Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[Aristide]

Je voulais une échéance autour de 1150 euros. Donc c'est sans doute cela qui a justifié le montage. Néanmoins, si je n'ai d'autres choix que de payer 1 226 euros (moins assurance que je vais négocier), autant rester sur cette somme jusqu'à la fin et diminuer la durée total du prêt.

Si votre échéance cible est inférieure aux montants des paliers prévus par votre banque les durées vont être allongées et le coût du crédit plus élevé.

Peut-on rembourser le PTZ plus rapidement que 20 ans ?

Oui; mais quel est l'intérêt de rembourser par anticipation un prêt dont le taux est de 0% ?

Pour l'histoire des 395,12 euros, je ne suis pas sûr de comprendre. Est-ce à dire que le coût du prêt sera moins élevés le plus tard je signe, ou plus tôt le bien est disponible ? Est-ce que toute les banques calculent de la sorte la levée de fonds à 100 % dès l'achat ?

Vos échéances réelles pendant la phase de différé seront calculée
+ Au fur et à mesure de l'avancement des travaux et des divers appels de fonds
+ Sur le total effectif des mises à disposition de fonds
+ Et, à chaque nouvel appel de fonds, pour la durée réelle concernée.
Vos échéances iront donc crescendo du premier appel de fonds au dernier.

Vous avez intérêt à débloquer en premier les fonds qui vous coûte le moins cher.

Ainsi si votre apport personnel est placé à un taux inférieur à celui de vos prêts (0,75% sur livret A par exemple) vous avez intérêt à l'utiliser en premier.
Puis le prêt à taux zéro; puis les prêts à 1%....etc...

Est-ce que toute les banques calculent de la sorte la levée de fonds à 100 % dès l'achat ?
Dans mon cas, je crois que la levé des fonds est déjà importante, donc même dans le cas où je trouverai une banque qui procède autrement, je ne suis pas sûr de gagner beaucoup...

Le calcul au niveau de l'offre de prêt ne change rien par rapport à ce qui se passe exactement pendant les travaux.

L'offre de prêt c'est - normalement - pour vous permettre de comparer les banques entre elles mais - en pratique - c'est de la foutaise.

A toutes fins utiles :

Le Blog « Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »

Etude ANIL 1999 - Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification

Etude réalisée avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat
http://www.anil.org/publications-et-etudes/etudes-et-eclairages/1999/le-cout-total-du-credit-une-notion-denuee-de-signification

Première partie
https://blog.cbanque.com/aristide/6/comparer-offres-de-prets-teg-cout-credit-ou-autres-parametres-1-ere-partie/

Seconde partie
https://blog.cbanque.com/aristide/5/comparer-offres-de-prets-teg-cout-credit-ou-autres-parametres-seconde-partie/

Troisième partie
https://blog.cbanque.com/aristide/4/comparer-offres-de-prets-teg-cout-credit-ou-autres-parametres-3-eme-partie/

Quatrième partie
https://blog.cbanque.com/aristide/16/comparer-offres-de-prets-teg-cout-credit-ou-autres-parametres-4e-partie/

Sachant qu'en plus l'assurance est haute (TAEA 0,80 environ, mais je négocierais plus tard ce point...).

Puisque vous avez quatre prêts à des taux différents et avec des durées différentes vous aurez quatre TAEA différents et ils concernent/s'appliquent à l'emprunteur plus le co-emprunteur.

Ce TAEA c'est aussi de la foutaise.

Il ne serait fiable que si un plan de financement unique était proposé à divers assureurs.

Mais avec plusieurs plans de financement avec des crédits ayant des caractéristique différentes ce TAEA ne permet pas de comparer des choses comparables.

Pour plus de détails :

Taux Effectif Global (TEG) – Taux Annuel Effectif Global (TAEG) – Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA)…«Quel sac de nœuds »… ! ! !… ? ? ? »

https://blog.cbanque.com/aristide/406/taux-effectif-global-teg-taux-annuel-effectif-global-taeg-taux-annuel-effectif-de-lassurance-taeaquel-sac-de-noeuds/

Cdt

 

[exstyle]

Pour le remboursement plus rapide du PTZ, c'était si je voulais diminuer la durée total du crédit, le PTZ étant le plus long des crédits dans le temps, j'aurais eu moins d'assurance. Mais je ne peux pas augmenter mes mensualités, donc je resterai sur 25 ans.

Merci pour les précisions de la période de déblocage. Je comprends mieux maintenant.

