Bonjour,
Je souhaiterais des avis et/ou des commentaires concernant l’achat d’un bien à usage locatif qui deviendra à terme ma résidence principale. Ces demandes d’avis concernent principalement le montage financier envisagé pour l’achat de ce bien.
Les conditions entourant ce projet sont les suivantes :
- 45 ans, marié, épouse femme au foyer, 4 enfants, revenu annuel net : 59 000 euros pour moi-même, 8 000 euros pour les indemnités d’élue locale de mon épouse, tranche marginale d’imposition de 14%, allocation annuelle CAF : 8 000 euros,
- patrimoine brut de 490 000 euros dont :
* 360 000 euros pour ma résidence principale de 115 m² comprenant 3 chambres,
* 50 000 euros de parts de SCPI acquises 100% à crédit,
* 22 000 euros sur des livrets A, LEP et LDD,
* 10 000 euros sur un plan d'épargne entreprises (PEE),
* passif de 188 000 euros constitué des capitaux restants dûs de différents emprunts [135 000 euros pour l’emprunt « résidence principale » avec un taux fixe hors assurance de 1.15% et une durée restante de 15 ans soit une mensualité de 817 euros, 47 000 euros pour l’emprunt « achat de parts de SCPI » contracté en novembre 2015 avec un taux fixe hors assurance de 2.30% et une durée restante de 18 ans, 6 000 euros pour l’emprunt 1% patronal et une durée restante de 7 ans].
Je vais acquérir dans les prochaines semaines un bien à usage locatif avec un locataire occupant, dont la fin du bail est fixée au 31 décembre 2019, pour un montant de 270 000 €. Ce bien est sous côté par le propriétaire qui est une société foncière. Ce bien est le dernier du lotissement où j’habite et comprend 5 chambres. En conséquence, il y a un intérêt des 2 parties à vendre et à acheter.
Là où cela commence à se compliquer, c’est que je réfléchis à 3 montages financiers distincts.
A – Regroupement de mon crédit immobilier actuel avec le crédit immobilier envisagé
Mon notaire me dit que cette solution est envisageable alors que la directrice de mon agence dit que cela est impossible car tout prêt immobilier est affecté à un bien géographique et cela ne peut être le cas pour 2 maisons. Qui a raison ? Qu’en pensez-vous ? Avez-vous déjà procédé à ce type de montage. Si tel est le cas, avez-vous des organismes bancaires à me conseiller ? Pensez-vous qu’il est possible, vu mon profil, d’obtenir un taux fixe HA inférieur à 1.80% sur une durée de 25 ans ?
Cela serait pour moi très bien car je pourrai garder ma résidence actuelle, lisser les futures mensualités de ce prêt regroupé sur 25 ans et m’installer dans ma future maison à partir du 1er trimestre 2020.
Montant emprunté = 405 000 €
Durée du prêt = 25 ans
Taux d’intérêt HA = 1.80%
Mensualité = 1 677 euros
B – Mise en place d’un prêt affecté à l’achat de ce bien locatif
Cette solution est intéressante en termes financiers car elle me permet de garder mon prêt sur ma résidence actuelle avec un taux imbattable HA de 1.15% sur les 15 ans qui viennent mais elle m’handicape sur les mensualités à verser dans les années qui viennent alors que je dois financer prochainement les études supérieures de mes enfants [1 935 (=1 118 + 817) > 1 677]
Montant emprunté = 270 000 €
Durée du prêt = 25 ans
Taux d’intérêt HA = 1.80%
Mensualité = 1 118 euros
Alors que ma banque SOCIETE GENERALE a renégocié fin 2016 mon prêt actuel avec un taux fixe HA de 1.15% sur 13 ans, je suis déçu de cette 1ère simulation avec un taux fixe HA de 2.20% sur 25 ans qui pourrait être finalisé à 2.00% assez facilement dixit ma directrice d’agence. Ai-je raison d’être déçu ? Pensez-vous que sur ce dossier en particulier, il faudra que je fasse le tour des banques pour obtenir un excellent taux ?
