Crowdfunding immo - plateformes, projets en cours et avis.

mvhrb888

Contributeur régulier
Oui, votre grille est un peu trop sévère, mais elle me plaît.
Pour le projet Clos Verdi, j'ai trouvé :

capital = 500 ==> -3
marge = 8,55% ==> -1
pré-co = 57% ==> -2
ancienneté = 30 ans (de la dirigeante, mais pas forcément de l'entreprise) ==> +2
emplacement = dép 13 ==> 0 mais Marseille donc +1
taux =8,5% ==> +1
durée = 16 mois ==> 0,5
dette nette/capital propre = ? Ils disent que l'endettement est faible.

En fait, encore une fois, je suis étonné par la faiblesse du capital social. Quel est l'enjeu d'avoir un capital social plus ou moins grand ?
 

poam5356

Modérateur
Staff cBanque
ancienneté de la dirigeante : j'ai pris celle de la boite 2011 = -2
Dette/capitaux propres (en K€) : 111/76 = 1,46 (bilan le + récent trouvé sur societe.com) -> +0,5
Effectivement, en dessous de 2, on peut dire que c'est faible.
Capital social : je me demande s'ils ne se sont pas trompés. Il est mentionné 500€, mais sur societe.com, c'est 50 000€.
Total -3 et si je prends l'ancienneté de la la dirigeante (+3 au lieu de -2), alors le total passe à +2, et c'est OK.
On n'est pas obligé de prendre la grille à la lettre. On peut donner plus d'importance à certains points, et moins à d'autres, et même en enlever.
En ce qui me concerne, je donne priorité à la marge, la préco et le lieu.
On pourrait imaginer attribuer des coefficients aux indicateurs en fonction du poids que chacun souhaite lui donner.
La grille ne doit pas avoir 3 mois d'existence, elle ne demande qu'à évoluer.

Le capital social est un élément de solidité financière de l'entreprise puisqu'il représente ce que les associés ont investi dans l'entreprise. C'est une garantie puisqu'il est composé d’actifs saisissables.
Certaines plateformes le mentionnent et le prennent en compte, Wiseed me semble-t-il.
Du coup, je le comptabilise.
En réalité, ce n'est pas le capital social du promoteur qu'il faudrait prendre, mais celui de la SAS ou SARL chapeau qui cautionne le prêt de la SAS dédiée au projet.
J'ai vu des énormes emprunts finalement garantis par une toute petite SAS ayant 1000€ de capital social.
J'ai pensé que c'était limite entourloupe parce que l'on met en avant un cautionnement apportée par une autre société, sauf que cette société est riquiqui!!
En plus, c'est souvent un montage qui empile des sociétés... qui finalement appartiennent à la, ou aux mêmes personnes.
C'est souvent le grand écart entre des promoteurs à parfois 1000€, et d'autres à plusieurs millions d'euros.
Pour moi, il est un élément de la solidité financière de l'entreprise, avec le ratio d'endettement.
Au final, c'est assez compliqué de tout démêler, de retrouver qui fait quoi.
Peut-être faut-il l'enlever, ou diminuer son impact en nombre de points enlevés.
Je trouve, sentiment personnel, que le capital social a plus d'importance que l'ancienneté du promoteur.
 

mvhrb888

Contributeur régulier
(bilan le + récent trouvé sur societe.com)
Ouah ! Vous avez fait une véritable enquête !
Capital social : je me demande s'ils ne se sont pas trompés. Il est mentionné 500€, mais sur societe.com, c'est 50 000€.
En effet ce n'est pas pareil :eek:
On n'est pas obligé de prendre la grille à la lettre.
En fait, ce qui m'empêcherait d'investir dans ce projet, c'est surtout le montant minimum exigé : 2000 € ça fait un peu peur.
 

poam5356

Modérateur
Staff cBanque
Ouah ! Vous avez fait une véritable enquête !
Non, on trouve rapidement le peu dont on a besoin sur le site.

