Bonjour a tous j'ai une question qui me taraude. Quand on parle d'investissement a crédit dans les parts de SCPI on peut déduire les intérêts d'emprunt des revenus locatifs avant impôts. Étant a 30% de TMI l'imposition sera sur 47.2% ce qui veut dire que si je prend par exemple sur 200k sur 20 ans au taux de1.89% les intérêts du crédit seront de 40k environ. Prenons une SCPI purement française avec un taux de rendement interne de 4% net de frais de gestion sans aucune revalorisation de parts. Prenons ensuite 13% de frais d entrée pour simplifier soit un achat de 174k de parts. Le rendement annuel est de 6960 euros (4% x 174k) soit sur 20 ans 139200 euros. L impôt du pour toutes ces années est de 65702 euros plein pot soit un résultat net d impôt de
73498 euros. Avec une déduction des intérêts (40k) le montant de l impôt du est de 46822 euros soit un résultat net de 92378 euros soit une différence de 18886 de gain sur la version a 1.89.
Sur le même endettement avec un taux a 0.98
Les intérêts sont de 20k soit un montant d'impôt du de 56262 soit résultat net de 82938 euros. Le gain entre les deux résultats net est de -9746 euros.
L'amortissement a 1.89% a fait une dépense de 40k et un gain d'impôts de 10k. Soit 30k de dépense.
L'amortissement a 0.92% a fait 20k de dépense et une pertes impôt de 10k soit 30k de dépenses.
A priori le résultat est similaire mais au niveau de l'assurance les frais sont plus élevés et y compris en cas de remboursement anticipés des ira non ? Du coup il vaut mieux privilégier l'amortissement a 0.92% ? (Bon ok a 0.92% on demande aussi la domiciliation bancaire et les frais de CB et de gestion / tenue de compte) a moins de les faire sauter après un an (il me semblait que cette pratique était interdite pour la rp.. idem pour les SCPI ?)
73498 euros. Avec une déduction des intérêts (40k) le montant de l impôt du est de 46822 euros soit un résultat net de 92378 euros soit une différence de 18886 de gain sur la version a 1.89.
Sur le même endettement avec un taux a 0.98
Les intérêts sont de 20k soit un montant d'impôt du de 56262 soit résultat net de 82938 euros. Le gain entre les deux résultats net est de -9746 euros.
L'amortissement a 1.89% a fait une dépense de 40k et un gain d'impôts de 10k. Soit 30k de dépense.
L'amortissement a 0.92% a fait 20k de dépense et une pertes impôt de 10k soit 30k de dépenses.
A priori le résultat est similaire mais au niveau de l'assurance les frais sont plus élevés et y compris en cas de remboursement anticipés des ira non ? Du coup il vaut mieux privilégier l'amortissement a 0.92% ? (Bon ok a 0.92% on demande aussi la domiciliation bancaire et les frais de CB et de gestion / tenue de compte) a moins de les faire sauter après un an (il me semblait que cette pratique était interdite pour la rp.. idem pour les SCPI ?)
