Les TEG sont inexactement affichés

[Aristide]

Bonjour,

Vous avez acheté une maison ancienne sans travaux.
Il n'y a donc eu qu'une seule mise à disposition de fonds et la "la période de préfinancement" dont vous parlez n'existe pas.

Les frais de caution doivent bien être pris en compte.

Quant aux 458.39 euros (intérêts intercalaires + assurance des mois écoulés) payés le 10/07/2005 ils constituent la première échéance majorée de votre plan d'amortissement puisque les intérêts ont été calculés du 27 juin 2005 au 10/08/2005 (soit plus d'un mois) ainsi que le rattrapage des primes d'assurances.

Il ne s'agit pas là "d'intérêts intercalaires" liés à un préfinancement mais d'une échéance normale avec un surplus d'intérêts et d'assurances liés au délai - supérieur à un mois - entre la mise à disposition des fonds et la première échéance.

Or, le TEG est calculé au moment de l'édition de l'offre de prêt.
A ce moment la banque ne connait évidemment pas la date exacte de mise à disposition des fonds; elle ne peut donc connaître avec exactitude les intérêts réels à inclure dans la première échéance et donc les majorations dues à ce décalage de dates ne peuvent pas être compris dans le calcul du TEG.

A noter par ailleurs que s'il s'agissait d'un préfinancement (comme dans les constructions par exemple) il y aurait eu plusieurs mises à dispositions de fonds à des dates différentes et non connues à l'avance ainsi que pour des montants différents et non connus à l'avance non plus.

Dans ces conditions, comment voulez vous qu'au moment de l'édition de l'offre prêt une banque puissent inclure les intérêts intercalaires (qui en sont bien cette fois-ci) dans le calcul du TEG ?

A toutes fins utiles voir :

Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat

https://blog.cbanque.com/aristide/7...terne-differe-externe-amortissement-immediat/

Cdt

 

[bp1238]

Merci pour la précision de votre réponse.

La banque a bien défini deux périodes dans son offre:
- "période de préfinancement" : Paiement de l'assurance seule;
- "période d'amortissement": Correspondant à l'amortissement du prêt.

Effectivement, la banque ne peut pas connaitre la date de déblocage lors de l'offre.

Suite à votre réponse, je viens de m'apercevoir que je ne travaillais pas avec le tableau d'amortissement de l'offre mais avec celui qui a précédé le déblocage!

Le tableau qui était avec l'offre annonce un TEG annuel proportionnel de 4.97% et il n'y a aucun piège puisque toutes les mensualités sont égales et que les frais sont indiqués à la fin.
Pour calculer le TEG, je suppose que le capital est débloqué à la période 0 et que les frais sont payés à cette même période. Ensuite, on amorti de la période 1 à 300 (25 ans).

Il faut résoudre donc 200k-3450 = SOMME i de 1 à 300 de 1145.70 x (1+t)^(-i).

Et nous avons 0.4139% mensuel soit 4.97% annuel.

Par contre notre tableau réel fait ressortir un coût plus important à cause des intérêts intercalaires et de la prime de raccordement. Je suppose que les banques jouent au maximum les prolongations durant cette phase pour gagner plus sur le prêt... C'est vrai que pour un déblocage le 27/06, j'aurais bien aimé commencer à rembourser le 10/07 puisque la date limite de déblocage était connue depuis l'offre (compromis).

Pour calculer le TEG sur ce dernier tableau, j'ai plus de difficultés car je n'ai pas très bien compris ce qu'il faut mettre en exposant. Est-ce un nombre entier de mois ou bien une fraction de mois pouvant aller par exemple de 0.5 à 300.5 ? Le déblocage du 27/06 et la mensualité intercalaire du 10/07 sont-elles dans une même période (même exposant) ?

Je recherche plus d'information technique pour calculer un taux périodique mensuel d'un crédit qui dure plus de 1 an...

 

[bp1238]

Et si la banque a indiqué "périodicité mensuelle"? Sans durée de période...
On prend 365/12 comme durée de période pour déterminer le taux?

SIGMA[Fi x (1+t)^-(e)]=0

Fi: Flux de tréso (<0 si entrant)
t: Taux périodique
e: Qu'est-ce qu'on met ici? Des entiers ou des fractions de mois?

Exemple:
29/05/2005 : 3450
27/06/2005 : -200 000
10/07/2005 : 458.39
10/08/2005 : 1145.70
...
10/07/2030 : 1145.70

Les explications de la formule du site CBANQUE sont très bien sauf que pour un non initié comme moi, il faudrait quelques exemples supplémentaires dont un du type correspondant à mon prêt pour illustrer la périodicité dite "mensuelle"... et le calcul de son taux de période...

 

[Aristide]

Bonjour,

Le TEG (proportionnel) se calcule par période unitaire contrairement au TAEG qui se calcule directement au taux actuariel annuel.

