Débuter dans l'investissement locatif

[ej3359]

Bonjour,

Je souhaite débuter dans l'investissement locatif et voudrais avoir vos avis.

Je compte acheter une maison pour la diviser en 2 T2 et un studio, les loyers serait de 1650€/mois.
Le coût de l'acquisition est de 130 000€ et 65K€ de travaux
Je pense partir sur un prêt de 220K€ de 20 ans à 4% (j'espère ...) si la banque accepte que je ne mette pas trop d'apport.

Je suis parti sur 1390€ de loyers nettes (1650*0.92 pour les charges et 11 mois de loyer par an)

J'ai un taux d'imposition faible (grande famille ....), 4500€ de salaire nette sur 2 têtes, un crédit immobilier en fin de remboursement (encore 18 mois), mensualité de 1000€/mois

Comment puis-je calculer la rentabilité et cela vous paraît-il interessant


Merci

 

[babas]

n'oubliez pas de voir avec l'urbanisme pour les places de parkings...

 

[ej3359]

n'oubliez pas de voir avec l'urbanisme pour les places de parkings...

Il y a de quoi faire au moins 4 places de parking
Je dois passer voir le PLU et la mairie, au cas où
Mon inconnu reste le permis de construire et le taux de remplissage.
Le batiment est bien placé (gare, bus, commerce) mais dans une petite ville et sur l'axe central

j'ai calculé un taux brut de 9% et un taux nette de 6% mais il faut que je reste à 65K€ de travaux (140M2 à rénover, facade et toiture en bonne état)

 

[babas]

plein de choses à voir en fait. Sur la partie renta et fiscale, provilégiez le meublé, vous allez louer un petit peu plus cher mais surtout fiscalement parlant c'est nettement plus intéréssant (regardez les raisons sur ce forum). En louant par vos propres moyens, vous pouvez faire carton plein sur l'année (peut être pas tous les ans c'est sûr), surtout si c''est bien placé et avec de la qualité. Mis à part la taxe foncière, pas d'autres charges, donc en cumulant le meublé+location perso,la renta devrait pouvoir grimper un peu.
ensuite, et là difficile de vous aider, c'est la maison en elle même au départ avec les travaux à faire. Est-ce que vous avez inclus les travaux pour les parkings, le coût d'un éventuel géométre et/ou architecte, d'éventuels voir systématiques dépassements de budgets, allez vous mettre la main à la patte dans les travaux....bref des paramétres qu'il est difficile d'estimer pour nous mais aussi pour vous si vous n'étes pas un peu dans la partie !
les travaux, si on ne maitrise pas un peu, ça peut vite partir en cou...

 

[ej3359]

plein de choses à voir en fait. Sur la partie renta et fiscale, provilégiez le meublé, vous allez louer un petit peu plus cher mais surtout fiscalement parlant c'est nettement plus intéréssant (regardez les raisons sur ce forum). En louant par vos propres moyens, vous pouvez faire carton plein sur l'année (peut être pas tous les ans c'est sûr), surtout si c''est bien placé et avec de la qualité. Mis à part la taxe foncière, pas d'autres charges, donc en cumulant le meublé+location perso,la renta devrait pouvoir grimper un peu.
ensuite, et là difficile de vous aider, c'est la maison en elle même au départ avec les travaux à faire. Est-ce que vous avez inclus les travaux pour les parkings, le coût d'un éventuel géométre et/ou architecte, d'éventuels voir systématiques dépassements de budgets, allez vous mettre la main à la patte dans les travaux....bref des paramétres qu'il est difficile d'estimer pour nous mais aussi pour vous si vous n'étes pas un peu dans la partie !
les travaux, si on ne maitrise pas un peu, ça peut vite partir en cou...

Je compte effectivement loyer par mes propres moyens avec une assurance contre les loyers impayés.
Je parts sur 6 à 8 mois de travaux et démarche avant de louer
Pour les travaux, je suis techniquement capable de faire l'ensemble de travaux seul mais sur plusieurs années ...
Je pense passer par des artisans avec certains lots à ma charge (selon les devis) mais difficile d'évaluer les couts ! Je parts sur 450€/M2 si je prends à ma charge la cuisine, les sanitaires et les raccordements électriques ainsi que les chauffages électriques
Pour les parkings, je pense simplement mettre des autobloquant sauf si je dégage 3/4 K€ pour de l'enrobé
Je n'ai pas prévu de géomètre (est-ce nécessaire?) et pas non plus d'architecte sauf à me faire "pistonner".
Jusqu'à 65K€, je m'autofinance après, je met la main à la poche chaque mois

 

[ej3359]

Je compte effectivement loyer par mes propres moyens avec une assurance contre les loyers impayés.
Je parts sur 6 à 8 mois de travaux et démarche avant de louer
Pour les travaux, je suis techniquement capable de faire l'ensemble de travaux seul mais sur plusieurs années ...
Je pense passer par des artisans avec certains lots à ma charge (selon les devis) mais difficile d'évaluer les couts ! Je parts sur 450€/M2 si je prends à ma charge la cuisine, les sanitaires et les raccordements électriques ainsi que les chauffages électriques
Pour les parkings, je pense simplement mettre des autobloquant sauf si je dégage 3/4 K€ pour de l'enrobé
Je n'ai pas prévu de géomètre (est-ce nécessaire?) et pas non plus d'architecte sauf à me faire "pistonner".
Jusqu'à 65K€, je m'autofinance après, je met la main à la poche chaque mois

Bonjour,

En cherchant sur le net, certaines personnes annoncent qu'il ne serait plus nécessaire d'avoir un permis de construitre si il y a changement de destination sans toucher aux structures porteuses ni aux ouvertures. Cela serait mon cas (sauf pour un velux ...)

QQun peut confirmer?


http://www.nouveaupermisdeconstruire.gouv.fr/IMG/pdf/notice_explicative_pour_les_demandes_de_permis_cle1118b1.pdf

 

[tsintao]

Tout à fait, si pas de modif de façades pas de permis, juste une déclaration de travaux. 1 mois pour avoir l'accord. Cependant 450 euros le m² ça me parait un peu juste surtout si il y a de la démolition et du gros oeuvre derrière. Le géomètre est nécessaire si mise en copropriété. En ce qui concerne la renta c'est pas mal mais sachez que vous serez endetté pour un autre achat car les banques se basent sur 70% des revenus locatifs pour calculer votre endettement. Moi ce que je fais c'est que je cherche des biens qui s'autofinancent en tenant compte de ces 70% soit des rentabilités supérieures à 10%. Dans votre cas augmenter la durée de pret, baisser le prix de vente ou des travaux, ou meme faire 3 studios au lieu des 2 t2 si c'est faisable vous mettrait dans une position confortable...

 

[tsintao]

le vélux n'étant pas sur la façade vous vous douterez bien qu'il s'agisse aussi d'une décla !

 

[ej3359]

Oui, bien sûr
Reste les démarches réelles à faire
Le service d'urbanisme me dit qu'il faut un PC, avec deux places de parking par appartmeent, y compris les studios + architecte + accès PMR (ce qui est infaisable ...)
L'agent immobilier (et d'autres personnes sur les forums) me disent que non, qu'il faut uniquement une déclaration à l'urbanisme et aux impots.

 

[tsintao]

Dés lors qu'il y a création de logements il faut une place de parking. Par contre, l'archi est obligatoire à partir du moment ou il y a plus de 170 m² à batir ou à aménager donc à l'urbanisme faut qu'ils revoient leurs cours... Retournez à l'urbanisme et demandez un instructeur en espérant qu'il connaisse bien son taf !