Avis sur investissement : scpi en démembrement ou non ?

[moietmoi]

je ne peux pas répondre à cette question ...il y a trop de paramètres qui influent sur une décision de cet ordre ....tout dépend de ta capacité à assumer les remboursements pendant toute la durée du démembrement sans que ca ne mette ton équilibre financier en péril .

oui avec le fait que la rentabilité en prend un coup; le crédit pour la scpi n'étant pas donné!! et puis surtout il s'agit de voir si, sans aucun loyer en face,-1- le taux d'endettement est accepté par la banque; 2- la mensualité n'est pas trop importante pour ta trésorerie au quotidien;

 

[mchristine]

c'est d'évaluer l'intérêt du placement à la sortie de la NP.

Je ne comprends pas ; il est difficile d'évaluer un placement avant son terme compte tenu des aléas de la durée dudit placement... Vous pouvez m'expliquer svp ?

 

[mchristine]

oui c'est une possibilité .

OK merci je comprends mieux

 

[mchristine]

oui avec le fait que la rentabilité en prend un coup; le crédit pour la scpi n'étant pas donné!! et puis surtout il s'agit de voir si, sans aucun loyer en face,-1- le taux d'endettement est accepté par la banque; 2- la mensualité n'est pas trop importante pour ta trésorerie au quotidien;

oui c'est aussi à ça que je pensais... compte tenu du coût du crédit, ça diminue la rentabilité finale de l'opération, pour pas mal de contraintes je trouve pendant la durée du crédit ! D'autant que normalement je n'aurais pas de soucis au niveau du taux d'endettement, mais par-contre, ça pourrait me porter préjudice si dans les années à venir j'achète mes murs pros ( ce qui est en projet, mais je ne sais pas encore dans combien d'années )

 

[Buffeto]

oui c'est aussi à ça que je pensais... compte tenu du coût du crédit, ça diminue la rentabilité finale de l'opération, pour pas mal de contraintes je trouve pendant la durée du crédit ! D'autant que normalement je n'aurais pas de soucis au niveau du taux d'endettement, mais par-contre, ça pourrait me porter préjudice si dans les années à venir j'achète mes murs pros ( ce qui est en projet, mais je ne sais pas encore dans combien d'années )

donc bien trop d'incertitudes pour donner une opinion tranchée ...

 

[poam5356]

Je ne comprends pas ; il est difficile d'évaluer un placement avant son terme compte tenu des aléas de la durée dudit placement... Vous pouvez m'expliquer svp ?

Faire un placement, immobilier, actions en bourse, suppose que l'on suit une logique financière : constituer un patrimoine à horizon de temps plus ou moins long.
Lequel permettra, peut-être, de compléter la retraite, ou de financer un projet (par exemple).
Penser investir en SCPI en nue-propriété me semblerait logique que l'on a en tête de toucher des revenus un jour, alors que l'on en n'a pas besoin dans l'immédiat.
Pour moi, l'intérêt de SCPI en NP est le complément de retraite.
Avantage : la NP permet d'acheter plus de part pour le budget que l'on souhaite y consacrer, tout en évitant la lourde imposition des revenus immobiliers.
Prenons l'exemple de la SCPI que vous avez citée.
20000€ en achat direct permet d'acquérir 98 parts (on ne compte pas les 9,15% de frais de souscription) qui généreront 5% de rendement (s'ils restent constants dans la durée), mais qui seront imposés à 17,2% + 14% de TMI.
Gare au changement de tranche… 30 + 17,2 et c'est pratiquement la moitié des revenus qui partent alors dans les poches de l'état.
La même somme en NP sur 10 ans vous permet d'acquérir 151 parts qui ne produiront rien pendant 10 ans.
Mais ensuite, vous toucherez les revenus des loyers sur un nombre plus important de parts.
Une autre possibilité passe par l'achat à crédit, en direct ou en NP.
Vous devriez faire des simulations selon les cas de figure et incluant encore une autre solution qui passerait par l'achat de SCPI en AV.
Il faut donc envisager l'avenir de l'immobilier: continuera-t-il de monter, ou va-t-il stagner… ou pire, baisser. Et les loyers? Comment vont-ils évoluer? Quelle inflation, quels taux d'intérêts. Ma situation personnelle, comment évoluera-t-elle dans l'avenir?
Et mon achat de SCPI, à un horizon de 10 ans, répondra-t-il à mes besoins à ce moment là?
Il existe des simulateurs qui permettent d'intégrer tous ces paramètres.
Envisagez les différents cas de figure… Et celui, si c'est pour obtenir autre chose qu'un complément de retraite, de placer son argent sur d'autres supports que l'immobilier.

 

[dodo1]

bien sur les intérêts sont déductibles des autres revenus fonciers ....puisque je le fais moi même sur une opération en NP ....

Cela veux dire que l'on peut déduire les intérets des emprunts de scpi sur le revenus d'un bien loué en direct ?

 

[Buffeto]

Cela veux dire que l'on peut déduire les intérets des emprunts de scpi sur le revenus d'un bien loué en direct ?

les revenus fonciers ne font pas de distinction entre les divers bien .

de meme sur les revenus d'un bien totalement payé tu vas pouvoir imputer le déficit d'un autre bien locatif ( c'est le principe des SCPI de déficit foncier )

 

[moietmoi]

les revenus fonciers ne font pas de distinction entre les divers bien .

oui,souvent les formulaires des impôts apportent les réponses: le formulaire est le même pour un studio ou une scpi ou un immeuble, on déclare le locatif nu sur la 2044(s)

 

[Buffeto]

, on déclare le locatif nu sur la 2044(s)

d'ailleurs il est limité ce formulaire .....( 6 ou 8 biens si mes souvenirs sont exacts ) ...un truc de petits joueurs