C – Transaction recherchée entre le propriétaire, le locataire occupant et moi-même permettant d’acheter un bien vide avec vente de ma maison actuelle : transfert de mon prêt immobilier actuel affecté à l’achat de ma nouvelle résidence principale
Dans cette solution, je vendrais ma maison actuelle pour me dégager de belles marges de manœuvre financières. Je vendrais en premier ma maison - avec un montant estimé à 340 000 euros par 3 agences immobilières - puis achèterais juste après ma future résidence principale. Je pourrais ainsi procéder à un transfert de mon prêt immobilier sur la future acquisition.
A la somme de 135 000 euros (CRD) mise sous séquestre chez le notaire, je solliciterais un prêt complémentaire de 70 000 euros sur 20 ans.
Montant emprunté = 70 000 €
Durée du prêt = 20 ans
Taux d’intérêt HA = 1.65%
Mensualité = 341 euros
Sur cette enveloppe de 340 000 euros, je prendrai 65 000 euros d’apport personnel (135 000 + 70 000 + 65 000 = 270 000), je financerais 130 000 euros de travaux car ma future maison est « dans son jus » et placerai 145 000 euros pour avoir un pécule de côté en vue des études supérieures de mes 4 enfants.
Que pensez-vous de mes réflexions ? Avez-vous déjà acheté un bien locatif finalement vide après avoir réalisé une transaction entre le propriétaire vendeur, le locataire occupant et vous-même ? La solution B qui est la plus classique me fait un peu peur car mes mensualités sur les 2 ans à venir seraient de 1 935 euros (=1 118 + 817). En même temps, j’envisage très fortement de vendre mon actuelle résidence principale à partir de 2020 pour retrouver des marges financières dès que j’habiterai dans ma nouvelle résidence qui est « dans son jus » mais possède un fort potentiel (emplacement, taille de la maison et du terrain). Je pourrais ainsi me dégager cette nécessaire enveloppe de travaux mais seulement à partir de 2020.
Que pensez-vous des taux objectifs HA que j’envisage soit 1.80% pour 25 ans et 1.65% pour 20 ans ?
Merci d’avance pour vos contributions toujours riches sur une opération qui est très importante pour moi. J’espère aussi que ce sujet peut intéresser beaucoup de personnes regardant ce forum.
Je souhaiterais des avis et/ou des commentaires concernant l’achat d’un bien à usage locatif qui deviendra à terme ma résidence principale. Ces demandes d’avis concernent principalement le montage financier envisagé pour l’achat de ce bien.
Les conditions entourant ce projet sont les suivantes :
- 45 ans, marié, épouse femme au foyer, 4 enfants, revenu annuel net : 59 000 euros pour moi-même, 8 000 euros pour les indemnités d’élue locale de mon épouse, tranche marginale d’imposition de 14%, allocation annuelle CAF : 8 000 euros,
- patrimoine brut de 490 000 euros dont :
* 360 000 euros pour ma résidence principale de 115 m² comprenant 3 chambres,
* 50 000 euros de parts de SCPI acquises 100% à crédit,
* 22 000 euros sur des livrets A, LEP et LDD,
* 10 000 euros sur un plan d'épargne entreprises (PEE),
* passif de 188 000 euros constitué des capitaux restants dûs de différents emprunts [135 000 euros pour l’emprunt « résidence principale » avec un taux fixe hors assurance de 1.15% et une durée restante de 15 ans soit une mensualité de 817 euros, 47 000 euros pour l’emprunt « achat de parts de SCPI » contracté en novembre 2015 avec un taux fixe hors assurance de 2.30% et une durée restante de 18 ans, 6 000 euros pour l’emprunt 1% patronal et une durée restante de 7 ans].
Je vais acquérir dans les prochaines semaines un bien à usage locatif avec un locataire occupant, dont la fin du bail est fixée au 31 décembre 2019, pour un montant de 270 000 €. Ce bien est sous côté par le propriétaire qui est une société foncière. Ce bien est le dernier du lotissement où j’habite et comprend 5 chambres. En conséquence, il y a un intérêt des 2 parties à vendre et à acheter.
Là où cela commence à se compliquer, c’est que je réfléchis à 3 montages financiers distincts.
