Bonjour,
Nouveau sur le forum, je n'ai pas trouvé de discussion correspondant à ma problématique (sauf erreur de ma part).
Je me place dans un cas de transmission familiale (de ma mère vers ses deux enfants : ma sœur et moi) avec les divers abattements de donation déjà intégralement consommés précédemment.
Ma mère souhaite transmettre de son vivant son patrimoine restant : une maison (de vacances) avec un terrain constructible non viabilisé, pleine propriété de ma mère (reçu par héritage en 2002).
J'aimerais, avec ma soeur, garder la maison et organiser un projet immobilier sur le terrain constructible : division en quelque lots sur lesquels nous pourrions faire construire quelques petites maisons locatives, et envisager que d'autres lots soient vendus.
Pourrait-on envisager le schéma suivant (en évitant l'abus de droit évidemment) :
- création d'une SCI d'attribution à capital faible
- apport du terrain par ma mère à la SCI pour un montant de 80k€
- apport en compte courant de 80k€ par les enfants (40k€ chacun, nous avons le cash) pour financer la viabilisation des terrains
- profitant de la valeur nette faible de la SCI (maison - comptes courants), notre mère nous transmet ses parts de SCI (valeur faible, donc droits faibles)
- une fois la viabilisation réalisée, la SCI d'attribution attribue les différents lots aux deux enfants (qui possèdent l'intégralité des parts).
- dissolution de la SCI d'attribution
Ainsi, ma sœur et moi aurions en pleine propriété les terrains viabilisés. Ensuite, nous pourrions réaliser un projet immobilier locaif sur le terrain, par exemple faire construire, apporter l'usufruit à une SCI d'exploitation à l'IS... à voir.
Un tel montage vous semble-t-il envisageable ? Cela me semble tiré par les cheveux, mais au final serait-ce vraiment différent d'un montage plus classique de donation de parts de SCI après emprunt ?
Dans l'hypothèse où cela serait réalisable, pourrait-on imaginer apporter également la maison à la SCI d'attribution au début de l'opération, pour la faire passer dans le patrimoine des enfants également (modulo la question du montant de la viabilisation / construction...). Etant entendu que nous la garderions ensuite en indivision dans notre patrimoine propre suite à la dissolution de la SCI d'attribution.
Auriez-vous d'autres idées répondant à notre problématique ?
Merci pour vos avis et bonne journée !
Nouveau sur le forum, je n'ai pas trouvé de discussion correspondant à ma problématique (sauf erreur de ma part).
Je me place dans un cas de transmission familiale (de ma mère vers ses deux enfants : ma sœur et moi) avec les divers abattements de donation déjà intégralement consommés précédemment.
Ma mère souhaite transmettre de son vivant son patrimoine restant : une maison (de vacances) avec un terrain constructible non viabilisé, pleine propriété de ma mère (reçu par héritage en 2002).
J'aimerais, avec ma soeur, garder la maison et organiser un projet immobilier sur le terrain constructible : division en quelque lots sur lesquels nous pourrions faire construire quelques petites maisons locatives, et envisager que d'autres lots soient vendus.
Pourrait-on envisager le schéma suivant (en évitant l'abus de droit évidemment) :
- création d'une SCI d'attribution à capital faible
- apport du terrain par ma mère à la SCI pour un montant de 80k€
- apport en compte courant de 80k€ par les enfants (40k€ chacun, nous avons le cash) pour financer la viabilisation des terrains
- profitant de la valeur nette faible de la SCI (maison - comptes courants), notre mère nous transmet ses parts de SCI (valeur faible, donc droits faibles)
- une fois la viabilisation réalisée, la SCI d'attribution attribue les différents lots aux deux enfants (qui possèdent l'intégralité des parts).
- dissolution de la SCI d'attribution
Ainsi, ma sœur et moi aurions en pleine propriété les terrains viabilisés. Ensuite, nous pourrions réaliser un projet immobilier locaif sur le terrain, par exemple faire construire, apporter l'usufruit à une SCI d'exploitation à l'IS... à voir.
Un tel montage vous semble-t-il envisageable ? Cela me semble tiré par les cheveux, mais au final serait-ce vraiment différent d'un montage plus classique de donation de parts de SCI après emprunt ?
Dans l'hypothèse où cela serait réalisable, pourrait-on imaginer apporter également la maison à la SCI d'attribution au début de l'opération, pour la faire passer dans le patrimoine des enfants également (modulo la question du montant de la viabilisation / construction...). Etant entendu que nous la garderions ensuite en indivision dans notre patrimoine propre suite à la dissolution de la SCI d'attribution.
Auriez-vous d'autres idées répondant à notre problématique ?
Merci pour vos avis et bonne journée !
