Avis sur investissement : scpi en démembrement ou non ?

[mchristine]

bonsoir à tous,
J'aimerai avoir des avis pour m'aider à trancher sur ma stratégie d'investissement.
Je souhaitais acheter des parts de scpi pour 60K, mais je me suis vue refoulée par le crédit foncier, et mes 2 banques ne commercialisent que leurs propres scpi. Savez-vous vers quelle banque je pourrais me tourner ? J'ai vu dans des discussions le crédit mutuel, est-ce que ça vaut le coup que j'essaie ?...
Ma banque me propose la scpi génépierre, est-ce que quelqu'un connait ? J'ai cru comprendre dans des discussions qu'il y a dû y avoir quelque chose de pas net en 2010 ou 2014... Ma banque me propose du 2,04% TAEG sur 13 ans pour un crédit de 30K. Evidemment, ça avait l'air alléchant lors du RDV, mais je préfère savoir ce que pensent les cbanconautes de cette scpi


Si je n''arrive pas à obtenir un crédit pour les parts de scpi, je réfléchis à investir dans les scpi en démembrement ( 20-25K ).
L'objectif de ce placement serait double : obtenir des parts à une valeur inférieure de celle espérée à la revente, et commencer à " faire de la transmission de patrimoine " en faisant une donation à mon fils à l'issue du démembrement ( projet à approfondir, car il n'a pour le moment que 5 ans ), histoire de commencer à " taper " dans les 100K de succession autorisés tous les 15 ans ( je sais pas si je me fais bien comprendre ).
Mes interrogations :
- est-ce une bonne idée le démembrement ( à défaut d'obtenir le crédit pour les parts en direct ) ? Je suis en TMI 14%, j'ai 37 ans, mariée, proprio sans aucun crédit en cours, à priori pas d'autres enfants à prévoir. Normalement une augmentation de revenus à prévoir dans les 5 ans, mais peut-être sans incidence fiscale car possibles changements de revenus du mari à la baisse, mais tout cela reste peu prévisible.
- est-ce que je peux prendre le cash en ce cas dans mon CEL sans conséquence sur les avantages dudit CEL ? ( il est au plafond, mais ouvert en mars 2016 seulement ).
- je suis pas fan de prendre des scpi dans une AV, mais si les 2 autres solutions sont mauvaises, puis-je me tourner vers celle-là ?
En remerciant par avance ceux qui pourront m'aider,
Cordialement,

 

[moietmoi]

Bonjour,

mais je me suis vue refoulée par le crédit foncier

c'est votre dossier? ou bien cette scpi ne rentre pas dans celle finançable par cette banque?

est-ce une bonne idée le démembrement

il s'agit de démembrement temporaire , je pense, en général, c'est une solution pour les contribuables fortement imposés;
donc si vous achetez en démembrement, pour la même somme, vous avez plus de parts, mais pas de revenu pendant toute la durée du démembrement; il faudrait faire une simulation pour voir dans votre tranche 14% et PS si vous êtes gagnante en fonction de la durée du démembrement;
je trouve cela un peu compliqué comme début..

 

[poam5356]

Ma banque me propose la scpi génépierre, est-ce que quelqu'un connait ? J'ai cru comprendre dans des discussions qu'il y a dû y avoir quelque chose de pas net en 2010 ou 2014... Ma banque me propose du 2,04% TAEG sur 13 ans pour un crédit de 30K. Evidemment, ça avait l'air alléchant lors du RDV, mais je préfère savoir ce que pensent les cbanconautes de cette scpi

