Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Ma question est donc la suivante : le lissage d'un prêt à palier est il "autorisé" dans le cadre d'un rachat de crédit ?
Oui; pourquoi ne le serait-il pas ?

Ou s'agit-il simplement de choix internes aux banques qui voient là un manque à gagner ?
Il y a deux explications possibles :

+ Soit la banque n'a pas les moyens techniques de proposer ce montage

+ Soit elle les a mais ne veut pas/plus le proposer.

Ce n'est pas forcément à cause d'un éventuel manque à gagner car d'une part certaines banques majorent leur taux quand elles utilisent cette technique.

D'autre part, en utilisant cette technique, comme tout bon commerçant une banque préfère capter ou conserver un client/emprunteur plutôt que de laisser partir chez un concurrent qui le ferait à sa place.

Et le résultat d'un compte d'exploitation client ne s'apprécie pas uniquement sur un produit (le crédit en l'occurrence) mais également tous les autres produits et services que les clients/emprunteurs achèteront/utiliseront dans le futur......sans compter les retombées indirectes via le "bouche à oreille".

Et quand il s'agit d'un "montage gigogne", raisonnant en mode actuariel, le remboursement accéléré du "prêt court emboîté" lui permet le réemploi immédiat des mensualités (majorées).

Par contre outre posséder les outils nécessaires il faut que les conseillers sachent bien les utiliser.
D'autre part il peut être nécessaire d'y passer "un certain temps" pour obtenir le montage souhaité/optimisé.

Or "le temps...c'est de l'argent !!!"


En clair les banques me proposent soit de prévoir les modulations plus tard,
Suivant les banques et les moyens techniques à leur disposition il se peut que le lissage soit incompatible avec la modulation et inversement.

soit de ne rentrer en amortissement que l'un des prêts.
De fait il en est souvent ainsi dans les lissages car, fonction de l'échéance cible, il peut n'y avoir que des intérêts payés sur les premiers paliers du prêt long lisseur ou un très faible amortissement.

Autre question : le montage que je présente est il envisageable dans l'absolu, ou est-ce que je commets une erreur ? Y'a-t'il mieux à envisager ?
Désolé mais votre pièce jointe n'est pas accessible ?

Pièce jointe spécifié(e) non valide. Si vous suivez un lien valide, veuillez notifier l'administrateur
A toutes fins utiles je vous rappelle que pour optimiser un tel montage il est indispensable de connaître :

+ Votre échéance cible assurances comprises (si primes fixes) ) = celle que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement

Dans cette technique le raisonnement est inversé par rapport au cas général; ce n'est plus l'échéance qui est calculée (puisqu'elle est définie à priori); ce sont les durées qui deviennent les variables calculées ce qui permet d'obtenir le meilleur taux (qui varie avec le durée précisément) et d'optimiser le plan de financement dans son ensemble en recherchant la meilleure combinaison "Durées/taux/Montants"

+ Les paliers de durées utilisés par votre banque et les taux associés qu'elle vous propose = sa "hiérarchie des taux" pour vous et votre dossier. (ce n'est pas sa grille standard qui sert de référence au conseiller).

Cdt
 
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cirdan

Membre
Merci Aristide de cette réponse.

Bonjour,
Oui; pourquoi ne le serait-il pas ?
...Parce que je ne sais pas tout :)

Désolé mais votre pièce jointe n'est pas accessible ?
Désole, j'ai du faire une mauvaise manipulation. Elle est disponible en partage ici.

A toutes fins utiles je vous rappelle que pour optimiser un tel montage il est indispensable de connaître :

+ Votre échéance cible assurances comprises (si primes fixes) ) = celle que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement
Ça, c'est facile : 1680 €

+ Les paliers de durées utilisés par votre banque et les taux associés qu'elle vous propose = sa "hiérarchie des taux" pour vous et votre dossier. (ce n'est pas sa grille standard qui sert de référence au conseiller).
Ça, c'est un peu plus compliqué. Je vais encore embêter mes interlocuteurs bancaires :)
Pour l'instant, les données dont je dispose, c'est 1,90% sur 20 ans chez l'une, 1,98% sur 20 ans chez l'autre.
Pour le prêt court terme, on me propose 5,5%, sur 7 ans :(
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Ça, c'est un peu plus compliqué. Je vais encore embêter mes interlocuteurs bancaires :)
Pour l'instant, les données dont je dispose, c'est 1,90% sur 20 ans chez l'une, 1,98% sur 20 ans chez l'autre
J'aurais besoin d'une confirmation.

