Après un long temps de silence, je reviens vers vous.
La proposition de vente a été établie par le vendeur à 310 000 euros en juillet et elle a été abaissée tout début septembre à 300 000 euros.
Pour ma part, après avoir fait part part de mon souhait d’acheter cette maison à 260 000 euros fin juillet, j’ai remonté cette valeur à 275 000 euros et compte adresser une proposition d’achat à 290 000 euros d’ici la fin du mois de septembre. Cette proposition en bonne et due forme sera signée par mon épouse et moi-même et comprendra notamment des clauses suspensives liées à la possibilité d’habiter cette maison à la fin du bail du locataire occupant fixée au 31 décembre 2019 et à l’obtention de ce prêt avec un taux fixe hors assurance inférieur à 2%. Cette proposition d’achat est en train d’être étudiée par mon notaire et par la Directrice de ma banque.
Enfin, suite au dernier contact avec le vendeur, il me semble que j’ai de grandes chances d’avoir cette proposition d’achat acceptée pour ce montant de 290 000 euros.
D’autre part, cette maison est louée à un faible loyer de 890 euros et cette maison est estimée à 360 000 €. Le locataire âgé de 78 ans dispose de ressources largement supérieures à celles précisées pour le locataire âgé disposant de faibles ressources (cf. 20 013 euros précisé dans le décret n°2013-1190 du 19 décembre 2013).
Dès signature de l’acte de vente lors du 1er trimestre 2018, je préviendrai le locataire de ma volonté de lui adresser un congé pour habiter et lui signifier le fait que son bail ne sera pas renouvelé au 31 décembre 2019.
Enfin, pour être complet, je vais solliciter des devis personnalisés d’assurance emprunteur (MAMUT-MUTLOG, AGPM, AFI ESCA, MALAKOFF-MEDERIC, SWISSLIFE, APRIL, METLIFE) et suis anxieux des futures réponses ayant eu 2 arrêts (respectivement de 2 mois ½ et 1 mois ½) pour dépression réactionnelle liés à des conditions de travail très difficiles lors des 5 dernières années. Ces événements sont dorénavant derrière moi et tout va pour le mieux depuis bientôt 3 ans ; ma situation professionnelle ayant évolué depuis. Afin que ces assureurs puissent établir leurs devis personnalisés, je recevrai la semaine prochaine de mon médecin psychiatre un rapport médical de synthèse expliquant le diagnostic, les traitements médicamenteux pris lors de ces arrêts et leurs guérisons. Je pense que je n’aurai aucun refus de la part des assureurs mais pense en même temps avoir une surprime d’assurance associée à une exclusion de garantie liée à la dépression.
Voici mes questions :
- dois-je demander à ma banque un pré-accord sur le fait de m’accorder un prêt de 290 000 euros sur une durée de 25 ans pour le transmettre en même temps que ma proposition d’achat ? Ce type de lettre a-t-il une valeur juridique ? Qu’en pensez-vous ?
- dois-je faire réactualiser la simulation de prêt de ma banque établie début juillet 2017 pour un montant de 270 000 euros et un taux de 2.2% sur 25 ans ?
- il existe un réel risque juridique que le locataire ne souhaite pas quitter les lieux début 2020 car il sera âgé même s’il dispose de ressources élevées. Qu’en pensez-vous ? Quelqu’un ayant déjà vécu cette expérience peut-il me conseiller ? Que se passe-t-il si ce locataire tombe gravement malade au second semestre 2019 et ne peut quitter les lieux ?
- pouvez-vous me conseiller sur les sociétés d’assurance ? Est-ce qu’une exclusion en garantie ITT (dépression) peut empêcher les banques de m’octroyer ce prêt de 290 000 euros alors que je dispose de solides revenus et que je n’ai jamais eu à subir de pertes de revenus lors de ces épisodes depressifs ? Dans le cas probable d’un futur contrat d’assurance emprunteur avec cette exclusion ITT (dépression), n’est-il pas plus simple d’obtenir un prêt pour un investissement locatif que pour un prêt lié à une RP ?
Je souhaite réaliser cet investissement qui me permettrait d’acquérir une maison avec 5 chambres, vendre mon actuelle RP au 1er semestre 2020 avec une forte plus-value par raaport au prix d’achat initial en 2009, disposer ainsi d’une forte réserve d’argent dont la moitié servirait à faire de lourds travaux de rénovation dans cette nouvelle maison et dont l’autre moitié servirait à payer les études supérieures de mes 4 enfants. Je sais bien qu’il existe un risque juridique lié à la présence d’un locataire âgé dans cette maison mais ce risque est minoré par rapport à un futur prix d’achat inférieur à la valeur vénale de cette maison.
Enfin, j’aimerais recevoir un certain nombre de conseils de la part de personnes concernant l’établissement de contrats d’assurance emprunteur et ayant suivies ces démarches.
Merci d’avance pour vos suggestions toujours de qualité.
