Bonjour,
Je me permets de solliciter vos conseils concernant un choix que je dois faire entre rembourser une partie de mon pret immobilier ou effectuer un placement.
Je sais que le problème a déjà été abordé mais chaque cas est particulier donc je me permets de recréer un post.
Présentation du problème:
Pour résumer, j'ai contracté un prêt immobilier en Octobre 2007 lors de l'acquisition de mon appartement. Ce prêt regroupe 4 prêts imbriqués pour un total de 94426 euros:
- Pret à la banque: 50426 euros à 4.33 % (taux fixe)
- Pret Metropole: 17600 euros à 0 %
- Pret complément Metropole: 17600 euros à 2.5%
- Pret immo à taux zero: 8800 euros à 0%
Durée: 25 ans
Échéance lissée de 450 euros
A l'époque, les taux d'épargne étaient intéressants (>4 - 4.5%), j'avais donc choisi d'emprunter plus et d'épargner à côté avec des livrets d'épargne et une assurance vie.
Aujourd'hui les taux d'épargne se sont effondrés et je me retrouve avec environ 15000 euros qui "dort" sur des livrets...
Comme réajustement, je souhaite donc réutiliser au moins 10000 des 15000 euros pour soit:
- rembourser une partie de mon emprunt immobilier principal à 4.33 %
- placer sur mon assurance-vie en fond garantie en euros
Choix possibles:
Choix du remboursement anticipé:
La banque a bien fait les choses pour elle et l'échéance de mon prêt principal sert principalement à payer les intérêts les premières années ;-). Je souhaiterai donc effectuer un remboursement anticipé d'environ 10.000 euros en conservant une échéance d'un montant équivalent. Cela me permettrait ainsi de ramener la durée du prêt à environ 18 ans au lieu des 23 années restantes soit une baisse non négligeable du montant total des intérêts. En me basant sur des tableaux d'amortissement sur internet et en partant sur un seul et unique prêt représentant les 4 prets contractés, j'arriverai à une différence de - 12.000 euros d'intérêts.
Je n'ai pas de certitudes sur ce montant car ce prêt est imbriqué avec les trois autres prêts avec existence de paliers pour les échéances. J'ai donc du mal à trouver un modèle de tableau d'amortissement équivalent qui me permettrait de calculer le montant des intérêts à payer en moins. Pour arranger les choses, ma banque m'a indiqué ne pas pouvoir me faire de simulation...
Pour info d'après mon contrat, les frais représenteraient 6 mois d'intérêt du capital remboursé soit environ 230 euros.
Choix du placement en fonds garantis en euros sur mon assurance vie:
Avec cette alternative au remboursement, le but est de trouver un placement à capital garanti et assez rentable pour au minimum compenser les intérêts sur ces 10000 euros d'emprunts non remboursés.
Après avoir vu au près de ma banque le meilleur placement qui répond à mes pré-requis est le fond en euros dont ma banque me garanti 3.70% net de frais de gestion.
En partant du principe que ce taux ne varie pas, le placement de ces 10 000 euros sur la durée du prêt restante soit 23 ans me rapporterait environ 12500 euros...
Pour info, les frais d'entrée sont de 4% négociés à 2% soit 200 euros
En partant du principe que le tableau d'amortissement de ma banque avec ces 4 prêts imbriqués ne soit pas trop éloigné de ma simulation, mes deux options ont quasi le même rendement (environ 12000 euros d'intérêts en moins à payer avec un remboursement anticipé et environ 12500 euros de gain en intérêts avec un placement en fond en euros).
Cependant, en tenant compte du paramètre de la durée du prêt, ca change tout..
En effet, en partant du principe que je puisse passer de 23 à 18 ans, je gagne ainsi 5 années ou je n'aurai plus de mensualités à verser. En plaçant cette mensualité non utilisée, le gain est encore plus important...
Avec ce dernier point, le choix est vite fait!
Mais n'étant pas un expert, je passe peut être à coté d'une info importante en faveur du choix du placement...
Je vous remercie donc par avance pour vos conseils afin de me permettre de valider mon choix!
