Calculer Le Taux Moyen d'un financement

Bonjour,

Voir fichier joint.

Au vu des données que vous fournissez, le taux que vous cherchez est de 1,4288%

Il ne s'agit pas d'un "taux moyen" mais bien d'un "taux réel d'ensemble" tous prêts confondus.

Cdt
 

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Bonjour,

Je vous remercie pour votre aide et votre rapidité.
En effet, les mensualités sont plus cohérentes sur votre calcul.

Cordialement.
 
Bonjour Aristide,

Concernant un prêt immobilier avec les modalités de remboursements suivantes (hors assurances) :
- 169 768 € sur 300 mois au taux de 1.57% fixe
* Amortissement 1 : 260.29€ sur 180 mois
* Amortissement 2 : 1459.86€ sur 120 mois
- 175 000 € sur 180 mois au taux de 1.15% fixe
* Amortissement : 1058.95€ sur 180 mois
- 10 000 € sur 180 mois au taux de 0.00% fixe
* Amortissement : 55.56€ sur 180 mois

J’utilise le tableur ci-dessus et trouve un taux réel d’ensemble à 1.4182%. Est-ce juste ?

Enfin, lors de la comparaison de plusieurs offres de prêt, est-il préférable de regarder le taux réel d’ensemble hors assurances ou les montants des échéances avec assurances ?

Merci par avance pour votre aide,
Cdt
 
J’utilise le tableur ci-dessus et trouve un taux réel d’ensemble à 1.4182%. Est-ce juste ?

Oui
Enfin, lors de la comparaison de plusieurs offres de prêt, est-il préférable de regarder le taux réel d’ensemble hors assurances ou les montants des échéances avec assurances ?

En supposant que les contreparties assurées soient identiques ce sont non seulement les mensualités assurances comprises qu'il faut prendre en considération mais aussi en tenant compte de tous les autres frais (dossier - garanties - courtage - parts sociales - Assurance incendie - tenue de compte...).

Cette comparaison est prétendument possible en comparant les Taux Annuels Effectifs Globaux (TAEG).

Dans un plan de financement ne comprenant qu'un seul crédit ceci serait vrai à la condition que, d'une banque à l'autre :
+ Le total du projet à financer - tout frais compris - soit identique
+ La durée soit strictement identique
+ L'apport personnel soit strictement le même. En effet l'apport personnel est un crédit que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne.
+ Tous les frais - en particulier les assurances - sont rendus obligatoires par les banques.
Il faut en effet rappeler que seules les charges rendues obligatoire sont à prendre en considération dans le calcul du "TAEG légal" si bien que si une banque rend les deux assurances obligatoires (ex 2 têtes à 100%) alors qu'une autre n'imposera qu'une assurance (ex une tête à 100% ou 2 têtes à 50%) la comparaison ne sera plus fiable.

Mais, dans le financement d'un projet immobilier, ce n'est quasiment jamais que :

+ Le total à financer - tous frais compris - est identique
+ Il n'y ait qu'un seul crédit
+ D'une banque à l'autre tous les crédits aient la même durée
+ L'apport personnel soit le même

=> De plus ce "TAEG légal" est indiqué prêt par prêt et non pas pour le plan de financement dans son ensemble; Impossible donc pour un emprunteur lambda de s'y retrouver.

=> Il en résulte que - pour les projets immobiliers - ledit "TAEG légal" c'est de la foutaise.

Le critère qui serait pertinent pour une telle comparaison fiable serait "Le Coût du Crédit Corrigé" qui - pour le plan de financement dans son ensemble - tient compte d'absolument toutes les charges, qu'elles soient obligatoires ou facultatives, ainsi que du manque à gagner en intérêts sur toutes les sommes (sur la durée la plus longue) que l'emprunteur paie à la banque et/ou à des tiers pour l'aboutissement de son projet.

Ce critère est complété par "La valeur du patrimoine acquis (physique + financier) au terme du prêt le plus long", la somme du "coût de crédit corrigé" et de cette "valeur du patrimoine" donnant une valeur constante toutes banques confondues.

