer physiquement et mentalement.
Pareil en immo, il faut être préparé, patrimonialement et mentalement.

 

[dodo1]

Oui on peux le faire à crédit.
Il est même possible d'obtenir l'auto-financement, et un emprunt à 110%.
Mais c'est pas franchement facile à réaliser.
Comme on peux courir le marathon, mais pas d'un claquement de doigt. Il faut se préparer physiquement et mentalement.
Pareil en immo, il faut être préparé, patrimonialement et mentalement.

bien entendu on peut le faire à crédit, mais la personne en question avait plusieurs appartements. Il est clair que pour le faire il faut déjà avoir de bon revenu et ce n'est pas donné a tout le monde.

 

[Membre33312]

Emprunter en immo 280k coute 1300.
Emprunter 200k en financier ne coute que 200€.
J'ai raté un élément ?

Oui, la différence entre un crédit amortissable et un crédit in-fine.

Faire un investissement à crédit se fait normalement par un crédit in-fine: on vous accorde une ligne de crédit dont vous ne payez que les intérêts et rembourserez le capital quand bon vous semblera, soit par la revente de l'investissement, soit le remboursant régulièrement avec le produit de votre investissement.
Les remboursements réguliers sont réduits et permettent de garder une indépendance entre votre vie personnelle (emploi, etc) et votre vie d'incvestisseur

Le problème avec le crédit in-fine, c'est qu'il se prête très mal avec un investissement immobilier: la revente ne peut se faire que d'un bloc, elle est longue à finaliser et la valorisation du bien n'est pas clairement définie (entre le prix de vente espéré et celui réellement signé, il y a parfois une marge importante)
Pour palier à ces problèmes, l'investissement immobilier se fait quasiment toujours par une avance sur revenus: l'emprunteur paye davantage d'intérêts au début du prêt (quoique de nos jours, c'est moins vrai), et bloque sa capacité d'investissement:
- même si son bien fait la culbute, il n'en bénéficie pas pour pouvoir investir davantage
- et dans le cas inverse, si son bien perd de la valeur, il ne peut pas le revendre (à moins d'accepter de garder une dette après revente)

 

[Cresus93]

au passage, à propos de la paternité du mot stagflation : "Ce mot-valise, contraction de « stagnation » et d’« inflation », a été employé en premier par le Chancelier de l'Échiquier Iain Macleod en novembre 19651 pour décrire la situation économique du Royaume-Uni, à une époque où tous les autres pays développés à économie de marché connaissaient une forte croissance (période des « Trente Glorieuses »). Mais, au cours des années 1970, et spécialement avec le premier choc pétrolier en 1973, la stagflation s'est banalisée."

 

[gunday]

Oui, la différence entre un crédit amortissable et un crédit in-fine.

J'avoue que c'est que je pensais.
Mais il me semble différent de comparer seulement les échéances dans ce cas.
C'est un peu comme comparer un scooter et un poids lourd en disant que les 2 utilise de l'essence et roule sur une route.

Le problème avec le crédit in-fine, c'est qu'il se prête très mal avec un investissement immobilier: la revente ne peut se faire que d'un bloc, elle est longue à finaliser et la valorisation du bien n'est pas clairement définie (entre le prix de vente espéré et celui réellement signé, il y a parfois une marge importante)

Au contraire, dans un emprunt immo, vous adossez une assurance vie, qui sert de garantie, et vous faites tomber vos excédents de loyers dedans.
Avec cet épargne, vous remboursez le capital.

bien entendu on peut le faire à crédit, mais la personne en question avait plusieurs appartements. Il est clair que pour le faire il faut déjà avoir de bon revenu et ce n'est pas donné a tout le monde.

C'est ça.
Il est plus facile de bien négocier, quand on connait le sujet, qu'on le maitrise, qu'on l'a déjà pratiquer, et si en prime on a déjà des résultats derrière soi, ça aide à lever certains doutes du banquier.

 

[Membre33312]

vous faites tomber vos excédents de loyers dedans.
Avec cet épargne, vous remboursez le capital.

S'il est commun, sur certains forums d'investisseurs de parler de rendements mirifiques (>10%) au sujet de l'immobilier. Il faut garder à l'esprit que 95% de l'immobilier se finance soit avec un gros apport, soit avec un reste à payer mensuel, pas avec des excédents.

De toute façon si vous parlez d'une acquisition auto-financée et sans apport, il n'y a même pas besoin de se poser la question il faut à tout prix l'acheter. Elle est forcément une bonne affaire et ne grève en rien votre capacité d'investissement financier.

C'est le principale reproche que je fais d'ailleurs à l'immobilier: tout le monde vous en parle comme d'un monde sans problèmes.
Sauf qu'une maison auto-financée sans apport, à 15% brut, c'est très bien si elle est louée... mais si jamais la demande locative n'était pas aussi importante qu'espérée, vous obtenez un boulet dont vous ne pourrez pas vous séparer (un intervenant sur un autre forum demandait comment faire pour se débarrasser gratuitement d'un bien immobilier encombrant... je crois même qu'il était prêt à payer pour s'en débarrasser !)

Avec des actions financées à crédit, en cas d'appel de marge, vous perdez toute votre mise.
Avec l'immobilier à crédit, en cas d'incapacité de remboursement, vous perdez votre mise et vous gardez en prime une dette.

 

[j.bauer]

quelle est la rentabilité exigé par un actionnaire ?
Quelle est pour vous la rentabilité de l'immobilier ? (et comment prenez vous en compte les différences territoriales et l’impact du risque sur le rendement ?)
Car sans plus d'information, c'est une affirmation à l'emporte pièce!

Prenez 10% pour la rentabilité exigée; Déjà en immobilier d'entreprise, vous aurez du mal à trouver des taux de capitalisation à ce niveau sans gros défaut (plutôt entre 5% et 8% voire moins maintenant avec la baisse des taux d'intérêts pour les biens très bien placés). Pour l'immo d'habitation, les taux de capitalisation sont en général encore plus faibles. D'où le levier.