Cdt,
Je me permets de solliciter vos conseils concernant un choix que je dois faire entre rembourser une partie de mon pret immobilier ou effectuer un placement.
Je sais que le problème a déjà été abordé mais chaque cas est particulier donc je me permets de recréer un post.
Présentation du problème:
Pour résumer, j'ai contracté un prêt immobilier en Octobre 2007 lors de l'acquisition de mon appartement. Ce prêt regroupe 4 prêts imbriqués pour un total de 94426 euros:
- Pret à la banque: 50426 euros à 4.33 % (taux fixe)
- Pret Metropole: 17600 euros à 0 %
- Pret complément Metropole: 17600 euros à 2.5%
- Pret immo à taux zero: 8800 euros à 0%
Durée: 25 ans
Échéance lissée de 450 euros
A l'époque, les taux d'épargne étaient intéressants (>4 - 4.5%), j'avais donc choisi d'emprunter plus et d'épargner à côté avec des livrets d'épargne et une assurance vie.
Aujourd'hui les taux d'épargne se sont effondrés et je me retrouve avec environ 15000 euros qui "dort" sur des livrets...
Comme réajustement, je souhaite donc réutiliser au moins 10000 des 15000 euros pour soit:
- rembourser une partie de mon emprunt immobilier principal à 4.33 %
- placer sur mon assurance-vie en fond garantie en euros
Choix possibles:
Choix du remboursement anticipé:
La banque a bien fait les choses pour elle et l'échéance de mon prêt principal sert principalement à payer les intérêts les premières années ;-). Je souhaiterai donc effectuer un remboursement anticipé d'environ 10.000 euros en conservant une échéance d'un montant équivalent. Cela me permettrait ainsi de ramener la durée du prêt à environ 18 ans au lieu des 23 années restantes soit une baisse non négligeable du montant total des intérêts. En me basant sur des tableaux d'amortissement sur internet et en partant sur un seul et unique prêt représentant les 4 prets contractés, j'arriverai à une différence de - 12.000 euros d'intérêts.
Je n'ai pas de certitudes sur ce montant car ce prêt est imbriqué avec les trois autres prêts avec existence de paliers pour les échéances. J'ai donc du mal à trouver un modèle de tableau d'amortissement équivalent qui me permettrait de calculer le montant des intérêts à payer en moins. Pour arranger les choses, ma banque m'a indiqué ne pas pouvoir me faire de simulation...
Pour info d'après mon contrat, les frais représenteraient 6 mois d'intérêt du capital remboursé soit environ 230 euros.
Choix du placement en fonds garantis en euros sur mon assurance vie:
Avec cette alternative au remboursement, le but est de trouver un placement à capital garanti et assez rentable pour au minimum compenser les intérêts sur ces 10000 euros d'emprunts non remboursés.
Après avoir vu au près de ma banque le meilleur placement qui répond à mes pré-requis est le fond en euros dont ma banque me garanti 3.70% net de frais de gestion.
En partant du principe que ce taux ne varie pas, le placement de ces 10 000 euros sur la durée du prêt restante soit 23 ans me rapporterait environ 12500 euros...
Pour info, les frais d'entrée sont de 4% négociés à 2% soit 200 euros
En partant du principe que le tableau d'amortissement de ma banque avec ces 4 prêts imbriqués ne soit pas trop éloigné de ma simulation, mes deux options ont quasi le même rendement (environ 12000 euros d'intérêts en moins à payer avec un remboursement anticipé et environ 12500 euros de gain en intérêts avec un placement en fond en euros).
Cependant, en tenant compte du paramètre de la durée du prêt, ca change tout..
En effet, en partant du principe que je puisse passer de 23 à 18 ans, je gagne ainsi 5 années ou je n'aurai plus de mensualités à verser. En plaçant cette mensualité non utilisée, le gain est encore plus important...
Avec ce dernier point, le choix est vite fait!
Mais n'étant pas un expert, je passe peut être à coté d'une info importante en faveur du choix du placement...
Je vous remercie donc par avance pour vos conseils afin de me permettre de valider mon choix!
Cdt,
