Deux offres de prêt immobilier à taux proches : quelle est la meilleure ?

[clem2]

Bonjour à toutes et à tous,

Je lis depuis plusieurs semaines le forum moneyvox car j'ai acheté en décembre un bien immobilier à Paris.
Nous avons à ce stade deux très belles offres fermes de deux banques, et je dois me décider très vite avec mon époux (il reste seulement 10 jours pour se décider !).

Une offre d'une banque à taux fixe de 0,91% sur 25 ans (900 000 EUR).

Une offre d'une seconde banque à taux fixe de 0,90% qui se compose ainsi :
- Une ligne sur 18 ans à 629 000 EUR (taux : 0,75%)
- Une ligne sur 25 ans à 271 000 EUR (taux : 1,05%)

Evidemment, on ne parle ici pas de l'assurance emprunteur. Et la seconde offre a des frais de dossiers et courtage (2350 EUR).

Dans les offres des deux banques, on peut faire des remboursements par anticipation sans frais dès 10% du capital, en sachant que sur le second prêt, ce remboursement peut se faire donc dès 27 100 EUR (le plus petite ligne... qui est aussi la plus longue donc la plus chère - si on peut s'exprimer ainsi - , à 1,05%).

Ma question est toute simple (et compliquée à la fois !) : quelle est la meilleure offre selon vous ? Je crois pour ma part que les deux offres sont quasi-identiques... mais en lisant attentivement les messages sur le forum, si nous pouvons faire un premier remboursement anticipé dans 10 ans puis un second 5 ans plus tard... est-ce que ça change beaucoup la donne entre les deux offres de prêts ?

A noter également : on me recommande en cas de remboursement anticipé de privilégier la ligne sur 25 ans (sans la fermer toutefois). Je n'ai pas tout compris...

Je vous remercie par avance de vos conseils avisés - et je peux vous apporter les précisions utiles complémentaires si besoin.

Clém

 

[gm43]

Aristide va bientôt se prononcer. Patience...

 

[Aristide]

Aristide va bientôt se prononcer. Patience...

J'étais sur le point de le faire !!!

 

[Aristide]

Bonjour,

Je vous remercie par avance de vos conseils avisés - et je peux vous apporter les précisions utiles complémentaires si besoin.

Effectivement il manque beaucoup d'informations pour pouvoir vous conseiller utilement.

=> Pour chaque offre:

+ Mensualités hors assurances (notamment celles du prêt à paliers)
+ Assurances décès-invalidité
+ Mensualités avec assurances
+ Frais dossier
+ Frais garantie
+ Part sociales éventuelles

Cdt

 

[clem2]

Bonjour !

Voici un début de réponse pour le premier prêt. Pour le second prêt, je ne pourrais vous répondre que ce soir, une fois à mon domicile. Je n'ai pas les documents au travail !

Merci encore pour votre réactivité !


Une offre d'une banque à taux fixe de 0,91% sur 25 ans (890 280 EUR - et non pas 900k EUR).
+ Mensualités hors assurances : 3 319,07 EUR
+ Assurances décès-invalidité : 20 513,76 EUR (PTIA, ITT, IPT, IPP)
+ Mensualités avec assurances : assurance non lissée (je peux vous obtenir l'échéancier ce soir)
+ Frais dossier : 0 EUR
+ Frais garantie : 8 643,49 EUR
+ Part sociales éventuelles : N/A
+ Coût total : 134 598,25 EUR

Une offre d'une seconde banque à taux fixe de 0,90% qui se compose ainsi :
- Une ligne sur 18 ans à 629 000 EUR (taux : 0,75%)
- Une ligne sur 25 ans à 271 000 EUR (taux : 1,05%)
> Je vous apporte les renseignements ce soir !

 

[Aristide]

Bonjour,

OK; j'attends donc les échéanciers avec assurances

NB) :

Dans les offres des deux banques, on peut faire des remboursements par anticipation sans frais dès 10% du capital,

En êtes vous bien certain ?

Car procéder à un remboursement anticipé uniquement s'il porte sur au moins 10% du capital initial c'est normal; c'est la loi.

Mais "sans frais".............c'est autre chose; ce n'est pas dans la loi et une indemnité de remboursement anticipé (IRA) est tout à fait possible (= 6 mois d'intérêts).

Vos deux banques vous en auraient donc contractuellement exonérés ???

Cdt

 

[Aristide]

J'ai commencé à regarder vos deux offres.

Vous voudriez comparer "des choux avec des carottes"

D'une part les projets ne sont pas identiques; l'offre N° 1 porte sur un crédit de 890.280€ alors que l'offre N°2 porte sur un total de deux crédits confondus de 900.000€ soit 9.720€ de plus.

Pour comparer des choses comparables il faut partir du coût du projet physique qui est le même quelle que soit la banque et, ensuite, ajouter les frais divers (dossier + garantie + courtage....) spécifique à chaque banque.

De là il ressort un besoin à financer "A" et "B"

Ensuite il faut que votre apport personnel "ap" soit le même pour chacun des projets.
Cet apport est un crédit que vous vous consentez à vous même au taux de rémunération de l'épargne où vous la puisez.

Après déduction de cet apport il restera un crédit "A1" = "A- ap" et un crédit "B1" = "B - ap" à solliciter dans chacune de vos banques.

D'autre part, si à ce stade l'on raisonne hors assurance et frais divers, l'offre N°1 porte sur un crédit à échéance constante de 3.387,45€.
Alors que la fusion des deux crédits de l'offre N°2 aboutit à un échéancier en deux paliers de 4.141,40€ pendant 216 mois et 1.027,47€ pendant 84 mois.