Mais, ce critère n'ayant pas d'existence légale il n'est pas fourni et, pour une comparaison parfaitement pertinente et fiable, il faudrait que chaque emprunteur puisse le calculer lui même.

Tout est détaillé dans les billets ci-dessous :

Le Blog « Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »

Cdt
 
Bonjour Aristide,

Nous avançons dans nos simulations de plan de financement.
La question que l'on se pose maintenant : faut-il choisir une assurance groupe proposée par les banques ou une assurance déléguée avec notre assureur ? A quoi devons-nous faire attention ou plutôt que comparer pour faire le bon choix ?

J'ai lu vos articles : Assurance-Décès-Invalidité-Bon-à-Savoir (1ère et 2ème partie) ainsi que
TEG-TAEG-TAEA…"Quel sac de noeuds !!". Je ne retrouve pas l'applicatif permettant de calculer les valeurs suivantes : TEG sans assurance -TEG légal-TEG 2 assurances-TAEA et Coût crédit corrigé.
L'avez-vous publié ?

Cdt,
 
Bonjour;

La question que l'on se pose maintenant : faut-il choisir une assurance groupe proposée par les banques ou une assurance déléguée avec notre assureur ? A quoi devons-nous faire attention ou plutôt que comparer pour faire le bon choix ?

A coût égal ce sont les contreparties réellement assurées qu'il faut comparer en particulier :
+ Délais de franchise et/ ou carence
+ Exclusions
+ Plafonds de garanties
+ Limite d'âge
+ Etc...

Je ne retrouve pas l'applicatif permettant de calculer les valeurs suivantes : TEG sans assurance. L'avez-vous publié ?
Il suffit de mettre le nombre d'assurance à zéro et/ou le taux de prime à zéro

Je ne le calcule jamais; c'est de la foutaise.
Je ne calcule que le "TEG financier" c'est à dire celui qui prend en compte toutes les charges qu'elles soient obligatoires ou facultatives.

TEG 2 assurances-
Il est dans le "TEG Financier"

TAEA et Coût crédit corrigé.
Ils sont dans les applicatifs joints à ces billets dont les liens sont déjà fournis dans la billet "TEG-TAEG-TAEA…"Quel sac de nœuds !!" que vous citez.

Le Blog « Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »

Cdt
 
Bonsoir Aristide,

Merci pour tous vos conseils.

J'ai une nouvelle offre de financement prêt immobilier avec les modalités suivantes :
- montant total emprunté : 351 912.50€ sur 300 mois
- avec ligne 1 : 201 812.50€ sur 300 mois à 1.42% (hors assurance) - TEG 1.460
- et ligne 2 : 150 100.00€ sur 180 mois à 0.92% (hors assurance) - TEG 1.000
- montant global échéance : 1465.03€ de M1 à M180 et 1463.04€ de M181 à M300.

J'ai essayé de calculer le taux réel d'ensemble avec un de vos outils publié plus haut je trouve 1.3059% et avec un autre (xymaths) je trouve 1.29%.

Pourriez-vous me dire ce que vous en pensez ?

Merci par avance.
Cdt,
 
Bonjour,

Sur la base des informations que vous avez fournies le taux t'ensemble serait de 1,2869% soit 1,29% après arrondi et affichage sur deux décimales.

Mes lesdites informations sont forcément inexactes car elles conduisent à un prêt long lisseur en deux paliers complètement amorti en 278 mois et non pas 300 mois ainsi que, vous l'indiquez.

Cdt
 

Pièces jointes

  • cd299.xlsx
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Encore une fois merci.

Il s'agit des informations inscrites sur l'offre de financement d'une conseillère bancaire en date d'hier.
Seulement, je pense que le "montant global échéance" (indiqué sans autre précision) représente les mensualités avec assurances.

Sachant que :
- Intérêts des prêts 61 262.18€
- Coût global assurances 26 095.52€
- Frais dossier 750€
- Parts sociales (caution) 1062.50€

Cela expliquerait-il l'inexactitude ?

Cdt,
 
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