J'ai rapidement parcouru les 3 ou 4 derniers rapports annuels de Génépierre.
De prime abord, je n'en tire pas l'image d'une SCPI dans laquelle j'aurais envie d'investir.
Un chiffre m'a immédiatement interpellé : Le RAN qui est prodigieusement élevé.
RAN (comme report à nouveau) : bénéfices non distribué aux associés mis en réserve pour faire face aux aléas de la conjoncture.
Vous me direz qu'un RAN élevé est une bonne chose.
Oui… Jusqu'à une certaine limite. Un RAN de quelques mois, c'est bien. Génépierre a un RAN de presque 1 an, alors qu'il atteint difficilement 1 mois pour la plupart des SCPI à capital variable.
Ici, on frise la paranoïa.
Logiquement, c'est une partie des bénéfices qui est mise en réserve, et qui doit servir en cas de coup dur comme la perte d'un gros locataire par exemple.
Ces dernières années on constate une dérive avec le recours quasi systématique au RAN pour améliorer le dividende versé.
Génépierre n'y déroge pas et a fait voter une résolution en 2014 ou en 2015 permettant de prélever une partie des primes de souscription pour l'affecter au RAN.
En clair, les nouveaux entrants payent directement un peu du dividende payé aux associés déclarés.
Ce n'est pas illégal, mais c'est une entourloupe pour maquiller les résultats et les rendre plus agréables à regarder.
De plus, pour un nouvel entrant, savoir qu'une partie de la somme investie va directement dans la poche d'autres personnes est un peu déconcertant, pour ne pas dire énervant.
Ainsi, en 216 le RAN a contribué pour 22% au rendement servi (15,4% en 2015). Jamais il n'avait été utilisé avant 2009.

Autre chiffre qui interpelle : C'est le TRI à 10 ans qui n'est que de 6,70%.
Si on enlève la part due aux loyers, cela signifie que la revalorisation du patrimoine est quasi nulle en 10 ans.
Effectivement, de 261 € en 2007, le prix de la part est de 267 € en 2016.
Une évolution ridicule alors que l'immobilier a fortement progressé depuis 10 ans.

La raison?
A mon avis la SCPI était fortement investie en biens de moindre qualité, notamment en entrepôts et autres bâtiments de zones industrielles.
La rentabilité immédiate est plus forte, mais l'investissement patrimonial est nul. Ce genre de biens perd rapidement de la valeur.
Par exemple, en 2013, ce qu'ils appellent pudiquement "Locaux mixtes" représentaient 14% du patrimoine.
Quant à la répartition géographique, Paris ne représentait que 3%, contre 50% à la Province.
On voit les effets de cette politique d'investissement en prenant connaissance des mouvements de biens.
Ainsi, en 2015 un bien a été vendu à Villebon / Yvette (91120) pour 1,8M€.
Classé "Activités", il suffit de regarder avec Google map (ou street view) à quoi il ressemble : C'est dans une zone d'activité, ou commerciale.
La moins value sur ce bien : - 1 533 662 €.
Autrement dit, ils ont perdu la moitié de l'investissement de départ sur ce bien.
Et ce n'est pas le seul :
38430 Moirans, vendu 1,2M€ avec une MV de -500 000 €
95610 Eragny, vendu 1,15M€ avec une MV de -3,7M€
33000 Bordeaux, vendu 1,25M€ avec une MV de -400 000€
31000 Toulouse, vendu 400 000€ avec une MV de -1,2M€
Etc, etc

Depuis 2014, la SCPI en a absorbé une autre, la SCPI Géné-Entreprise, et est passée en SCPI à capital variable.
Je remarque qu'ils essayent d'assainir leur patrimoine.
Au dernier rapport annuel, Paris représente maintenant 10% du patrimoine (contre 3% en 2013).
La province a diminué et ils sortent des frontières pour investir en Europe (8%).
Le type de biens s'améliore aussi avec une baisse à 6% du poste représentant 14% en 2013.

Le problème est qu'ils investissent maintenant dans des actifs qui atteignent des niveaux extrêmement élevés, et même délirant pour les biens classés Core et prime (les meilleures qualités).

Quoi qu'ils fassent, à mon avis ils ont fait un mauvais choix de départ avec des biens de moindre qualité et ils essayent au mauvais moment de rectifier le tir.
Le prix est surcoté de 4,57% (266,50 € la part alors que la valeur de reconstitution est de 254,86 €).

