Erreurs de ma banque (Casden) sur mon prêt immo, que dois je faire ?

[Aristide]

+ Taux prêt Intérêts 3.95 (montants intérêts : 90311.65), j ai aussi l'info "Taux période/mois 0.374%

Ce taux de période corespond au taux périodique effectif je suppose ?

Si l'on considère l'année civile de 365 jours et la durée d'un période de 365/12 =30,416667j
Le TEG serait
=> 0,374% x (365/30,41667) = 4,488%
ou
=> 0,374% x [365 / (365/12)] = 4,488%

+ Quelle(s) assurance(s) obligatoires et facultatives Je ne trouve pas cette information sur le contrat, il me semble qu on avait le choix entre 2*50 ou 2*100 mais le calcul est bien fait sur les 2*100.

Cette information est indispensable car seules les primes concernant l'assurance obligatoire sont à prendre en compte dans le calcul du TEG.

L'information est forcément quelque part dans l'offre/contrat.

+ Echéance avec assurances décès invalidité 871.48 : ça c est le montant donné sur l offre de pret, mais comme je l explique ci dessus, ils se sont trompés après le 2eme déblocages, ils ont arreté de me débiter les intérets et du coup, pour rectifier, je paye désormais 872.37 tout les mois

C'est le calcul de l'offre de prêt qui importe

+ Frais de garanties La je ne vois rien sur mon contrat, ni garantie ni hypothèque evoquée dans l'offre. Est ce que c' est possible ?!

Un prêt immobilier sans garantie est peu probable.

Mais, même s'il en était ainsi, ce serait précisé "Sans garantie" dans la clause garantie.

Vous avez sans doute signé votre achat VEFA chez un notaire; regardez cet acte ou bien interroger votre notaire.

Merci pour votre aide (et je crois que les 2 mots les plus adaptés seraient "bon courage"

Pour un résultat correct il faudrait fournir les précisions manquantes.

Par ailleurs, je regarderai ce que je peux faire mais vous demande un peu de temps.

Cordialement,

 

[pollux1963]

Une autre précision : je me souviens vaguement, lors de notre dépot de dossier que la chargée de clientèle nous avais dit qu'on avait pas a faire d hypothèques avec leur crédit, mais une caution (moins cher, et qu on en récupérait une partie à la fin du crédit). C est un vague souvenir, rien d ecrit sur l offre de pret et je ne retrouve pas de papier. Il faut encore que je fouille et que je vérifie mes relevés de l'époque mais serait il possible que là aussi il y ai un loup et mon TEG soit encore plus faux ?

Bonjour,

Avez vous eu le temps de vérifier ce point ?

Bien cordialement

 

[Edony77]

Bonjour,
J ai téléphoné a la casden pour vérifier avec eux :
Pour l'assurance, ils ont l habitude de traiter avec la MGEN et nous avaient donc fait passer par eux d apres mon interlocutrice, ce n etait pas une obligation.
Dans les conditions generales du pret il est écrit " Chapitre 4 Assurance - Les condition de l assurances sont fixées par le contrat d assurance groupe souscrit aupres de la CNP par la MGEN [...] les garanties sont précisés dans la notice d assurance [...] et subordonnée à l acceptation de l assureur. En cas de refus de l agrément de l assureur, le ou les emprunteurs peuvent demander la resolution du contrat de pret sans frais ni pénalité..."
A la MGEN l assurance pour les pret de la casden sont obligatoirement à 100% sur chaque tete. donc 2*100% dans notre cas


D'après la fille, toujours, "il n y a pas d'hypothèques et c est la Casden qui fournit la garantie d'où la nécessité de souscrire aux parts sociales, qui sont remboursable par la suite".

Est ce que c'est suffisant comme info pour vous ?

Pour l histoire de ma différence de mensualité, donc ça ne fausse pas mon TEG calculé au moment de l offre de pret, par contre comme cet écart viens de leur faute, je dois pouvoir renégocier le remboursement de cette petite différence mais j ai bien compris que ce sont 2 choses distinctes

Cordialement

 

[vivien]

Bonjour,

je dois pouvoir renégocier le remboursement de cette petite différence mais j ai bien compris que ce sont 2 choses distinctes

Avant de négocier quoi que ce soit et notamment une petite différence je pense qu'il est préférable de voir dans votre dossier s'il y a éventuellement d'autres erreurs avec des conséquences financièrement plus favorables pour vous. Je pense notamment aux erreurs de TEG.

Car il est probable, que si vous veniez à négocier un "petit" point, la banque prendrait les dispositions pour vous empêcher toute demande postérieure relative au prêt.

Cdt.

 

[Edony77]

Avant de négocier quoi que ce soit et notamment une petite différence je pense qu'il est préférable de voir dans votre dossier s'il y a éventuellement d'autres erreurs

Oui, c'est pas faux ! J espere qu'Aristide (ou un avocat ou qqn d autre) trouvera quelque chose. J'ai contacté mon notaire pour savoir ce qu il a de son côté comme garantie sur le pret et qui l'a versé, par contre ils annoncent 3 semaines pour me répondre car c'est déjà aux archives chez eux

 

[Aristide]

Bonjour,

J ai téléphoné a la casden pour vérifier avec eux :
Pour l'assurance, ils ont l habitude de traiter avec la MGEN et nous avaient donc fait passer par eux d apres mon interlocutrice, ce n etait pas une obligation.

