dossier convainquant ?

[Italianodu13]

Oui voila dans ma RP il y a un locatif en plus

 

[Italianodu13]

Bonjour,

pas de problème de compréhension: 44.000 € de salaires + 20.000 € de loyers perçus.

1 seul emprunt à 480 € par mois

avec une nouvelle mensualité programmée à 2300 €

en calcul selon 2 méthodes d'approche:

salaires + 80 % des loyers = 60.000 € de revenus globaux pris en compte.
2300 = 480 = 2780 € mensuel X 12 = 33.360 €
rapporté aux 60.000 € de revenus retenus on arrive à 55.60 % d'endettement

on est trop haut, le maxi dans cette formulation ne doit pas atteindre 50 %
et encore c'est pour des revenus autrement plus importants que 44.000 € de salaire

seconde méthode: 70 % des loyers retiré des charges d'emprunt

20.000 x 70 % = 14.000 €

emprunts prévus = 33.360 €

33.360 - 14.000 = 19.360 €

19.360 / 44000 € de salaires = 44 % endettement

la norme est limitée à 33 %

donc en résumé, le projet ne passe pas.

j'avais bien trouvé une solution avec une banque qui retient 80 % des loyers enlevés des emprunt et une possibilité d'aller jusqu'à 40 % mais je coince sur le reste à vivre qui doit être de 2300 € mensuel pour un couple avec 1 enfant.
la seule solution proposé par mon simulateur ressort avec une durée de 35 ans à 2.45 % afin de descendre la mensualité et ainsi passer pour le restant du. (sur 25 ans on est à 1.85 %)

autant dire que ça coûte un bras par rapport au 25 ans

c'est un produit réservé pour des opérations de remaniement de lignes d'emprunts avec un patrimoine conséquent et qui n'est pas diffusé pour l'instant chez les courtiers mais seulement à titre expérimental depuis quelques mois

PS: avec une assurance en délégation, vu votre âge vous pourriez avoir une mensualité assurance de 96 € maximum à 100 % sur chaque tête.....
revoyez déjà ce point là pour la charge d'emprunt.

bien cordialement

Merci de la reponse

Refaite le calcul avec un type 2 supplementaire louer 800e/mois qui sera dans ma RP EST on obtient 27% je crois

Dites moi

 

[ICF62]

pour répondre à la demande de elro974

1200 € de salaire c'est un peu léger

avantage: vous avez des biens

donc si la banque prend en compte le revenu locatif que vous pourrez tirer de la maison que vos parents vous donne, on peut estimer qu'elle pourra enlever 70 % du loyer du montant de la mensualité de votre nouvelle maison.

si vous empruntez 110.000 € sur 20 ans vous allez arriver vers 600 € de mensualité.
si vous louez la maison actuelle pour 500 € on retiendra 70 % de 500 € = 350 €

600 € - 350 = 250 € de charge théorique

1200 € - 250 € = 950 € le reste à vivre est correct.

maintenant sur la Réunion je ne sait pas comment les banques aborde les prêts immobiliers et les calculs d'endettement relatif.

sinon ici c'est un dossier que moi je présenterait au crédit agricole....

à la Réunion vous avez de la chance: vous avez le rhum agricole et le crédit agricole...

bien cordialement

 

[ICF62]

Merci de la reponse

Refaite le calcul avec un type 2 supplementaire louer 800e/mois qui sera dans ma RP EST on obtient 27% je crois

Dites moi

d'abord on dit s'il vous plait ....

 

[Italianodu13]

d'abord on dit s'il vous plait ....

Mdr
Merci a tous de nous eclairer dans notre projet

 

[cedricmr]

Ben non, c'est pas suffisant pour emprunter 525K€ sur 25 ans si on prend :
revenus : 44 000€/an arrondis à 3700€/mois
fonciers : 30 000€/an (20Ke actuels + 10K€ du nouveau T2 à construire avec votre résidence principale), arrondis à 2500€/mois
crédit Immo actuel : 480€/mois
crédit espéré : 2300€/mois (assurance comprise ?)

 

[Italianodu13]

Ben non, c'est pas suffisant pour emprunter 525K€ sur 25 ans si on prend :
revenus : 44 000€/an
fonciers : 30 000€/an (20Ke actuels + 10K€ du nouveau T2 à construire avec votre résidence principale)
crédits actuels : 480€/mois

Nous avons un bon dossier avec tous nos credit fait au credit agricole avec 2 appart de payer et des rentrees regulieres avec une RP avec du locatif supplementaires.
Le restant a vivre est bon c est seulement l endettement qui est au dessus.

Le dossier va etre presenter la semaine prochaine ... on verra

 

[cedricmr]

d'accord.
Mais le taux d'endettement n'est pas bon quand bien même la banque se baserait sur la totalité des revenus fonciers (alors qu'on sait que ce n'est pas le cas).
que le nouveau T2 ne produit pas de revenus immédiats…

 

[paal]

Nous avons un bon dossier avec tous nos crédits faits au Crédit agricole avec 2 appart de payer et des rentrées régulières avec une RP avec du locatif supplémentaires.

Si c'est le Crédit Agricole qui l'affirme en ces termes, il ne devrait y avoir aucun problème, et je ne vois même pas pourquoi, vous êtes venu exposer votre cas ....

Le restant à vivre est bon c'est seulement l'endettement qui est au dessus.
Le dossier va être présenté la semaine prochaine ... on verra ..

Sur les bases que vous nous exposez, cela ne devrait donc poser aucun problème ; sauf que vous allez solliciter un prêt d'un montant assez conséquent et sur une durée longue (25 ans) pour un nouveau bien, lequel vient s'ajouter à d'autres biens financés par des prêts de la même banque, et qui doivent effectivement poser une toute petite question de capacité d'endettement ....

Mais comme dit la chanson : tout va très bien Madame la Marquise, on déplore juste un tout PETIT RIEN, un incident, on pourrait presque dire une bêtise ....

 

[ICF62]

20.000 € BRUT de foncier existant + 9600 € brut EXPERE sur le nouveau = 29600 € de loyers BRUTS

revenus salaires: 44.000 €

charges d'emprunts 480 € + 2300 € = 2780 € X 12 = 33.360 €

si on retient 70% des loyers brut à déduire des charges d'emprunt pour obtenir la charge théorique résiduelle nous obtenons 20.720 € à déduire des 33.360 € de mensualités = 12.640 €

12640 € par rapport au 44.000 € de salaires = 28.73 %

sur le papier ça passe

mais.....

vous avez oublié les petits calculs et paramètres annexes:
vos impôts: ...........vous payez 4700 € d'impôts............après l'opération et la mise en location vous serez à 8.000 €
et encore en ne retenant que 20.000 € de foncier imposable sur les 29.600 € encaissés.
ensuite la question est de savoir s'il vous reste de l'épargne en réserve, car la plupart des banques vérifient ce point de sécurité pour un investissement locatif.ici en haut de France la crédit agricole réclame une épargne égale au minimum à 6 voire 12 mois de loyers...

et dans votre dossier il est clair que tout repose sur les loyers.
et même si vous êtes sur qu'il n'y aura jamais aucun problème c'est tout de même la banque qui prête.....

Bon après les règles d'approche peuvent varier en fonction des régions et de leur direction dans chaque banque.
il faut souhaiter que votre projet aboutisse.
tenez nous au courant.

bien cordialement