La proposition de vente a été établie par le vendeur à 310 000 euros en juillet et elle a été abaissée tout début septembre à 300 000 euros.
Pour ma part, après avoir fait part part de mon souhait d’acheter cette maison à 260 000 euros fin juillet, j’ai remonté cette valeur à 275 000 euros et compte adresser une proposition d’achat à 290 000 euros d’ici la fin du mois de septembre. Cette proposition en bonne et due forme sera signée par mon épouse et moi-même et comprendra notamment des clauses suspensives liées à la possibilité d’habiter cette maison à la fin du bail du locataire occupant fixée au 31 décembre 2019 et à l’obtention de ce prêt avec un taux fixe hors assurance inférieur à 2%. Cette proposition d’achat est en train d’être étudiée par mon notaire et par la Directrice de ma banque.
Enfin, suite au dernier contact avec le vendeur, il me semble que j’ai de grandes chances d’avoir cette proposition d’achat acceptée pour ce montant de 290 000 euros.
D’autre part, cette maison est louée à un faible loyer de 890 euros et cette maison est estimée à 360 000 €. Le locataire âgé de 78 ans dispose de ressources largement supérieures à celles précisées pour le locataire âgé disposant de faibles ressources (cf. 20 013 euros précisé dans le décret n°2013-1190 du 19 décembre 2013).
Dès signature de l’acte de vente lors du 1er trimestre 2018, je préviendrai le locataire de ma volonté de lui adresser un congé pour habiter et lui signifier le fait que son bail ne sera pas renouvelé au 31 décembre 2019.
Enfin, pour être complet, je vais solliciter des devis personnalisés d’assurance emprunteur (MAMUT-MUTLOG, AGPM, AFI ESCA, MALAKOFF-MEDERIC, SWISSLIFE, APRIL, METLIFE) et suis anxieux des futures réponses ayant eu 2 arrêts (respectivement de 2 mois ½ et 1 mois ½) pour dépression réactionnelle liés à des conditions de travail très difficiles lors des 5 dernières années. Ces événements sont dorénavant derrière moi et tout va pour le mieux depuis bientôt 3 ans ; ma situation professionnelle ayant évolué depuis. Afin que ces assureurs puissent établir leurs devis personnalisés, je recevrai la semaine prochaine de mon médecin psychiatre un rapport médical de synthèse expliquant le diagnostic, les traitements médicamenteux pris lors de ces arrêts et leurs guérisons. Je pense que je n’aurai aucun refus de la part des assureurs mais pense en même temps avoir une surprime d’assurance associée à une exclusion de garantie liée à la dépression.
Voici mes questions :
- dois-je demander à ma banque un pré-accord sur le fait de m’accorder un prêt de 290 000 euros sur une durée de 25 ans pour le transmettre en même temps que ma proposition d’achat ? Ce type de lettre a-t-il une valeur juridique ? Qu’en pensez-vous ?
- dois-je faire réactualiser la simulation de prêt de ma banque établie début juillet 2017 pour un montant de 270 000 euros et un taux de 2.2% sur 25 ans ?
- il existe un réel risque juridique que le locataire ne souhaite pas quitter les lieux début 2020 car il sera âgé même s’il dispose de ressources élevées. Qu’en pensez-vous ? Quelqu’un ayant déjà vécu cette expérience peut-il me conseiller ? Que se passe-t-il si ce locataire tombe gravement malade au second semestre 2019 et ne peut quitter les lieux ?
- pouvez-vous me conseiller sur les sociétés d’assurance ? Est-ce qu’une exclusion en garantie ITT (dépression) peut empêcher les banques de m’octroyer ce prêt de 290 000 euros alors que je dispose de solides revenus et que je n’ai jamais eu à subir de pertes de revenus lors de ces épisodes depressifs ? Dans le cas probable d’un futur contrat d’assurance emprunteur avec cette exclusion ITT (dépression), n’est-il pas plus simple d’obtenir un prêt pour un investissement locatif que pour un prêt lié à une RP ?
Je souhaite réaliser cet investissement qui me permettrait d’acquérir une maison avec 5 chambres, vendre mon actuelle RP au 1er semestre 2020 avec une forte plus-value par raaport au prix d’achat initial en 2009, disposer ainsi d’une forte réserve d’argent dont la moitié servirait à faire de lourds travaux de rénovation dans cette nouvelle maison et dont l’autre moitié servirait à payer les études supérieures de mes 4 enfants. Je sais bien qu’il existe un risque juridique lié à la présence d’un locataire âgé dans cette maison mais ce risque est minoré par rapport à un futur prix d’achat inférieur à la valeur vénale de cette maison.
Enfin, j’aimerais recevoir un certain nombre de conseils de la part de personnes concernant l’établissement de contrats d’assurance emprunteur et ayant suivies ces démarches.
Merci d’avance pour vos suggestions toujours de qualité.