L'opération que vous envisagez consisterait bien en un "rachat de crédit" c'est à dire un nouveau crédit avec nouveau contrat, nouvelles assurances donc nouvelle garanties et nouveau frais de dossier lequel nouveau crédit permettrait de rembourser celui existant (avec ou sans indemnité de remboursement anticipé ?) = novation en termes juridiques.

Et non pas une simple "renégociation" (sans novation) du crédit déjà existant.

Dans la première hypothèse tant un lissage simple (avec vos trois crédits) qu'un "montage gigogne" (= avec un quatrième crédit "court emboîté") seraient envisageables.

Par contre cette dernière technique ne le serait pas dans le cas d'une simple renégociation.

Je m'exprime au conditionnel car si au plan des principes les possibilités existent bien, au plan pratique - outre la capacité technique de votre banque et son acceptation de cette pratique - la faisabilité réelle dépend aussi de divers facteurs et paramètres (entre autre amortissement négatif ou non ?)

Sans les montants souhaités et les taux des crédits concernés il n'est pas possible de mieux vous renseigner.

Pour le prêt court terme, on me propose 5,5%, sur 7 ans :(
Ce que l'on vous propose est un prêt à la consommation.........ce qui n'est absolument pas justifié.

Explications :

Il y a les prêts à la consommation soumis au code de la consommation et ceux qui ne le sont pas.

Parmi les prêts à la consommation amortissables il y a :

+ Les prêt personnels (sans objet précis = sans justificatifs de dépenses)
+ Les prêts liés/affectés/causés donc avec un objet précis et nécessité de justificatif de dépense
+ Les prêts assimilés à des prêts à la consommation que sont ceux au plus égal à 75.000€ pour travaux de réparations/amélioration (avec justificatifs de dépenses).

J'en déduis que votre prêt "travaux" est d'un montant inférieur à 75.000€ et, donc, qu'il doit répondre aux contraintes et formalisme imposés par le code de la consommation pour ce type de crédit.

Mais être juridiquement parlant un prêt à la consommation ne veut pas dire pour autant que ses caractéristiques techniques soient celles des crédits à la consommation.

Je ne sais dire si cela vient d'une incompétence de votre conseiller ou bien d'une directive reçue de sa banque dont la stratégie serait de "se faire du gras" en appliquant à l'objet "travaux" les mêmes taux que celui des prêts personnels et/ou affectés mais ce n'est pas le cas dans toutes les banques.

Les statistiques prouvent que les prêts à la consommation (stricto sensu) présentent plus de risques de non remboursements que les prêts immobiliers. Et dans lesdits prêts à la consommation, ce risque est plus important dans les prêts personnels que dans les crédits affectés.....ce qui justifie donc pleinement l'application de taux plus élevés adaptés aux risques constatés.

Mais, d'une part, les prêts pour travaux immobiliers ne rentrent pas dans cette logique et d'autre part, s'il y a travaux immobiliers...c'est aussi qu'il existe un bien immobilier => donc rien de comparable avec un simple prêt à la consommation.

Personnellement je n'accepterais pas ce prêt à 5,50% en 7 ans qui vous est proposé pour financer vos travaux.

Autre précision:
Les contraintes réglementaires étant différentes pour ces deux objets; deux contrats différents seront obligatoires ainsi que deux procédures......ce qui n'interdit pas le montage envisagé .....mais qui ne va sans doute pas réjouir votre conseiller.