Le net versé (= montant emprunté - frais obligatoires payés au départ) constitue l'échéance zéro et est un flux de trésorerie positif (l'argent rentre dans votre poche)

Chaque mensualité (avec les seuls frais rendus obligatoires) constituent des flux négatifs (l'argent sort de votre poche).

Dans le TEG l'on prend la durée de période la plus petite pendant toute la durée du prêt sans que celle-ci puisse être inférieure à un mois. Dans les prêts avec des remboursements mensuels la période unitaire est donc de 1 mois.

Le taux périodique mensuel se calcule par actualisation - de n=1 à n = 300 par exemple si la durée est de 300 mois - des échéances (flux de sorties de trésorerie = flux négatifs) au TEG périodique recherché, par itérations, de telle sorte à retrouver le net versé.

Supposons que ce TEG périodique soit de 0,25%

Une fois ce taux périodique trouvé il faut le multiplier par "le rapport entre la durée de l'année civile et la durée de la période unitaire" (article R313.1 du code de la consommation). Ce "rapport" doit être retenu avec au moins une décimale.

Si la durée de l'année civile est de 365 jours puisqu'il y a 12 mois dans l'année, la durée de la période unitaire sera de 365/12 = 30,41666666...jours.
Et "le rapport entre la durée de l'année civile et la durée de la période unitaire" sera de 365 / (365/12) = 12 (pas de décimale dans ce cas)

Si la durée de l'année civile est de 366 jours puisqu'il y a 12 mois dans l'année, la durée de la période unitaire sera de 366/12 = 30,50 jours.
Et "le rapport entre la durée de l'année civile et la durée de la période unitaire" sera de 366 / (366/12) = 12 (toujours pas de décimale)

Dans les deux cas, avec un TEG péridique de 0,25% pris pour hypothèse, le TEG sera donc de 0,25% x 12 = 3%

Si la durée période unitaire était 70 jours, avec une année civile de 365 jours le "rapport" serait de 365/70 = 5,21428571429.
Dans ce cas la banque peut choisir le nombre de décimales qu'elle veut à condition qu'il y en ait au moins une.

L'on perçoit la stupidité de ce texte:

Une banque qui retiendrait toute les décimales annoncerait un TEG de 0,25% x 5,21428571429 =1,303357...% (aucune règle d'arrondi n'est fixée pour le TEG lui même contrairement au TAEG ???)

Une autre banque qui ne retiendrait qu'une seule décimale comme le code de la consommation le permet annoncerait 0,25% x 5,2 = 1,30%

Pour calculer un TEG c'est très simple avec la fonction TRI de Excel.

NB) - C'est le TEG de l'offre qui compte; pas celui résultant des diverses mises à disposition de fonds dont ni les dates ni les montants ne sont connus au moment de l'émission de l'offre.

Cdt

 

[bp1238]

Encore merci pour cette réponse.

Donc:
- si mon taux périodique mensuel calculé est 0.413908%.
- si le taux périodique mensuel affiché par la banque est 0.41%

Le TEG annuel affiché par la banque devrait être (0.41% x 12 = 4.92%) ?

Avec quelle précision doit-être affiché le taux de période?

 

[Aristide]

Bonjour,

Que ce soit pour le taux effectif périodique ou pour le taux effectif global, contrairement à ce qui est prévu pour le TAEG (concerne les prêts à la consommation), , la réglementation ne précise rien quant aux arrondis.

Pour le calcul du TEG, la seule règle qui existe - non pas sur un arrondi - mais sur le minimum de décimale à retenir concerne le coefficient multiplicateur résultat "du rapport entre la durée de l'année civile et la durée de la période unitaire". Ce minimum de décimale à retenir est fixé à "au moins une décimale".

Article R313-1

II.-Pour les opérations de crédit destinées à financer les besoins d'une activité professionnelle ou destinées à des personnes morales de droit public ainsi que pour celles mentionnées à l'article L. 312-2 (concerne les prêts immobiliers), le taux effectif global est un taux annuel, proportionnel au taux de période, à terme échu et exprimé pour cent unités monétaires. Le taux de période et la durée de la période doivent être expressément communiqués à l'emprunteur.

Le taux de période est calculé actuariellement, à partir d'une période unitaire correspondant à la périodicité des versements effectués par l'emprunteur. Il assure, selon la méthode des intérêts composés, l'égalité entre, d'une part, les sommes prêtées et, d'autre part, tous les versements dus par l'emprunteur au titre de ce prêt, en capital, intérêts et frais divers, ces éléments étant, le cas échéant, estimés.

Lorsque la périodicité des versements est irrégulière, la période unitaire est celle qui correspond au plus petit intervalle séparant deux versements. Le plus petit intervalle de calcul ne peut cependant être inférieur à un mois.

