Différents types de montages de prêts immobiliers pour acheter un bien locatif.

julienB · 13 Juillet 2017

Bonjour,

Pour info, j'ai sollicité le vendeur hier après midi pour connaître ses intentions. Il doit normalement revenir vers moi lundi avec une proposition de vente. Je vous ferai alors partager mes éléments de négociation pour avoir vos points de vue avant de rencontrer une dernière fois ma banque et formuler ainsi une proposition d'achat.

Dans un deuxième temps, je vous solliciterai pour négocier avec ma banque ce prêt à paliers. Suite à ma décision raisonnable de vendre ma RP dès déménagement en 2020, ce futur prêt à paliers devra être modulable et contenir une clause de remboursement partiel et/ou total sans frais. Au fait, est-ce que ces conditions sont facilement négociables dans ce type de prêt ?

Merci encore pour vos suggestions.

Aristide · 13 Juillet 2017

Bonjour,

Pour les prêts à paliers la possibilité de modulation des échéances dépend des banques; de leur "vouloir faire" ou non et/ou de leur "pouvoir faire" ou non.

Sur ce dernier aspect certaines ne permettent une modulation des échéances que sur le dernier palier car leur système d'information n'est pas conçu pour procéder autrement.

Pour ce qui est des remboursements anticipés les banques ne peuvent les refuser que si leur montant est inférieur à 10% du capital emprunté.

Mais, si un plan de financement donné comporte divers crédits, certaines prévoient une clause dans leur offre/contrat aux termes de laquelle tout remboursement antiicipé portera en priorité sur les prêts aux taux les moins élevés.

D'autre prévoient un remboursement sur tous les crédits du plan de financment au prorata des capitaux restant dus.

L'indemnité de remboursement anticipé (IRA) est réglementée à "Un semestre d'intérêts au taux moyen du prêt sur le capital effectivement remboursé avec plafond de 3% sur le capital restant dû avant remboursement".

Cette IRA est négociable mais, tout comme les taux et n'importe quelles autres caractéristiques du crédit, l'attitude de la banque dépend de nomreux facteurs déjà énumérés dans une page antérieure.

Cdt

julienB · 13 Juillet 2017

Merci Aristide.

Mon taux fixe objectif hors assurances de 1.55% est issu de valeur du 1er quartile établie à 1.54% pour une durée de 25 ans dans l'Observatoire Crédit Logement / CSA de juin 2017. Cette base de référence m'a toujours été accordée dans le passé dans le cadre de mes négociations de prêts immobiliers.

Sachant que cette fois-ci, je vais m'orienter vers un prêt à paliers avec une demande de modulation des échéances et des Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA) gratuites dans le cas d'un remboursement partiel ou total réalisé par mes soins, puis-je toujours avoir cet objectif de taux fixe HA de 1.55% sur 25 ans ?
Ou ce montage étant un peu plus complexe que pour un prêt simple, cet objectif de taux doit être revu aux alentours de 1.75% ?

Enfin une dernière question : je possède 2 contrats d'assurance-vie SOCIETE GENERALE, mon prêt immobilier actuel (CRD de 138 000 €) à la SOCIETE GENERALE avec un très faible taux de 1.15% pour une durée restante de 15 ans et 2 prêts SCPI avec des SCPI SOCIETE GENERALE. Je souhaite rester à la SOCIETE GENERALE car cette banque me propose à chaque fois de bons produits d'investissement et des taux canons. Je sens, par contre, que sur cette opération immobilière très importante pour moi, ma banque sera moins enclin à me faire une proposition de prêt immobilier à taux canon. Puis-je recevoir une offre de prêt immobilier canon de la part de la concurrence (BNPPARIBAS, CREDIT MUTUEL ...) tout en ne "promettant" de ne rien apporter chez eux ? Pensez-vous que ma banque SOCIETE GENERALE sera sensible au fait que je lui présente des offres canon de la concurrence pour me faire une offre de prêt très intéressante et ainsi me garder ?

Merci de vos conseils.

Nota :
Je vais me réserver du temps ce WE pour étudier la mise en place d'un prêt gigogne

)

Aristide · 13 Juillet 2017

julienB a dit:
Mon taux fixe objectif hors assurances de 1.55% est issu de valeur du 1er quartile établie à 1.54% pour une durée de 25 ans dans l'Observatoire Crédit Logement / CSA de juin 2017. Cette base de référence m'a toujours été accordée dans le passé dans le cadre de mes négociations de prêts immobiliers.

Sachant que cette fois-ci, je vais m'orienter vers un prêt à paliers avec une demande de modulation des échéances et des Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA) gratuites dans le cas d'un remboursement partiel ou total réalisé par mes soins, puis-je toujours avoir cet objectif de taux fixe HA de 1.55% sur 25 ans ?
Ou ce montage étant un peu plus complexe que pour un prêt simple, cet objectif de taux doit être revu aux alentours de 1.75% ?