Cdt
 

cirdan

Membre
Bonjour et merci,

J'aurais besoin d'une confirmation.
L'opération que vous envisagez consisterait bien en un "rachat de crédit" [...] Et non pas une simple "renégociation" (sans novation) du crédit déjà existant.
Oui, il s'agit bien d'un "rachat de crédit"

Sans les montants souhaités et les taux des crédits concernés il n'est pas possible de mieux vous renseigner.
Je détaille. (L'intérêt du rachat n'est pas discutable, quelles que soient les simulations, je ne détaille donc pas les crédits en cours)
  • En prenant en compte les IRA, divers frais de dossier, caution, etc, le rachat de crédit concerne un montant de 252 000 €. Il nous fait gagner entre 25 000 et 30 000 €. On nous propose de 1,9% à 2% sur 20 ans
  • Nous souhaitons contracter à cette occasion un crédit servant à finaliser nos travaux, d'un montant de 15000 € (dépenses justifiables sur devis, et sur factures à terme)
  • Nous avons un ecoPTZ en cours jusqu'en octobre 2029 avec des mensualités de 150€.
Avez-vous pu accéder au schéma du montage en lien sur mon précédent message ?

Merci pour ces explications très claires sur la différence crédit conso / travaux !

Personnellement je n'accepterais pas ce prêt à 5,50% en 7 ans qui vous est proposé pour financer vos travaux.
...Ce sera l'un des sujets à discuter une fois que j'aurai décortiqué la première étape :)

Autre précision:
Les contraintes réglementaires étant différentes pour ces deux objets; deux contrats différents seront obligatoires ainsi que deux procédures......ce qui n'interdit pas le montage envisagé .....mais qui ne va sans doute pas réjouir votre conseiller.
...Ça je l'avais bien compris, mais je ne suis pas sûr que ceci doive rentrer en ligne de compte. :p (Je ne sais pas comment sont rémunérés les conseillers : si il y a commission, on parle de dizaines de milliers d'euros pour les intérêts, ça mérite peut-être de passer quelques heures ?)
 

cirdan

Membre
Oui mais sauf qu'il s'agit d'un lissage simple ( = non "gigogne") je ne peux rien en déduire d'autre.
(j'espère ne pas trop abuser de votre temps...)
Que vous faut-il comme éléments complémentaires ?
Je crains de ne pas saisir tout à fait la différence entre gigogne et lissage : dans tous les cas, je souhaite un lissage sur mon échéance cible, il y aura donc lissage, non ? (gigogne signifierait des échéances pouvant varier ?)

Notre discussion me fait rebondir sur d'autres recherches, et je viens de m'apercevoir de quelque chose (sur cette page : https://www.cbanque.com/credit/optimisation-double-credit.php) qui est un peu contre-intuitif : un amortissement négatif (ou nul) sur le crédit principal pendant le court terme est PLUS rentable que de rentrer les deux en amortissement directement (comme mon schéma)
Donc une des conclusions serait (si la banque est d'accord) de rembourser le plus vite possible (douze mois ?) le crédit court terme, puis ensuite seulement le long terme : ça change radicalement le montage que j'avais envisagé.
 

Aristide

Top contributeur
Que vous faut-il comme éléments complémentaires ?
+ Capital restant dû sur PTZ
+ Nombre d'échéances restant à payer sur PTZ
+ Taux/Primes d'assurances sur PTZ si elles sont fixes. Si elles sont variables elle ne peuvent pas être prises en compte dans le lissage; ce serait alors un "faux lissage" non optimisé parfaitement.

+ Hiérarchie des taux (cf post antérieur)

+ Caractéristiques du prêt travaux

+ Taux/Primes assurances sur autres prêts (Même remarque que ci-dessus)


Je crains de ne pas saisir tout à fait la différence entre gigogne et lissage : dans tous les cas, je souhaite un lissage sur mon échéance cible, il y aura donc lissage, non ? (gigogne signifierait des échéances pouvant varier ?)
Dans votre projet vous avez trois crédits :
+ Un PTZ dont les caractéristiques son figées
+ Un prêt "travaux" dont les caractéristiques seront aussi figées
+ Un prêt long lisseur.

Un "montage gigogne" casse ce prêt lisseur en deux prêts, "un crédit court emboîté" et "un prêt long lisseur".
Le prêt court permet d'obtenir un taux plus faible et d'amortir plus vite; de même il y a moins de primes d'assurances à payer.

