comment choisir une bonne formation pour investir dans l'immobilier

[CharlyBgood]

Ceci dit comme évoqué précédemment, avant de calculer un rendement il faut savoir ce qu'on cherche à savoir (pour savoir quels frais/facteurs prendre en compte)

Et je vais encore compliquer les choses.
Jusqu'à présent, on parle de rentabilité faciale avec ce qu'on met dedans ou pas comme éléments.
Il y a aussi un autre aspect, sans doute le + important: le levier du crédit !
C'est vrai, au fond , 4%, 6%, 12% on s'en fout.
Là où la rentabilité se fait c'est sur le levier du crédit.
Et là y'a pas photo: en faisant un calcul de TRI en incluant l'effet de levier, la rentabilité locative est très forte.
Après comme l'a dit @moietmoi je crois, la bonne affaire se fait à l'achat et avec un cash-flow moyen mensuel positif.

 

[Tintin16]

Par définition, la RP n' pas de rentabilité, puisqu'elle ne génère pas de loyer ; si on souhaite déterminer une rentabilité, il faudrait passer une annonce sur le marché, et regarder ensuite quel est le loyer brut que l'on en obtiendrait comme bailleur ...

Mais je connais peu d'occupant de leur RP qui se livrent à cet exercice ....

Autant pour moi, je me suis mal exprimé...
Quand je parle de RP, je parle de Région Parisienne, désolé de pas avoir été clair

 

[Tintin16]

Et je vais encore compliquer les choses.
Jusqu'à présent, on parle de rentabilité faciale avec ce qu'on met dedans ou pas comme éléments.
Il y a aussi un autre aspect, sans doute le + important: le levier du crédit !
C'est vrai, au fond , 4%, 6%, 12% on s'en fout.
Là où la rentabilité se fait c'est sur le levier du crédit.
Et là y'a pas photo: en faisant un calcul de TRI en incluant l'effet de levier, la rentabilité locative est très forte.
Après comme l'a dit @moietmoi je crois, la bonne affaire se fait à l'achat et avec un cash-flow moyen mensuel positif.

Alors TRI je suis perdu !!!!

 

[Tintin16]

Il y a deux rendements calculable pour un bien immobilier:
- le rendement à l'achat, où il faut compter tous les frais que l'achat occasionne (frais de notaires, d'agence, travaux "obligatoires", etc)
- le rendement courant, où il faut compter la somme finale que vous auriez dans votre poche (donc déduire le prix des diagnostiques, et le cas échéant les impôts sur plus-value, etc...)

Oui c'est un peu ce que je considère quand je parle de rendement brut et de rendement net ( mais peut-être que je n'utilise pas le bon terme )

Ceci dit comme évoqué précédemment, avant de calculer un rendement il faut savoir ce qu'on cherche à savoir (pour savoir quels frais/facteurs prendre en compte)

je comprends pas la phrase : tu parles en terme d'objectif de placement là ?

 

[CharlyBgood]

Alors TRI je suis perdu !!!!

Pardon: le TRI est le Taux de Rendement Interne d'une opération.
En maths financières, le temps compte énormément: le fait d'avoir tout de suite un capital par "la magie" de l'endettement bancaire te permet d'avoir immédiatement un rendement non pas sur un capital que tu auras à terme, mais sur un capital qui tu as de suite: c'est ça l'eeffet de levier qui booste ton rendement et donc ton TRI.
Il doit y avoir de nombreuses files sur ce forum avec des exemples de calcul.

 

[Tintin16]

Pardon: le TRI est le Taux de Rendement Interne d'une opération.
En maths financières, le temps compte énormément: le fait d'avoir tout de suite un capital par "la magie" de l'endettement bancaire te permet d'avoir immédiatement un rendement non pas sur un capital que tu auras à terme, mais sur un capital qui tu as de suite: c'est ça l'eeffet de levier qui booste ton rendement et donc ton TRI.
Il doit y avoir de nombreuses files sur ce forum avec des exemples de calcul.

OK merci pour ta réponse.
j'avoue que je ne me suis pas posé la question. Le TRI est important dans le choix du placement qu'on fait ?

 

[Membre33312]

je comprends pas la phrase : tu parles en terme d'objectif de placement là ?

Exemple: vous êtes actuellement locataire et envisagez l'achat d'une résidence principale. Votre calcul ne sera pas le même que si vous êtes propriétaire et envisagez de quitter votre logement pour le mettre en location.

Mais suite à votre correctif "RP=Région Parisienne", beaucoup de nos interventions parlant de "RP=Résidence Principale" sont hors sujet.
Investir en région parisienne, c'est:
- accepter un rendement faible en espérant se rattraper à la revente et/ou à la facilité de mise en location.
- vouloir un rendement plus élevé, mais au prix d'une réfection totale et/ou de lieux "sensibles"
Pour moi, si c'est pour se contenter d'un rendement faible tout en espérant une plus-value à long terme, ce n'est pas intéressant. Autant prendre une SCPI, ce sera bien moins risqué et bien moins de travail.
Dans le second cas: pourquoi pas investir en région parisienne, mais il faut être prêt à investir son temps dans la gestion du bien.

