Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[mchristine]

Bonsoir,

Vous pouvez prendre connaissance de ce billet dans mon blog.



Egalement ouvrir/utiliser les applicatifs joints.

Cdt

Super merci Aristide !

 

[devidoff]

Bonjour,

Nous allons probablement racheter le studio de nos voisins pour agrandir notre appartement.

Actuellement nous avons deux lignes de crédits sur 15 et 20 ans (trois ans d’ancienneté) avec des assurances externalisés. Ces prêts avaient été mis en place avec un courtier et les conditions semblent bonnes (taux 1.49/1.75, lissage, pas de IRA…).

Dans le principe, quelle serait la meilleure approche :

• Regrouper l’ensemble sous le même prêt avec plusieurs lignes
• Rajouter nouveau prêt qui sera indépendant ? et si cela est possible (légale ?) avec une autre banque ?

J’ai un peu du mal pour imaginer la meilleure marche à suivre.

Merci pour vos conseils

 

[Aristide]

Bonjour,

De façon générale les montages gigognes à échéances lissées - surtout s'ils sont bien optimisés - sont plus intéressants à condition toutefois que la banque n'en profite pas pour majorer ses conditions.

Maintenant il est difficile de se prononcer.
Vous dites que vos condition de taux sont bonnes; qu'elles seraient-elles dans les marchés actuels et/ou avec d'autres banques ?

La solution passe par diverses simulations dans diverse banques.

Contrairement à ce que font les courtiers et les banques ma préconisation est un raisonnement inverse des leurs:

1) - Élaboration du plan de financement au plus près de la réalité (donc intégrant tous les frais/charges/dépenses annexes).

2) - Choix d'une échéance cible - assurances comprises - acceptable par les banques eu égard à votre capacité de remboursement.

3)- Définition d'un apport personnel qui sera le même pour toutes les banques sollicitées (= comparer des choses comparables).

4) - Fonction de la hiérérachie des taux proposés par chaque banque sollicitée (paliers de durées et taux associés) calcul des durées optimales de façon à obtenir la meilleure combinaison possible "Durées/Taux/Montants".

Cdt

 

[devidoff]

Bonjour,
merci beaucoup pour votre retour.
J'ai un début de réponse et des pistes de travail.
Par contre, même si je ne sais pas si cela va être ma solution finale, est-il possible/légale d'avoir deux prêts dans deux banques différentes?
merci
Cordialement

 

[Aristide]

Oui; c'est possible.

Mais pas forcément facile lorsqu'il y a une garantie réelle immobilière (Privilège de prêteur de deniers et/ou hypothèques)

Cdt

 

[devidoff]

merci.
Pour les prêts en cours il s'agit d'une garantie crédit logement. Donc, sauf erreur (je suis très loin d'être spécialiste de ce type de sujet...), il n'y aurait pas d'impact car l'on ne réduit pas valeur du bien.

Excusez-moi, mais j'aurais une autre question: Si je suis toujours dans le cas où je garde les prêts actuels et je lance mon projet avec une autre banque.
Quelles sont mes obligations d'information de ma banque / assurance de prêt / Credit logement ?
Rien n'est stipulé dans mes documents de crédit. Je suis étonné de voir qu'il n'y aurait aucun impact.

Note - bien entendu, la nouvel banque serait informé du prêt actuel et l'objectif sera de rester dans le taux légale d'endettement.

merci

Cordialement

 

[hargneux]

Quelles sont mes obligations d'information de ma banque / assurance de prêt / Credit logement ?
Rien n'est stipulé dans mes documents de crédit. Je suis étonné de voir qu'il n'y aurait aucun impact.

Si l'acquisition se fait en conservant 2 lots distincts, pas besoin d'avertir
Si le réunion des lots en un seul se fait avant et si la nouvelle banque prend une garantie réelle, il faudra avertir Crédit Logement, une garantie réelle n'est pas compatible avec une caution CL.

 

[devidoff]

Bonjour
c'est noté.
Merci pour votre retour.
Cordialement

 

[kaziklu]

J'ai un prêt lissé sur le prêt de mon logement.
Je voulais porter à votre connaissance une contrainte qui ne m'avait pas sauté aux yeux à la souscription. Peut-être que cette contrainte est liée à ma banque je ne saurais dire.
Il n'est pas possible de faire un remboursement anticipé partiel avec réduction de mensualités sur le prêt disposant de modulations d'échéances sauf à être sur le dernier palier; uniquement avec une réduction de durée.

 

[Aristide]

Bonjour,

Suivant les banques et les modalités techniques qu'elles ont prévues dans leurs systèmes d'information, il est effectivement possible (et connu) que chez certaines la restriction que vous citez existe.

Mais l'offre de prêt reçue préalablement à la réflexion de 10 jours et à son acceptation doit normalement préciser les modalités de fonctionnement du crédit en phase de gestion.

Cdt