Est-ce qu'il vaut mieux dans ce cas, mettre un peu moins d'apport, et commencer à payer les mensualités dès le début, ce qui fait diminuer les intérêts (du moins un meilleur amortissement ?) et la durée total du prêt (donc gain en assurance) ? Ou bien la baisse de l'apport va générer une hausse des taux et du taux de l'assurance ?

J'imagine qu'à taux identique, cela peut valoir le coût, mais que dans le cas contraire, il faut bien calculer.

Pour l'assurance, c'était un TAEA moyen pour les 4.

 

[Aristide]

Bonjour,

Pour le remboursement plus rapide du PTZ, c'était si je voulais diminuer la durée total du crédit, le PTZ étant le plus long des crédits dans le temps, j'aurais eu moins d'assurance

Mais vous avez aussi des assurances sur le prêt à 2,04% qui est le plus élevé et su 25 ans; c'est donc celui-ci qu'il semblerait préférable de rembourser en priorité.

Cependant, par rapport au PTZ sur laquelle la banque ne peut pas vous demander d'indemnité de remboursement anticipé (IRA), sauf négociation, vous devriez en payer en cas de remboursement anticipé partiel sur ce complémentaire; il y aurait donc un calcul à faire.

Est-ce qu'il vaut mieux dans ce cas, mettre un peu moins d'apport, et commencer à payer les mensualités dès le début, ce qui fait diminuer les intérêts (du moins un meilleur amortissement ?) et la durée total du prêt (donc gain en assurance) ? Ou bien la baisse de l'apport va générer une hausse des taux et du taux de l'assurance ?

J'imagine qu'à taux identique, cela peut valoir le coût, mais que dans le cas contraire, il faut bien calculer.

Votre apport personnel est un crédit que vous vous consentez à vous même au taux de votre épargne.

Donc si ce taux de rémunération de l'épargne est inférieur au taux du prêt vous avez intérêt à mettre le maximum d'apport ce qui réduirait d'autant le montant du prêt au taux le plus élevé => Donc moins d'intérêts et moins d'assurances.

Quant "à payer les mensualités dès le début" cela supposerait que:
+ Vous supprimiez le différé et que votre banque puisse proposer la technique de l'amortissement immédiat
+ Que votre capacité de remboursement soit suffisante car, en trésorerie, les mensualités d'amortissement des tranches de prêt (cumulés) représenteraient une charge plus lourde que les intérêts et assurances de la période différée.

Pour l'assurance, c'était un TAEA moyen pour les 4.

Plus qu'un TAEA moyen je pense que c'est la moyenne des TAEA que vous avez calculée (Vous avez ajouté les 4 TAEA et divisé ce total par quatre ?).

Déjà un taux moyen ne veux rien dire mais une moyenne de taux c'est encore pire.

Cdt

 

[exstyle]

merci encore pour toutes ces informations...

Donc si ce taux de rémunération de l'épargne est inférieur au taux du prêt vous avez intérêt à mettre le maximum d'apport ce qui réduirait d'autant le montant du prêt au taux le plus élevé => Donc moins d'intérêts et moins d'assurances.

Quant "à payer les mensualités dès le début" cela supposerait que:
+ Vous supprimiez le différé et que votre banque puisse proposer la technique de l'amortissement immédiat
+ Que votre capacité de remboursement soit suffisante car, en trésorerie, les mensualités d'amortissement des tranches de prêt (cumulés) représenteraient une charge plus lourde que les intérêts et assurances de la période différée.

Je suis dans le cas ou la rémunération de mon épargne est inférieur au taux du prêt...

La banque me propose bien de faire de l'amortissement immédiat. Sauf que je ne peux financer cet amortissement immédiat qu'en diminuant mon apport. Hors, d'après le premier point, je n'ai pas intérêt à faire ça.

Est-ce que la logique vaut aussi pour les travaux d'aménagement. Par exemple, je veux refaire le plafond. Est-ce qu'il vaut mieux financer via mon capital les travaux, ou bien le mettre en tant qu'apport dans le prêt, et faire un prêt qui couvre les travaux ?

 

[Aristide]

La logique est toujours la même.

Il semble évident que, pour financer vos travaux, vous préféreriez emprunter à 0,75% plutôt qu'à un 2% ?

