Voici quelques éléments liés à mon futur achat immobilier pour lequel je souhaiterais avoir vos avis :
1. Le plan juridique lié à l’éviction du locataire occupant à la fin de son bail au 31 décembre 2019 a été discuté avec mon notaire. Ce locataire ne rentre pas dans le cas du locataire âgé avec de faibles ressources. Il est retraité après avoir été cadre dans l’industrie et sa pension annuelle est supérieure à 20 123 € (cf. arrêté du 22 décembre 2016 : le revenu fiscal de référence doit être inférieur au plafond - pour un prêt PLUS - fixé à 20 123 € en province pour une personne seule).
Enfin, ce logement construit en 1962 n’est pas soumis à la loi de 1948.
Je suis preneur de toutes vos remarques sur ce point juridique qui est un point très sensible que je suis en train de creuser avec l’aide de mon notaire.
2. J’ai bien conscience que l’acte authentique de vente devra être signé d’ici le 31 décembre 2017 pour pouvoir emménager dans cette future maison au 1er janvier 2020. Je vais agir dans ce sens en adressant une proposition d’achat d’ici après-demain et en demandant que l’acte authentique soit signé d’ici la fin de l’année.
Dans le cas d’une vente pour reprise, l’article 15 de la loi n°2015-990 du 6 août 2015 – dite loi Macron – stipule la chose suivante « … si le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition … ».
Mon notaire et moi-même traduisons cet article de loi de la manière suivante. Si je signe l’acte authentique le 1er mars 2018, alors que la fin du bail du locataire occupant est fixée au 31 décembre 2019, je devrai adresser par lettre AR un congé pour reprise au locataire avant le 1er juillet 2019 et ne pourrai prendre possession des lieux qu’à partir du 1er mars 2020.
Etes-vous d’accord avec mon interprétation ?
3. Je "sens" que ma proposition d’achat contient beaucoup d’arguments mais ils me semblent tous recevables. Me conseillez-vous de supprimer un certain nombre d’arguments et de mettre en avant le risque juridique pour justifier une baisse de prix conséquente ?
Pour votre meilleure information, j’ai annoncé par téléphone au vendeur que je ferai sans doute une proposition d’achat aux alentours de 260 000 € et sa première réaction a été plutôt de « comprendre » cette proposition. En un mot, il n’a pas sauté au plafond en me riant au nez.
4. Le prix des travaux nécessaires est estimé de la manière la plus complète possible en se basant sur un ratio de 1.25 (=133 m²/106 m²) et une actualisation de 1.15 par rapport aux lourds travaux d’aménagement réalisés en 2011 dans ma propre RP. D’autre part, la maison que je cherche à acheter est exactement la même que la mienne en termes de construction de 1962 (parpaings avec 3 alvéoles, hérisson, cloisons en brique …) avec 2 chambres en plus.
En conclusion, mon avis est que cette affaire est une réelle affaire immobilière me permettant de bénéficier d’une maison avec 5 chambres soit une chambre pour chacun de mes enfants. De plus, je peux bénéficier des taux d’intérêts faibles avec la confirmation par ma directrice d’agence de la mise en place d’un prêt sur 25 ans. Enfin, je pourrai réaliser de lourds travaux d’aménagement à mon goût à partir de la vente future de mon actuelle RP ; cette future maison étant saine car je connais très bien ces constructions.
Pour être clair, mes 4 enfants âgés de 18, 17, 14 et 12 ans se sentent réellement à l’étroit dans notre RP actuelle en étant 2 par chambre. Je n’ai pas envie de laisser passer cette opportunité qui se présente à moi depuis le mois dernier.
Merci d’avance pour vos posts sur cette opération réellement d’importance pour moi. Vos remarques me font avancer et font avancer, je l’espère, les autres membres du forum.