Lorsque les versements sont effectués avec une fréquence autre qu'annuelle, le taux effectif global est obtenu en multipliant le taux de période par le rapport entre la durée de l'année civile et celle de la période unitaire.

Le rapport est calculé, le cas échéant, avec une précision d'au moins une décimale.

La pratique courante est de retenir toutes les décimales pour le taux périodique ainsi que pour le coefficient "rapport entre la durée de l'année civile et la durée de la période unitaire. Le produit de ces deux éléments aboutissant au TEG étant quant à lui arrondi par excès sur la seconde décimale.

Procédant ainsi le TEG affiché est maximisé.

Cdt

 

[bp1238]

Dans mon cas, 0.41% x 12 = 4.92% au lieu de 4.97% affiché.

D'après ce qui expliqué dans le document suivant, l'affichage du TEG serait faux...
http://www.empruntstoxiques.fr/IMG/pdf/Fidal_Focus_sur_le_TEG_errone-nov_2012.pdf

Cette source est-elle valable?

Le taux périodique affiché a été sous-estimé mais le taux annuel est conforme.

Quand au rapport dont parle la loi, il n'y a pas de décimales dans mon cas puisque c'est 12.

La seule question tient dans l'affichage du TEG périodique et j'ai pu consulter des offres de prêts autour de moi où le taux périodique affiché était de 4 décimales (est-ce une correction des banques suite à la découverte d'une anomalie d'affichage sur les contrats passés?).

 

[Aristide]

Et nous avons 0.4139% mensuel soit 4.97% annuel.

Dans mon cas, 0.41% x 12 = 4.92% au lieu de 4.97% affiché.

Le taux périodique affiché a été sous-estimé mais le taux annuel est conforme.

???
0,4139% x 12 = 4,9668% arrondis par excès à 4,97% sur la seconde décimale

D'après ce qui expliqué dans le document suivant, l'affichage du TEG serait faux...
http://www.empruntstoxiques.fr/IMG/pdf/Fidal_Focus_sur_le_TEG_errone-nov_2012.pdf

Cette source est-elle valable?

J'ai, lu "en travers" mais j'y ai remarqué qu'il y est dit que le TEG doit être indiqué avec au minimum une décimale.

Rien de tel n'est écrit dans les textes concernés.

Ainsi qu'expliqué antérieurement (voir ci-dessus article R.31.1 du code de la consommation) c'est le coefficient multiplicateur résultant "du rapport entre la durée de l'année civile et celle de la période unitaire" qui doit être retenu avec au moins une décimale; ce n'est donc pas la TEG lui même.

Cdt

 

[bp1238]

Vous avez raison sur le R31.1. Et dans mon cas, le rapport est de 12.0. Il est donc exact sans l'arrondir et sans le tronquer.

Le TEG affiché a trois chiffres significatifs. Donc obligatoirement 4.965%<= TEG < 4.975% (pour les arrondis)

Cela implique 0,41375% <= TEG/12 < 0,4145833333333333%

Soit 0,41375% <= Tp < 0,4145833333333333%

Mais Tp=0.41% et donc Tp < 0.41375%. Il est donc hors plage pour assurer la précision de TEG affichée par la banque.

En revanche, si nous avions eu Tp=0.414% ce serait bon car 0.414% x 12 = 4.968% qui s'arrondi à 4.97%.

Est-ce que cette démonstration tient la route?

 

[Aristide]

Le TEG affiché a trois chiffres significatifs. Donc obligatoirement 4.965%<= TEG < 4.975% (pour les arrondis)

Cela implique 0,41375% <= TEG/12 < 0,4145833333333333%

Soit 0,41375% <= Tp < 0,4145833333333333%

Mais Tp=0.41% et donc Tp < 0.41375%. Il est donc hors plage pour assurer la précision de TEG affichée par la banque.

En revanche, si nous avions eu Tp=0.414% ce serait bon car 0.414% x 12 = 4.968% qui s'arrondi à 4.97%.

Est-ce que cette démonstration tient la route?

Je ne comprends rien à vos chiffres et calculs.

Je vous rappelle que l'on calcule d'abord le TEG périodique et que c'est seulement dans un second temps que l'on multiplie ce résultat par " le rapport entre la durée de l'année civile et celle de la période unitaire" (rapport avec au moins une décimale) et non pas l'inverse comme vous pratiquez ci-dessus.

Il faut résoudre donc 200k-3450 = SOMME i de 1 à 300 de 1145.70 x (1+t)^(-i).

Et nous avons 0.4139% mensuel soit 4.97% annuel.

Avec ces données le TEG mensuel est de 0,41425493015923%

Le rapport entre la durée de l'année civile et celle de la période unitaire étant égal à 12 le TEG est de 0,41425493015923% x 12 = 4,97105916191076%

Si l'arrondi est précisé avec trois décimales le TEG serait alors de 4.971%

Cdt