A – Regroupement de mon crédit immobilier actuel avec le crédit immobilier envisagé
Mon notaire me dit que cette solution est envisageable alors que la directrice de mon agence dit que cela est impossible car tout prêt immobilier est affecté à un bien géographique et cela ne peut être le cas pour 2 maisons. Qui a raison ? Qu’en pensez-vous ? Avez-vous déjà procédé à ce type de montage. Si tel est le cas, avez-vous des organismes bancaires à me conseiller ? Pensez-vous qu’il est possible, vu mon profil, d’obtenir un taux fixe HA inférieur à 1.80% sur une durée de 25 ans ?
Cela serait pour moi très bien car je pourrai garder ma résidence actuelle, lisser les futures mensualités de ce prêt regroupé sur 25 ans et m’installer dans ma future maison à partir du 1er trimestre 2020.
Montant emprunté = 405 000 €
Durée du prêt = 25 ans
Taux d’intérêt HA = 1.80%
Mensualité = 1 677 euros
B – Mise en place d’un prêt affecté à l’achat de ce bien locatif
Cette solution est intéressante en termes financiers car elle me permet de garder mon prêt sur ma résidence actuelle avec un taux imbattable HA de 1.15% sur les 15 ans qui viennent mais elle m’handicape sur les mensualités à verser dans les années qui viennent alors que je dois financer prochainement les études supérieures de mes enfants [1 935 (=1 118 + 817) > 1 677]
Montant emprunté = 270 000 €
Durée du prêt = 25 ans
Taux d’intérêt HA = 1.80%
Mensualité = 1 118 euros
Alors que ma banque SOCIETE GENERALE a renégocié fin 2016 mon prêt actuel avec un taux fixe HA de 1.15% sur 13 ans, je suis déçu de cette 1ère simulation avec un taux fixe HA de 2.20% sur 25 ans qui pourrait être finalisé à 2.00% assez facilement dixit ma directrice d’agence. Ai-je raison d’être déçu ? Pensez-vous que sur ce dossier en particulier, il faudra que je fasse le tour des banques pour obtenir un excellent taux ?
C – Transaction recherchée entre le propriétaire, le locataire occupant et moi-même permettant d’acheter un bien vide avec vente de ma maison actuelle : transfert de mon prêt immobilier actuel affecté à l’achat de ma nouvelle résidence principale
Dans cette solution, je vendrais ma maison actuelle pour me dégager de belles marges de manœuvre financières. Je vendrais en premier ma maison - avec un montant estimé à 340 000 euros par 3 agences immobilières - puis achèterais juste après ma future résidence principale. Je pourrais ainsi procéder à un transfert de mon prêt immobilier sur la future acquisition.
A la somme de 135 000 euros (CRD) mise sous séquestre chez le notaire, je solliciterais un prêt complémentaire de 70 000 euros sur 20 ans.
Montant emprunté = 70 000 €
Durée du prêt = 20 ans
Taux d’intérêt HA = 1.65%
Mensualité = 341 euros
Sur cette enveloppe de 340 000 euros, je prendrai 65 000 euros d’apport personnel (135 000 + 70 000 + 65 000 = 270 000), je financerais 130 000 euros de travaux car ma future maison est « dans son jus » et placerai 145 000 euros pour avoir un pécule de côté en vue des études supérieures de mes 4 enfants.
Que pensez-vous de mes réflexions ? Avez-vous déjà acheté un bien locatif finalement vide après avoir réalisé une transaction entre le propriétaire vendeur, le locataire occupant et vous-même ? La solution B qui est la plus classique me fait un peu peur car mes mensualités sur les 2 ans à venir seraient de 1 935 euros (=1 118 + 817). En même temps, j’envisage très fortement de vendre mon actuelle résidence principale à partir de 2020 pour retrouver des marges financières dès que j’habiterai dans ma nouvelle résidence qui est « dans son jus » mais possède un fort potentiel (emplacement, taille de la maison et du terrain). Je pourrais ainsi me dégager cette nécessaire enveloppe de travaux mais seulement à partir de 2020.
Que pensez-vous des taux objectifs HA que j’envisage soit 1.80% pour 25 ans et 1.65% pour 20 ans ?
Merci d’avance pour vos contributions toujours riches sur une opération qui est très importante pour moi. J’espère aussi que ce sujet peut intéresser beaucoup de personnes regardant ce forum.