Ainsi que je vous l'ai expliqué antérieurement la définition d'un taux dépend de nombreux facteurs.

Pour certaines banques tant la faculté de modulation (= qui n'est toujours qu'une éventuelle possibilité offerte à l'emprunteur mais jamais un droit) que les montages lissés (simples ou complexes) sont effectivement "facturés" via une majoration du taux.

Enfin une dernière question : je possède 2 contrats d'assurance-vie SOCIETE GENERALE, mon prêt immobilier actuel (CRD de 138 000 €) à la SOCIETE GENERALE avec un très faible taux de 1.15% pour une durée restante de 15 ans et 2 prêts SCPI avec des SCPI SOCIETE GENERALE. Je souhaite rester à la SOCIETE GENERALE car cette banque me propose à chaque fois de bons produits d'investissement et des taux canons. Je sens, par contre, que sur cette opération immobilière très importante pour moi, ma banque sera moins enclin à me faire une proposition de prêt immobilier à taux canon. Puis-je recevoir une offre de prêt immobilier canon de la part de la concurrence (BNPPARIBAS, CREDIT MUTUEL ...) tout en ne "promettant" de ne rien apporter chez eux ?

Vous pouvez d'abord obtenir des simulations.
Mais - ainsi qu'expliqué antérieurement - les conditions dépendront de l'ensemble des facteurs ci-dessus évoqués.....et le fait de ne rien apporter chez eux ne vous sera certainement pas favorable.

Vous pourrez ensuite obtenir une offre de prêt mais avec les mêmes conditions.

Pensez-vous que ma banque SOCIETE GENERALE sera sensible au fait que je lui présente des offres canon de la concurrence pour me faire une offre de prêt très intéressante et ainsi me garder ?

Elle s'y intéressera probablement mais il ne fout pas se faire d'illusions; si elle ne trouve pas un intérêt financier au niveau "du produit prêt" vendu il faudra qu'elle le trouve globalement au niveau 'client/emprunteur" de part le potentiel bénéficiaire espéré sur l'ensemble des produits et services vendus et/ou susceptibles de l'être.

Si ell n'y trouve pas sa marge bénéficiaire minimale d'objectif elle ne vous retiendra pas.

Cdt

julienB · 15 Juillet 2017

Bonjour,

Ca y est, j’ai pris le temps de me poser et d’établir le meilleur prêt immobilier à souscrire auprès de ma banque (… ou d’une autre) afin d’acheter ce bien immobilier de 270 000 €. 2 scénarios se présentent à moi en raison de l’existence actuelle de mon prêt immobilier actuel (CRD de 135 000 € avec une durée restante de 15 ans et un taux fixe HA de 1.15%) et d’un prêt 1% patronal (CRD de 5 400 € ave une durée restante de 7 ans et un taux fixe HA de 1.5%).

En appliquant les conseils d’Aristide, j’ai construit des simulations en lissant les mensualités du futur prêt immobilier, de mon prêt immobilier actuel et d’un prêt 1% patronal y compris les assurances emprunteurs sur un montant global de 1 786 € sur les 25 années qui arrivent. Compte tenu de mes revenus et du loyer escompté sur la nouvelle maison de 1 000 €, ce montant me semble satisfaisant.

Voici mes simulations :

A – prêt lissé de 270 000 € sur une durée de 25 ans avec un taux fixe HA de 1.75% :
3 paliers de mensualités :
767.22 € jusqu’en août 2024,
836.74 € jusqu’en novembre 2032,
1 698.06 € jusqu’en novembre 2042.
Le coût total des mensualités s’élève à 77 727 € et le coût des assurances emprunteurs s’élève à 26 382 € (taux moyen annuel de 0.391% suite à la réception d’un devis de mon assureur cette semaine) soit un coût total de 104 109 €.

B – mise en place de 2 prêts complémentaires
*Prêt complémentaire n°1 de 50 000 € sur une durée de 10 ans avec un taux fixe HA de 1.00% : mensualités de 438.02 €
Le coût total des mensualités s’élève à 2 562 € et le coût des assurances emprunteurs s’élève à 1 955 € (taux moyen annuel de 0.391%)
*Prêt complémentaire de 220 000 € sur une durée de 25 ans avec un taux fixe HA de 1.75% :
4 paliers de mensualités :
329.20 € jusqu’en août 2024,
398.72 € jusqu’en octobre 2027,
853.03 € jusqu’en novembre 2032,
1 714.35 € jusqu’en juillet 2042.
Le coût total des mensualités s’élève à 71 953 € et le coût des assurances emprunteurs s’élève à 21 505 €.
Le coût total de la solution B. est de 97 975 €.