A échéance cible égale, le prêt long lisseur se trouve réduit de quelques mois avec donc moins d'intérêts à payer et moins de primes d'assurances à payer.

Globalement les coûts de crédit s'en trouvent significativement réduits.

Avec un montage gigogne vous auriez donc quatre crédits au lieu de trois, les caractéristiques "durées/montants" du prêt "court emboîté" et du prêt "long lisseur" étant calculées/optimisées en fonction :

+ De l'échéance cible
+ De la hiérarchie des taux
+ Des autres échéances des prêts parallèles.

Notre discussion me fait rebondir sur d'autres recherches, et je viens de m'apercevoir de quelque chose (sur cette page : https://www.cbanque.com/credit/optimisation-double-credit.php) qui est un peu contre-intuitif : un amortissement négatif (ou nul) sur le crédit principal pendant le court terme est PLUS rentable que de rentrer les deux en amortissement directement (comme mon schéma)
Donc une des conclusions serait (si la banque est d'accord) de rembourser le plus vite possible (douze mois ?) le crédit court terme, puis ensuite seulement le long terme : ça change radicalement le montage que j'avais envisagé
Raisonnant sur un crédit unique, l'amortissement négatif conduit de façon indirecte à une capitalisation mensuelle des intérêts (= paiement d'intérêts sur les intérêts) qui est contraire à l'article 1154 du code civil.

Lorsque ce prêt "unique "est scindé en deux ainsi qu'expliqué ci-dessus, il peut se faire que - même avec l'amortissement négatif est cet accroissement des intérêts du fait de la capitalisation - le montage reste financièrement intéressant pour l'emprunteur.

Mais, à ma connaissance, aucun tribunal n'a eu à traiter de ce cas de figure afin de le valider ou non.

Dès lors, en ce qui me concerne, je ne pratique pas l'amortissement négatif.

Par contre, ainsi que je vous l'expliquais dans une réponse antérieure, il est très courant que sur le prêt lisseur seuls les intérêts soient payés (= différé de capital/différé partiel) ou, fonction de l'importance de l'échéance cible et des autres échéances parallèles, un faible amortissement de capital soit pratiqué.

Cdt
 

exstyle

Nouveau membre
Bonjour,

comme beaucoup, la partie prêts lissés et autres me fait mal à la tête.

J'ai une proposition d'une banque pour un projet immobilier.

Coût du bien 355 000, frais de courtage dossier et autre m'amène à 358 155.

Apport 72 000
PTZ : 102 000 (différé 5 ans)

Je peux avoir un prêt employeur à 1 % (20 000 euros sur 15 ans), mais ne l'ai pas indiqué pour l'instant.

Voilà ce que me propose la banque :

PTZ : 102 000, tx 0, durée 20 ans (15 ans)
Déblocage de fond : 36 mois : mensualité 0, avec assurance : 43,32
Palier 1 : 60, mensualité 0 avec assurance : 43,32
Palier 2 : 180, mensualité 566,67 avec assurance : 609,99

PAS lissé : 117 000, tx 2,04 %, durée 25 ans
Déblocage de fond : 36 mois : mensualité 198,90, avec assurance : 248,62 (intérêts 7 160,40)
? : 300 mois, mensualité 726,78 avec assurance 776,50 (intérêts 37 844,50)

PAS fixe : 43 155, tx 1,52%, durée 15 ans (intérêt : 5 133,74)
Déblocage de fond : 36 mois : mensualité 54,66, avec assurance : 72,98 (intérêt 1 967,76)
Palier 1 : 180 mois : mensualité 268,37 avec assurance : 286,59

PAS fixe : 24 000, tx 1%, durée 20 ans (intérêt 2 489,97)
Déblocage de fond : 36 mois : mensualité 20,00, avec assurance : 30,20 (intérêt 720)
Palier 1 : 240 mois : mensualité 110,37, avec assurance 120,57

Les intérêts sont sans assurance.

Là où ca se complique encore (du moins pour ma tête), c'est que le bien est livré "premier trimestre 2017".

Néanmoins, la banque est parti sur un calcul du différé externe d'une durée de 36 mois. Période de déblocage des fonds, pour toutes ces lignes : 36.