Que voulez vous dire par "ce n'est pas une obligation" ?

Dois-je comprendre que l'assurance est totalement facultative auquel cas son coût n'aurait pas à être pris en compte dans le calcul du TEG ?

A la MGEN l assurance pour les pret de la casden sont obligatoirement à 100% sur chaque tete. donc 2*100% dans notre cas

OK; mais :
+ 2 x 100% obligatoires ?
Ou
+ 1 x100% obligatoire + 1 x 100% facultative ?
Ou
+ 2 x 100% facultatives ?

D'après la fille, toujours, "il n y a pas d'hypothèques et c est la Casden qui fournit la garantie d'où la nécessité de souscrire aux parts sociales, qui sont remboursable par la suite".

Est ce que c'est suffisant comme info pour vous ?

Non car il faut savoir si, outre les parts sociales, cette caution a doné lieu a une commission de caution (non restituable) et à un dépôt de garantie (éventuellement partiellement restituable) et, le cas échéant, quels en sont les montants ?

J'ai contacté mon notaire pour savoir ce qu il a de son côté comme garantie sur le pret et qui l'a versé, par contre ils annoncent 3 semaines pour me répondre car c'est déjà aux archives chez eux

J'attends donc des précisons avant de me lancer dans des calculs.

Cdt

 

[vivien]

Bonjour,

Que voulez vous dire par "ce n'est pas une obligation" ?

Ne pensez vous pas qu'il s'agisse d'une précaution oratoire de l'interlocutrice, voulant dire que le client avait tout loisir de passer par une autre compagnie d'assurance ?

Pour Vanille : je ne me souviens plus de la date à partir de laquelle les banques étaient tenues d'informer les emprunteurs qu'ils étaient libres dans le choix de l'assurance.

Néanmoins toutes les informations et/ou réponses demandées par Aristide sont indispensables pour procéder aux calculs.

Cdt.

 

[Vanille95]

Pour Vanille : je ne me souviens plus de la date à partir de laquelle les banques étaient tenues d'informer les emprunteurs qu'ils étaient libres dans le choix de l'assurance.

Pour les prêts immobiliers : 01/09/2010 (art. L312-8 alinéa 4 du code de la consommation).

 

[vivien]

Bonjour,

Pour les prêts immobiliers : 01/09/2010 (art. L312-8 alinéa 4 du code de la consommation).

Incroyable l'organisation et la rapidité de la réponse. Certain(s) pourrai(en)t être envieux !

 

[Aristide]

Bonjour,

Il manque encore d'autres informations.

Jusqu'en janvier 2008, je payais de l amortissement des interets et l assurance.

Voudriez vous préciser car on amortit du capital mais on n'amortit pas des des intérêts; on les paie.

Donc :

1) - Qu'avez vous réellement payé de juillet 2007 à janvier 2008 :

+ Amortissement capital + Intérêts + assurances = c'est à dire une échéance normale complète ?
Ou bien
+ Intérêts plus assurances = c'est à dire que vous aviez un différé de capital encore appelé différé partiel ?

2) - Ce différé était-il "interne" c'est à dire qu'il n'augmentait pas la durée du prêt qui restait donc à 300 mois mais générait un impact à la hausse sur les mensualités ultérieures ?

Ou bien était-il "externe" (encore appelé "anticipation") c'est à dire qu'il augmentait la durée sans impact sur les échéances d'amortissement ?

3) - Cette période de différé - interne ou externe - était-elle prévue dans votre offre de prêt ?
Quelle était la durée de différé prévue

=> Ces trois points ont un impact sur le TEG.

A partir de janvier 2008, et pour 11 mois, je devais faire un report des amortissements (mais pas des intérets, pour ne pas payer des intérets supplementaires sur les intérets eux memes). J'ai un courrier de leur part, du service réclamation car j avais eu bcp bcp de soucis avec eux sur la mise en place du credit.
Ce courrier me confirme "Pendant le report, vous ne reglez que les interets calculés sur les sommes reelement debloquées et l assurance".

Ici il s'agit donc d'un différé de capital (partiel) interne

Etait-il prévu dans l'offre de prêt ? => impact sur le TEG

... nous conditionnons cette proposition commerciale au retour de l'avenant édité le 16 janvier 2008,accepté[/I]" (16 janvier, avant la date de mon courrier ?! antidatage ?)

S'il y a eu avenant, il s'agit d'un avenant de renégociation et un nouveau TEG a dû être calculé.

Il serait sans doute utile d'avoir toutes les informations concernant cet avenant.

Et je ne sais pas si cela a une importance mais l acte notarié, parle de notre crédit de 157000 Euro mais n en précise pas le taux (ni nominal ni teg).

Vraissemblablement cet acte ne concerne que votre acquisition et pas votre crédit.
Très probablement il n'y a pas eu de garantie réelle immobilière.

Cordialement,