 

[CharlyBgood]

Le TRI est important dans le choix du placement qu'on fait ?

Oui et Non: c'est plutôt un élément de calcul à postériori, mais qui a le mérite de tout prendre en compte, et notamment le temps. Recevoir son loyer chaque mois régulièrement a une influence positive sur le TRI. En revanche un locataire qui te paie, certes mais tj avec du retard a une influence sur le TRI. Là où je voulais en venir tout à l'heure c'était surtout pour te rassurer:
Tu investis et empruntes 100 000€ pour ton opé => tu auras une fois le bien en possession et opérationnel un rendement locatif immédiat de mettons 6% (500 € / mois). Ton emprunt est du même montant et tu mets 100€ de charges de ta poche pour faire très simple.
Admettons que tu revendes au bout de 10 ans au même prix. et que tu récupères 50 K€ de captital restant dû. Certains te diront que tu as rien gagné: erreur
Le TRI recalcule que pour disposer de 50 K€ en 10 ans tu aurais dû épargner peut être allez 400€ / mois, alors que là, c'est la bq qui t'a avancé les fonds, et c'est le locataire qui a remboursé l'emprunt.
Résultat: avec 100 € / mois, tu as créé 50K€ de patrimoine en 10 ans. C'est ça l'effet de levier. Le TRI le recalcule:
Avec 100€ / mois tu arrives au bout de 10 ans à 50 000€, je sais pas le taux exact (certains afficios surdoués de ce forum le recalculeront) mais tu vois bien qu'il est démentiel, et que pour avoir la même chose en placement financier, il faudrait prendre des risques de dingo !

 

[moietmoi]

Et quand j'achète, je pense toujours à la revente, même si elle doit être lointaine..

oui mais tu dois d'abord penser à faire une bonne affaire tout de suite, on n'achète pas le lendemain qui chante, car si l'immobilier fléchit tu dois quand même être gagnant, un bien payé trop cher sera une mauvaise affaire; Vu ton titre, tu cherche du Cf, ; il n'y a pas de CF à faire sur des biens en annonce que tu achèteras tranquillement,(sauf certaines occasion en province);
Si tu relis mes post sur ce fil, tu trouveras en condensé l'ensemble de toutes les formations des youtubers à la mode; une bonne affaire cela se créée, offre à la casse(-20,-30% voir plus) des travaux, une réorganisation luxueuse ,un bien atypique, de l'achat revente, de la division, des offres à la pelle, des idr,un financement global fait dans une banque qui accepte le calcul de l'endettement différentiel,avec travaux et meubles, un différé pendant le temps des travaux, un bon comptable...et une stratégie claire avec une escalade;

est-ce qu'il y aurait des justificatifs ou des formalités administratives à donner pour " prouver " le fait qu'on demande un loyer plus élevé parce qu'on a fait un aménagement exceptionnel ?

Si tu relis mon post attentivement , je disais que le décret n'est pas encore paru....on l'attend depuis 4 ans......

 

[Tintin16]

Oui et Non: c'est plutôt un élément de calcul à postériori, mais qui a le mérite de tout prendre en compte, et notamment le temps. Recevoir son loyer chaque mois régulièrement a une influence positive sur le TRI. En revanche un locataire qui te paie, certes mais tj avec du retard a une influence sur le TRI. Là où je voulais en venir tout à l'heure c'était surtout pour te rassurer:
Tu investis et empruntes 100 000€ pour ton opé => tu auras une fois le bien en possession et opérationnel un rendement locatif immédiat de mettons 6% (500 € / mois). Ton emprunt est du même montant et tu mets 100€ de charges de ta poche pour faire très simple.
Admettons que tu revendes au bout de 10 ans au même prix. et que tu récupères 50 K€ de captital restant dû. Certains te diront que tu as rien gagné: erreur
Le TRI recalcule que pour disposer de 50 K€ en 10 ans tu aurais dû épargner peut être allez 400€ / mois, alors que là, c'est la bq qui t'a avancé les fonds, et c'est le locataire qui a remboursé l'emprunt.
Résultat: avec 100 € / mois, tu as créé 50K€ de patrimoine en 10 ans. C'est ça l'effet de levier. Le TRI le recalcule:
Avec 100€ / mois tu arrives au bout de 10 ans à 50 000€, je sais pas le taux exact (certains afficios surdoués de ce forum le recalculeront) mais tu vois bien qu'il est démentiel, et que pour avoir la même chose en placement financier, il faudrait prendre des risques de dingo !

génial merci pour l'info je vais me pencher dessus....