Au final, la solution B permet d’économiser plus de 6 000 € sur la solution A si l’hypothèse d’un taux fixe HA de 1.00% m’est appliquée sur un prêt d’une durée de 10 ans ; étant donné que presque la moitié de ce gain est obtenu grâce aux économies effectuées sur les assurances emprunteur.

Je solliciterai ma banque - dès que mon compromis sera signé - sur ce scénario B en demandant une modulation des échéances et une gratuité des IRA en cas d’un remboursement partiel ou total par mes soins.

Un très grand merci à Aristide dont le blog sur la mise en place de prêts gigognes est très bien fait.

Avez-vous des conseils / remarques sur mes calculs ? Ai-je fait des erreurs de raisonnement ?

A plus tard.

Aristide · 15 Juillet 2017

Bonjour,

julienB a dit:
BAvez-vous des conseils / remarques sur mes calculs ? Ai-je fait des erreurs de raisonnement ?

J'ai d'abord une question; les lissages que vous avez simulés sont-ils "primes assurances comprises" ou "primes d'assurances non comprises" ?

Etant précisé que - en pratique - un lissage "assurances comprises" n'est possible que si les primes sont constantes (= assises sur le capital initial - généralement les assurances groupes des banques - très peu souvent les assurances déléguées) un lissage hors primes d'assurance serait un "faux lissage" non optimisé.

De toutes façons le fait que vous ayez choisi tant les montants que les durées aboutit à un lissage non optimisé.

Dans ce type de montage, pour un montage optimum, le raisonnement doit-être inversé c'est à dire qu'à partir:

+ D'une échéance cible (assurances comprises si primes fixes) choisie/définie et acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement,

+ De la hiérarchie des taux proposés par votre banque (= paliers de durées utilisés par votre banque et taux associés qu'elle vous consent à vous pour votre dossier)

=> Ce sont les montants et les durées des prêts à solliciter qui sont calculés/optimisés afin de proposer le plan de financement générant le moindre coût du crédit.

NB) - Pour rappel : Dans la comparaison de plusieurs plans de financements avec des apports différents et/ou des durées différentes, le coût du crédit "simple" tel que vous l'avez calculé est le moins pertinent de tous.

Sauf à le calculer soi même les TEG/TAEG "légaux" de l'ensemble d'un plan de financement n'existent pas et ces critères ne prennent en compte que les seules charges rendues obligatoires par la banque (excluant donc les charges facultatives telles les primes d'assurances sur le second emprunteur).

Il faudrait alors calculer un TEG/TAEG "financier" d'ensemble toutes charges -obligatoires et facultatives - comprises

Mai,s de toutes façons, ces paramètres ne prennent pas en compte l'apport personnel qui - en fait - est un crédit que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne.

=> Le critère de comparaison fiable à 100% est donc le "Coût du Crédit Corrigé" qui, en plus du coût du crédit simple, intègre le manque à gagner - au taux de l'épargne - sur toutes les sommes relatives aux crédits sollicités payées (à la banque ou à des tiers). Cette notion est expliquée dans un billet de mon blog.

=> Ce critère a un strict équivalent qui est la "valeur du patrimoine total (physique + financier théorique)" acquis au terme de la durée la plus longue avec "Coût du Crédit Corrigé + Valeur Patrimoine total = Valeur constante" sur divers plans de financement)

Cdt

julienB · 15 Juillet 2017

Bonjour,

Les lissage ont bien été calculés avec assurances comprises. C'est-à-dire que la mensualité de 1 786 € intégre, à chaque moment, le coût des mensualités HA et le coût des primes d'assurance.
Ces assurances, même si elles on font l'objet d'une délégation GMPA, sont calculées à partir du CI et sont donc fixes tout au long du remboursement du prêt.

Au final, à partir des éléments ci-dessus, j'ai été dans l'obligation de mettre en place un prêt complémentaire n°1 d'une court durée évitant un amortissement négatif sur le prêt complémentaire n°2.
En conséquence, j'ai choisi un prêt complémentaire n°1 d'un montant de 50 000 € sur une durée de 10 ans et une hypothèse de taux HA de 1.00%.
Enfin, j'ai calculé les 4 paliers du prêt complémentaire n°2 à partir du logiciel JxTamm.

Pouvez-vous me dire où se situe mon erreur de raisonnement sur les calculs des paliers de ce prêt complémentaire gigogne ?

Merci d'avance et à plus tard.

Aristide · 15 Juillet 2017

Je n'utilise pas JxTamm.

Ainsi que je vous l'ai expliqué antérieurement pour un plan de financement optimal on ne choisit ni les durées ni les montants des deux crédits "court emboîté" et "long lisseur" d'un montage gigogne.

