Calculer Le Taux Moyen d'un financement

[Aristide]

Oui; certainement.

Pour faire le bon calcul il faudrait donc connaître les échéances hors assurances.

D'après vos indications et mes calculs votre taux de primes d'assurances est ~/~0,36% ce qui donne un montant de prime de 60,15€ et 44,73€.

Les échéances hors assurances deviennent alors de :
=> Prêt N°1
+ 180 mois à 467,08€
+ 119 mois à 1.402,89€
+ 1 mois à 475,44€

=> Prêt N°2
+ 180 mois à 893,07€

=> Premier palier total = 1.360,15€
=> Second palier total = 1.402,89€ avec dernière échéance = 475,44€

Le taux d'ensemble ressort à 1,2902% arrondi à 1,29%

Cdt

 

[cd299]

Merci beaucoup.

 

[cactus_b]

Bonjour, je me permet d'utiliser ce topic car j'ai une question similaire. Si vous préférez je peux ouvrir un nouveau sujet.

Je suis en train d'étudier un éventuel rachat de crédit immo. Je commence "bêtement" par comparer mon offre actuelle, à ce que je peux trouver sur des sites comme Meilleurtaux, Empruntis, Cafpi...

Mon problème est que ces sites me demande de saisir mon taux d'emprunt actuel, sauf que j'ai plusieurs prêts.

1er prêt de 64 263€ sur 180 mois avec un taux de 2,15%
2nd prêt de 32 000€ sur 72 mois avec un taux de 1,48%
3ème prêt de 10 000€ sur 180 mois avec un taux de 0%

Mes échéances sont de 677,26€ tous les mois pendant 180 mois.

J'ai téléchargé tous les tableaux excel de ce topic mais ne parvient pas à retrouver mon taux "moyen". Les calculs des tableaux Excel ne correspondent pas aux valeurs de mes tableaux d'amortissement.

Si une âme charitable peut m'aider...je prend

Merci

 

[Aristide]

Bonjour,

Au vu des indications fournies le taux d'ensemble ressortirait à 1,8722%

Ce pendant lesdites informations ne sont peut-être pas exactes car il est curieux que pour solder le prêt long lisseur de 64.263€ en deux paliers, il faille prévoir une dernière échéance de 688,24€ au lieu de 621,70€ ???

Le mieux serait de joindre vos tableaux d'amortissement.

Cdt

 

[cactus_b]

Super merci pour la réactivité.

Voici mes tableaux.

Le montage ne te semble pas optimal? J'avoue que j'avais un peu laissé ma banquière faire son truc à sa sauce :/

 

[Aristide]

Mis à part les taux, aucune des autres informations fournies n'étaient exactes.

Les tableaux d'amortissements joints repartent des capitaux restant dus et durées résiduelles :

=> Prêt N°1 = 62.682,85€ sur 144 mois au lieu de 64 263€ sur 180 mois
=> Prêt N°2 = 16.355,07€ sur 36 mois au lieu de 32 000€ sur 72 mois
=> Prêt N°3 = 7.999,84€ sur 144 mois au lieu de 10 000€ sur 180 mois.

L'échéance globale est de 677,97€ pendant 36 mois puis de 676,26€ ensuite au lieu des 677,26€ annoncés.

Sur ces bases le taux d'ensemble ressort à 1,926%.

Quant à savoir si ce montage est optimal c'est une autre question.

Pour y répondre il faudrait connaître:

+ Votre échéance cible; celle que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement.
+ La hiérarchie des taux (= paliers de durées et taux associés) susceptible de vous être proposés par votre banque.
+ La possibilité - ou non - pour votre banque d'assurer un vrai lissage c'est à dire primes d'assurance comprises.
Dans l'affirmative connaître les primes desdites assurances.

Pour un montage optimisé l'on raisonne "à l'envers" c'est à dire que partant d'une échéance cible (de préférence assurances comprises) et d'une hiérarchie de taux (plus la durée est longue plus le taux est élevé) ce sont les durées optimales qui sont calculées de telle sorte à retenir la meilleure combinaison "Durées/Taux/Montants".