J'ai donc les échéances suivantes :

1-36 : 395,12 euros (amortissement négatif????)
37-216 : 1226,98
217-276 : 1208,66
277-336 : 1155,14

Je n'ai évidemment pas le tableau d'amortissement...

Je crois comprendre que déjà, par le simple fait que l'échéance diminue, ce n'est pas optimale (plus longue durée, plus d'assurance, effet inflation...). Sachant qu'en plus l'assurance est haute (TAEA 0,80 environ, mais je négocierais plus tard ce point...).

Est-ce tout de même correcte mise à part ces points ? J'ai l'impression que l'anticipation du début n'est pas vraiment optimale (même si elle sera d'une plus courte durée).

merci par avance, et merci déjà pour tout le contenu du site (malgré le mal de tête occasionné ;)).
 
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Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Est-ce tout de même correcte mise à part ces points ? J'ai l'impression que l'anticipation du début n'est pas vraiment optimale (même si elle sera d'une plus courte durée).
Etant donné que les durées sont fixées/imposée à priori c'est évident que ce montage gigogne n'est pas optimisé.

Ainsi que déjà dit et répété à de très nombreuses reprises, pour qu'un tel montage soit optimisé il faut fixer à priori une échéance cible (assurances comprises si primes fixes) = celle que vous pouvez/voulez payer et acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement.

Ensuite à partir de la hiérarchie des taux que votre banque peut vous appliquer (= durées des paliers de durées et taux associés); ce sont les durées qui deviennent des variables calculées.

Il s'en suit des taux adaptés auxdites durées avec réduction potentielle de volume d'intérêts payés (effet taux plus bas + effet durées réduites; également une réduction de volume des primes des assurances payées (Effet durées réduites).

De plus, le fait qu'il s'agit de paliers d'échéances dégressifs augmente en effet le manque d'optimisation; ce montage sent le "bricolage".

Bien entendu, pour optimiser un maximum il faut aussi intégrer le prêt employeur à 1%.

1-36 : 395,12 euros (amortissement négatif????)
+ 395,12€ c'est le total des intérêts payés sur les 3 prêts PAS + le total des primes d'assurances payées sur les 3 PAS + sur le PTZ.

Votre banque a considéré que la totalité des fonds a été mise à disposition dès le premier jour et que le différé sera utilisé sur la durée maximale prévue de 36 mois.

Ceci résulte sans doute d'une décision (stupide) de justice qui a pénalisé une banque qui n'avait pas procédé ainsi et en argumentant (à tort) que, de ce fait, le TEG indiqué était inférieur à la réalité.

Ceci est inexact car en procédant ainsi l'on maximise le coût du crédit (Intérêts + assurance) mais - du fait d'une durée accrue de 36 mois - le TEG est réduit par rapport à la réalité.

Il ne peux pas y avoir d'amortissement négatif en phase de différé puisqu'il n'y a pas d'amortissement du tout.

La période d'amortissement et de lissage ne démarre qu'à la fin de la phase de différé c'est à dire après le dernier appel de fonds et la présentation de l'ensemble des justificatifs de dépenses et du certificat d'achèvement des travaux.

Cdt
 

exstyle

Nouveau membre
Merci pour les éclaircissements.

Je voulais une échéance autour de 1150 euros. Donc c'est sans doute cela qui a justifié le montage. Néanmoins, si je n'ai d'autres choix que de payer 1 226 euros (moins assurance que je vais négocier), autant rester sur cette somme jusqu'à la fin et diminuer la durée total du prêt. Peut-on rembourser le PTZ plus rapidement que 20 ans ?

Pour l'histoire des 395,12 euros, je ne suis pas sûr de comprendre. Est-ce à dire que le coût du prêt sera moins élevés le plus tard je signe, ou plus tôt le bien est disponible ? Est-ce que toute les banques calculent de la sorte la levée de fonds à 100 % dès l'achat ?

Dans mon cas, je crois que la levé des fonds est déjà importante, donc même dans le cas où je trouverai une banque qui procède autrement, je ne suis pas sûr de gagner beaucoup...
 
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