A partir :

+ D'une échéance cible (assurances comprises si primes fixes) définie/choisie et acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement

Et

+ De la hiérarchie de taux proposés par votre banque (paliers de durées utilisés et taux associés négociés/proposés pour votre dossier)

=> Les durées (d'où sont dérivés les taux correspondant de la hiérarchie ci-dessus) et les montants sont calculés pour retenir le montage générant moindre coût possible.

Cdt

julienB · 24 Juillet 2017

Bonsoir,

Ca y est : j'ai eu une proposition de vente du logement que je convoite en milieu de semaine dernière.

Je voudrais avoir vos avis / suggestions en termes de négociation sur le projet de mail ci-dessous. Qu'en pensez-vous ?

« Bonjour,

Je vous remercie chaleureusement de votre proposition de vente concernant la maison situe xx et ai bien not votre proposition de vente avec un montant fixé à 310 000 euros.

Je vous confirme mon intérêt pour l'achat de cette maison.

Après avoir fait un point complet avec mon notaire et la directrice d'agence de ma banque, je vous fais part de ma proposition d'achat avec un montant fixé à 260 000 euros.

Ce montant est établi partir des donnes factuelles suivantes :

1 - Le locataire occupant s'est vu proposé en 2008 une proposition d'achat avec un montant fixé à 245 800 euros.

2 - En se basant sur le coût au m² habitable de la seule villa F6 ou de la moyenne des villas (F4, F5 et F6) du lotissement xx, la valeur de ce bien basé sur cette approche comparative se situerait entre 245 000 et 251 000 euros.

3 - En se basant sur le montant mensuel du loyer de 890 euros et un taux de capitalisation du secteur de xx établi 4%, la valeur de ce bien basé sur cette approche locative s'élèverait à 267 000 euros ( = 890 x 12 / 0.04).

4 - Après confirmation obtenue auprès de 3 agences immobilières, les prix du bâti sur xx ont une tendance baissière depuis 2009-2010 et se sont stabilisés depuis 2015.

5 - Cette proposition d'achat intègre le fait, qu'en raison de l'occupation des lieux par le même locataire depuis yy, de gros travaux de rafraîchissement de cette maison sont nécessaires. Les travaux prioritaires sont estimés à un montant de 53 900 euros décomposés de la manière suivante :
- rénovation complète de l'électricité : 14 500
- changement des fenêtres : 16 700
- travaux de plomberie : 4 600
- travaux de peinture : 9 400
- travaux de revêtement de sol : 8 700

6 - Cette proposition d’achat intègre le risque juridique potentiel que le locataire occupant actuel ne quitte pas les lieux à l’issue de la fin du bail fixée au xx.

J’espère vivement que vous accepterez cette proposition d’achat. De plus, je pense que cette proposition d’achat est raisonnable ; proposition s’appuyant sur des données factuelles et fiables.

Je souhaiterais échanger de vive voix avec vous de cette proposition d’achat.

Enfin, je souhaiterais que vous me communiquiez une copie du bail ainsi que les données personnelles concernant le locataire occupant (âge, profession …).

En vous remerciant d’avance pour votre action, cordialement. »

Puis-je demander des données personnelles sur le locataire ? Ce point est important car je dois m’assurer que je pourrai donner un congé pour « reprise » 6 mois avant l’issue du bail du locataire occupant.

Si j’ai bien compris et en raison de la loi dite Macron, le locataire âgé avec de faibles ressources est bien protégé. Il doit respecter 2 conditions cumulatives :
1) être âgé de plus de 70 ans
2) disposer de ressources inférieures à ceux du PLUS (Prêt Locatif à Usage Social)
cf. arrêté du 22 décembre 2016 : le revenu fiscal de référence doit être inférieur au plafond - pour un prêt PLUS - fixé à 20 123 € en province pour une personne seule.

julienB · 25 Juillet 2017

Re-bonjour,

En même temps que je suis en train de négocier avec le vendeur, je viens de recevoir les 2 informations suivantes de la directrice de mon agence bancaire pour le futur prêt d'une durée de 25 ans :
- pas de souci pour mettre en place un prêt à paliers mais ce prêt ne sera modulable que sur le dernier palier,
- compte tenu de la faiblesse actuelle des taux, toute négociation des IRA est proscrite.

Qu'en pensez-vous ? En même temps, une négociation sur les IRA est finalement pas très importante pour moi si le taux d'intérêt octroyé est faible.

Je n'ai pas encore évoqué la possibilité de mettre en place des prêts gigognes d'une durée respective de 10 et 25 ans afin d'économiser sur le coût total des intérêts. Je verrai cela ce soir.

Merci d'avance pour vos contributions sur mes arguments de négo. et sur la mise en place de ce futur prêt immobilier.