En fait, ce qui m'empêcherait d'investir dans ce projet, c'est surtout le montant minimum exigé : 2000 € ça fait un peu peur.
Oui, je sais... J'ai participé à quelques projets sur Koregraf, mais je ne m'y suis pas lancé aussi facilement que ça!
1 investissement à 2000€... C'est 4 à 500 sur Clubfunding, ou 20 à 100€ sur Wiseed!!
Alors je sélectionne et ne je ne vais que sur ce qui m'emballe vraiment.
J'ai un ticket pour le Cap turquoise, alors j'attends qu'ils le proposent pour avoir toutes les infos utiles.
Sinon, celui de Marseille m'aurait tenté.
 

poam5356

Modérateur
Staff cBanque
Pas étonnant : seulement 150K€.

Un nouveau projet sera ouvert demain sur Wiseed :
420 K€ recherchés
PAPAYE à Saint-Pierre sur l'île de la Réunion
Réalisation d'un ensemble de 40 logements de type PLS
100% du projet a été réservé car il s'agit d'une vente en bloc
Taux 9,5%
Durée 18 mois
La marge est de 8%
Sera ouvert mercredi 30 janvier à 18h
Le promoteur OUTREMER Résidences a 2 autres projets en cours sur Wiseed (100K€ et 350K€)
A noter : 0,9% de frais de souscription.

J'ai modifié 2 indicateurs de la grille (qui a été mise à jour sur la page dédiée), dont l'appréciation n'est pas forcément juste ou difficile à faire, comme l'ancienneté du promoteur.
Exemple avec le Clos Verdi : l'entreprise est assez récente : 2011, mais le dirigeant a une longue expérience immobilière d'une trentaine d'années.
J'ai réduit la fourchette de points afin d'en diminuer l'importance :
-1pt< 5 ans 0pt <10 ans +0,5pt <15 ans < +1pt (contre -4 à +2 avant)
Autre indicateur ayant été réduit : le capital social de l'entreprise.
Sa fourchette de points a aussi été réduite :
-1pt <50K€ -0,5pt <100K€ 0pt < 300K€ +1pt (contre -3 à +1 avant)

Ce qui donne, si je l'applique à ce projet PAPAYE :
Marge : 8% -> -1
Préco : 100% -> +3
Ancienneté : 2011 -> 0
Département : La Réunion -> +1
Ville
Durée : 18m -> +0,5
Taux : 9,5% -> 0
Capital social : 100K€ -> 0
Ratio d'endettement : 626/879 =0,7 -> +1
Total +4,5
 

Tomas466

Contributeur régulier
0,9% de frais de souscription !?!

Non contents de faire porter le risque sur les investisseurs ils leur font en plus payer des frais maintenant :oops: Surtout avec leur track record qui est loin d'être bon, et les indicateurs de performances tronqués qui ne reflètent pas totalement la réalité :(
 

poam5356

Modérateur
Staff cBanque
Oui, des frais depuis le printemps de l'année dernière.
Pire, du moins, c'est mon avis : la qualité des projets s'est dégradée depuis ce changement alors qu'ils justifiaient ces frais par une meilleure qualité qu'ils apporteraient aux projets.
Pas mal de gens se sont détournés, dont moi... Je vois les projets trainer en longueur maintenant alors qu'ils partaient en très peu de temps avant. Et j'ai lu les nombreux commentaires, soit sur les projets, soit sur leur blog suite à annonce de la mise en place de ces frais. La mesure ne passe pas dans la tête des gens!!
 

Tomas466

Contributeur régulier
Un nouveau projet ouvre demain mercredi à 17h chez Homunity : Parc Méjean à Toulon, petite résidence de 23 logements, 40% de préco en 3 mois. Le lieu me semble bon (même si Toulon est loin d'être en plein développement) et les dirigeants sont expérimentés. 10% de rendement, 24 mois, 450 k€ recherchés.
 
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