Dans cette offre votre débours en trésorerie sera donc supérieur de 753,95€ par rapport à l'offre N°1 pendant 216 mois.

Dans ces conditions, hors assurance et frais divers, la seconde offre bien que portant sur un capital supérieur de 9.720€ est plus intéressante tant en coût du crédit simple que de TAEG:

+ Cout crédit Offre N° 1 = 105.442€......TAEG = 0,9131% (actuariel)
+ Cout crédit Offre N° 2 = 80.850€.........TAEG = 0,8649% (actuariel)
=> Mais il faut pouvoir supporter la charge de remboursement supérieure de 754€ pendant 216 mois.

Vous pouvez toujours adresser vos échéanciers avec assurances et frais divers afin de peaufiner la comparaison.

Je regarderai aussi les incidences de remboursements anticipés de 10% des capitaux initiaux à 10 ans puis à 15 ans.
A ce sujet confirmez moi - ou non - que vous serez bien exonéré de toute indemnité de remboursement anticipé.

Cdt

 

[Aristide]

Edit:

Je regarderai aussi les incidences de remboursements anticipés de 10% des capitaux initiaux à 10 ans puis à 15 ans.
A ce sujet confirmez moi - ou non - que vous serez bien exonéré de toute indemnité de remboursement anticipé.

Je suppose aussi qu'à la suite des remboursements anticipés vous opterez pour le maintien du montant de l'échéance avec, en conséquence, réduction de la durée ?

Et non pas l'inverse à savoir maintien de la durée et réduction du montant de l'échéance ?

Cdt

 

[clem2]

Bonsoir,

Je suis confuse pour mon manque de précision d'hier... et je suis même un peu perdue dans vos nouvelles explications ! Voici plusieurs compléments que j'ai pu récupéré à la maison, j'espère qu'ils pourront vous éclairer un peu plus. Je dois encore retrouver les éléments d'assurance pour la seconde offre de prêt, mais je peux déjà vous dire que pour cette deuxième offre, il s'agit de mensualités constantes (lissées).

Une offre d'une banque à taux fixe de 0,91% sur 25 ans (890 280 EUR - et non pas 900k EUR).
+ Mensualités hors assurances : 3 319,07 EUR
+ Assurances décès-invalidité : 20 513,76 EUR (PTIA, ITT, IPT, IPP)
+ Mensualités avec assurances : assurance non lissée (je peux vous obtenir l'échéancier ce soir)
+ Frais de dossier : 0 EUR
+ Frais de garantie Crédit Logement : 8 643,49 EUR
+ Part sociales éventuelles : N/A
+ Coût total (avec assurance) : 134 598,25 EUR


Une offre d'une seconde banque à taux fixe de 0,90% qui se compose ainsi :
- Une ligne sur 18 ans (216 mois) à 629 000 EUR (taux : 0,75%)
+ Prêt à taux fixe à échéance constante.
+ Mensualités hors assurances : 216 mensualités de 3 113,93 EUR
+ Frais de garantie Crédit Logement : 6 448,10 EUR
+ Frais d'apporteur : 1 000 EUR
+ Frais de dossier : 350 EUR
Montant total à rembourser : 690 549,65 EUR.

- Une ligne sur 25 ans (300 mois) à 271 000 EUR (taux : 1,05%)
+ Prêt à taux fixe à paliers de remboursement afin de lisser dans la durée les charges de remboursement des deux lignes de prêts.
+ Mensualités hors assurances : 216 mensualités de 238 EUR, puis 84 mensualités de 3 345,05 EUR
+ Frais de garantie Crédit Logement : 3 261,90 EUR
+ Frais d'apporteur : 1 000 EUR
+ Frais de dossier : 0 EUR
Montant total à rembourser : 353 740,29 EUR.

Je n'ai pas les éléments d'assurance sur le second prêt... Il faut que je retrouve les documents - et je reviens vers vous. D'ailleurs, je n'arrive pas à comprendre si les lignes "montant total à rembourser" intègrent les frais de garantie, d'apporteur et de dossier dans ce second prêt. Mais je crois que oui.

 

[clem2]

Merci infiniment Aristide pour votre incroyable analyse à partir de mes faibles données !

Alors que la fusion des deux crédits de l'offre N°2 aboutit à un échéancier en deux paliers de 4.141,40€ pendant 216 mois et 1.027,47€ pendant 84 mois.

Sur le prêt en deux lignes, il s'agit d'un prêt lissé, comme évoqué à l'instant. Pas de capacité à rembourser 750 EUR de plus pendant 216 mois malheureusement.

Je regarderai aussi les incidences de remboursements anticipés de 10% des capitaux initiaux à 10 ans puis à 15 ans.
A ce sujet confirmez moi - ou non - que vous serez bien exonéré de toute indemnité de remboursement anticipé.

Je confirme une exonération des pénalités pour remboursements anticipés SAUF rachat du crédit par la concurrence, dans les deux banques. J'avoue que je ne savais pas que ces "10%" étaient légaux... j'en apprends chaque jour un peu plus sur le crédit en ce moment !

Quant à savoir ce qu'on ferait en cas de remboursement anticipé... très difficile à savoir à An-10 ! J'ai bien lu sur ce forum que les gens remboursent en moyenne en 8/10 ans (peut-être car ils achètent un autre bien plus grand ?), et qu'on pense pouvoir faire des remboursements anticipés pour... acheter plus grand ? acheter une résidence secondaire à la campagne ? payer l'éducation des enfants ? réduire notre mensualité ? clôturer notre prêt habitation le plus rapidement possible ? Je n'en ai aujourd'hui pas la moindre idée à ce jour !