Puisque, ainsi que déjà précisé antérieurement, l'apport personnel que vous puisez dans votre épargne est, de fait, un crédit que vous vous consentez à vous même au taux de cette épargne il est préférable de maximiser cet apport si le taux de rémunération est inférieur au taux réel du crédit; et inversement dans le cas contraire.

NB) - C'est le taux réel du crédit qu'il faut considérer c'est à dire TEG financier qui prend toutes les charges en considération et non pa le taux légal qui n'intègre que les seules charges rendues obligatoires par la banque.

Mais il n'y a pas que le seul aspect financier à intégrer dans la réflexion; il y a aussi l'aspect "Prévoyance/Sécurité" résultant de l'assurance décès invalidité que vous avez sur le crédit mais qui n'existe pas sur votre épargne immobilisée.

Pour plus de détails je vous suggère de voir :

Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (1ère partie)

https://blog.cbanque.com/aristide/13/financer-un-investissement-avec-un-credit-ou-bien-avec-son-epargne-1ere-partie/

Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (2è partie)

https://blog.cbanque.com/aristide/12/financer-un-investissement-avec-un-credit-ou-bien-avec-son-epargne-2e-partie/

Cdt

 

[LFPO26]

Salut,

Une banque qui m'a proposé une offre de prêt me dit que si je choisi l'option lissage, il supprimerait la modulation. Ont-ils le droit ?
Qu'es-ce qui serait le plus intéressant ? Avantages/inconvénients ?

Merci !

 

[Aristide]

Bonjour,

Une banque qui m'a proposé une offre de prêt me dit que si je choisi l'option lissage, il supprimerait la modulation. Ont-ils le droit ?

Oui; absolument.

Il n'est pas obligatoire pour les banques de proposer cette option.

Dès lors les unes peuvent la proposer et d'autres non et, d'une banque à l'autre, celles qui la proposent ont leurs conditions propres. Il n'existe pas de réglementation en la matière.

Concernant le montages à échéances lissées là encore chaque banque fait comme elle l'entend; tout dépend des possibilités techniques qu'elles ont développées dans leurs systèmes d'information.

Pour certaines il n'y a pas de problème.
D'autres ne permettent la modulation que sur le dernier palier.
D'autres encore, comme la vôtre apparemment, n'ont pas du tout prévu d'adapter leur système informatique afin de rendre compatible la modulation des échéances avec le lissage des échéances.

Qu'es-ce qui serait le plus intéressant ? Avantages/inconvénients ?

Chaque technique a ses objectifs et ils ne sont pas forcément comparables.

Le lissage simple dans un plan de financement de type "PTZ sans différé + Complémentaire lisseur" peut permettre de réaliser un projet qui, en l'absence de lissage, serait impossible à cause de charges de remboursement trop élevées les premières années.

Le même lissage simple mais dans un plan de financement de type "PTZ avec différé + Complémentaire lisseur" peut permettre de réduire la durée du prêt complémentaire lisseur et donc de réduire le coût du crédit tant par l''effet "Taux/Volume intérêt" moindres que par l'effet réduction du nombre de primes d'assurances à payer.

Dans les "Montages gigogne à échéances lissées" par l'adjonction d'un autre "prêt court emboîté" l'effet réduction du coût du crédit ci-dessus expliqué est encore plus important.

L'objectif de la modulation est plutôt d'adapter le montant des échéances à payer aux possibles évolutions - à la hausse ou à la baisse - des revenus de emprunteurs.

Il se trouve qu'en cas d'évolution des revenus à la hausse, opter pour une modulation également à la hausse des échéances, peut aboutir à un résultat qui va dans le même sens que celui du lissage ci-dessus exprimé.

Dans cette hypothèse de hausse des revenus, en l'absence de possibilité de modulation proposée par la banque, il reste possible de contourner le problème en procédant à des remboursement anticipé partiels.

Mais dans ce cas les contrats prévoient un minimum de 10% par rapport au montant initial et une indemnité de remboursement anticipé (IRA).

Cela suppose donc d'économiser, au mois le mois, la différence "mensualité nouvelle souhaitée - mensualité existante" et quant l'épargne ainsi constituée atteint les 10%, procéder au remboursement anticipé partiel.

Mais, dans cette hypothèse, il serait utile de tenter tant une négociation de ce minimum de 10% que de cette IRA.

Si, au contraire, l'évolution des revenus est à la baisse, la seule possibilité d'ajuster vos mensualités à votre nouvelle capacité de remboursement est de solliciter votre banque pour des aménagements/report d'échéances.

Cdt