A toutes fins utiles:

Blog « Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées ?»

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...en-echeances-lissees.9109/page-97#post-151814

Cdt

 

[nathankho]

Bonjour à tous,

Je suis sur le point de signer un prêt immobilier, il se compose de 4 lignes :


Échéancier mensuel :
1° à 36° mois = 200,79 € (Le courtier m'indique que je ne serais pas concerné par cette période.)
37° à 336° mois = 530,99 €

Coût du financement : 18 749,43 €.

Je suis novice pour comprendre la construction d'un financement de ce type.

Je souhaiterais savoir quel est le taux moyen cette simulation ? Pour vous, ce montage financier est-il intéressant ?

J'ai rendez-vous la semaine prochaine, et je ne suis pas rassuré avant de signer la proposition à la banque.

Je n'ai pas eu d'autres simulations pour me faire un avis. Le courtier ne m'a proposé que celle-ci.

Je vous remercie par avance pour votre retour.

Nathan

 

[Aristide]

Bonjour,

1° à 36° mois = 200,79 € (Le courtier m'indique que je ne serais pas concerné par cette période.)

S'il s'agit d'une acquisition avec mise à disposition immédiate des fonds - c'est à dire sans travaux - cette période de différé externe/anticipation n'existera effectivement pas.

37° à 336° mois = 530,99 €

Il s'agit de l'échéance avec assurances de la première période; pour la seconde période la mensualité totale avec assurances sera de 531,02€

Coût du financement : 18 749,43 €

Je ne retrouve pas cette somme; elle doit comprendre des frais de dossier et/ou de garantie.

Je souhaiterais savoir quel est le taux moyen cette simulation ?

Pour les trois prêts bancaire le "Taux d'ensemble" (qui n'est pas un taux moyen) est de 1,3992%
Pour les quatre prêts, le PTZ et son différé abaisse ce "Taux d'ensemble" à 0,5993%

Voir fichier Excel joint.

Pour vous, ce montage financier est-il intéressant ?

Du fait de montants "ronds" et de durées "rondes" ce montage n'est sans doute pas optimisé.
Voir ma réponse à cactus_b page 56 juste au-dessus.

Cdt

 

[nathankho]

Bonjour Aristide,

Je vous remercie pour votre tableur (temps passé pour la mise en forme et les formules de calculs)

Vos réponses me rassurent.

Le coût total des intérêts tous prêts confondus que vous avez calculé est fiable = 11 072,23 €

Voici un rapide calcul pour répondre à votre question par rapport au coût total du financement des prêts annoncé par la banque précédemment :
Coût des intérêts tous prêts confondus = 11 072,23 €
Assurances :
PTZ :
Coût total estimé de l'assurance contrat groupe : 2 475,00 €
Prêt n°1 :
Coût total estimé de l'assurance contrat groupe : 549,00 €
Prêt n°2 :
Coût total estimé de l'assurance contrat groupe : 1 951,20 €
Prêt n°3 :
Coût total estimé de l'assurance contrat groupe : 267,00 €
Garantie : Hypothèque : Tous prêts : 1 045,00 €
Frais de dossier : 500,00 €
Frais courtage : 890,00 €
Coût total du financement annoncé par la banque : 18 749,43 €

Pour moi, je pense aller sereinement à la banque dans les prochains jours pour signer cette proposition de prêts pour financer l'appartement neuf.

Si vous avez d'autres questions, n'hésitez pas.

Bien cordialement,

Nathan

 

[Aristide]

Pour moi, je pense aller sereinement à la banque dans les prochains jours pour signer cette proposition de prêts pour financer l'appartement neuf.

Si vous avez d'autres questions, n'hésitez pas.

S'il s'agit de l'achat d'un appartement neuf "clés en mains" vous n'aurez pas besoin de la période de différé externe/anticipation ainsi qu'expliqué ci-dessus.

En revanche s'il s'agit d'une Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA) avec des appels de fonds réglementaires, échelonnés en fonction de l'avancement des travaux, sauf exception (= fractionnement/amortissement immédiat) ladite période d'anticipation serait nécessaire donc avec intérêts intercalaires et assurances.

Cdt