Et, en plus, la banque qui propose cette SCPI, et qui doit y avoir un intérêt, ne vous fait pas de cadeau sur le taux du prêt… Il devrait être à 1,2 ou 1,3 et non pas à 2,04!

Si j'étais vous… Ben j'irais voir ailleurs, et viser d'autres SCPI.

 

[moietmoi]

Si j'étais vous… Ben j'irais voir ailleurs, et viser d'autres SCPI.

merci, tu nous fais cela pour les 177 scpi restantes???

chapeau bas!!!

 

[poam5356]

S'il avait fait mauvais, pourquoi pas. Mais là, je vais profiter de cette superbe journée pour passer l'après-midi dehors!!

 

[Manu215]

merci, tu nous fais cela pour les 177 scpi restantes???

chapeau bas!!!

Je plussoie!

Comme souvent, les posts de poam sont d'une grande qualité...

Quand j'ai pris mes premières SCPI (en AV), je n'ai pas regardé les indicateurs aussi finement. Il faut savoir décortiquer un rapport financier et je trouve cela très difficile car je suis un total néophyte en la matière.

Du coup, je me contente de regarder quelques indicateurs sans savoir toujours exactement quoi en faire :

- le taux de distribution : il doit se situer dans la moyenne des SCPI du marché
- le taux d'occupation financier : il devrait être au moins de 90%
- le report à nouveau : il devrait être d'environ 10% sur un mois
- les provisions pour travaux : jamais réussi à savoir s'il est suffisant ou pas...
- le taux de rendement interne sur le maximum d'années (quand on le trouve dans le rapport sinon il faut le calculer...) : il devrait être au mieux stable, mais tous ceux que j'ai pu calculer montrent une baisse depuis 2014/2015...

Désolé pour ce HS... L'analyse de poam est impressionnante! Mais comment fait-il ?

Bonne promenade...

 

[poam5356]

Habitant en Alsace, je marche au houblon dilué dans l'eau. C'est riche en silicium qui est bon pour les neurones.

 

[abcdef]

Si je n''arrive pas à obtenir un crédit pour les parts de scpi, je réfléchis à investir dans les scpi en démembrement ( 20-25K ).
L'objectif de ce placement serait double : obtenir des parts à une valeur inférieure de celle espérée à la revente, et commencer à " faire de la transmission de patrimoine " en faisant une donation à mon fils à l'issue du démembrement ( projet à approfondir, car il n'a pour le moment que 5 ans ), histoire de commencer à " taper " dans les 100K de succession autorisés tous les 15 ans ( je sais pas si je me fais bien comprendre ).

Scpi en démembrement, cela est valable effectivement si vous n'avez pas besoin de revenus complémentaires dans l'immédiat, cela peut être fait en prévision de compléments de revenus à la fin de la période de démembrement à une période où vous serez moins fiscalisé (à 14% on ne peut pas dire que vous êtes fortement fiscalisé actuellement). Cela peut aussi être une manière d'échapper à l'IFI ( ancien ISF) car le nue propriétaire n'est pas assujetti à l'IFI sur la valeur de la SCPI .

Quand à la donation à votre fils qui n'a que 5 ans à la fin de la période de démembrement (quelle durée?) , je touve ça un peu prématuré et je préfèrerais transmettre don argent que SCPI (juste mon avis perso).
100k€ par parents tout les 15 ans + assurance vie bénéficiaire 152500K€ + donation manuel sauf très gros patrimoine il y a de quoi transmettre un peu plus tard sauf si vous avez un très gros patrimoine à transmettre (et que vous ne pensez pas le dépenser mais à 37 ans la vie est longue encore)

 

[mchristine]

Merci pour vos réponses, en particulier à poam5356 qui effectivement a fait une super analyse et va me permettre de fuir cette scpi ! en même temps, j'étais méfiante, mais la conseillère en gestion de patrimoine de la banque était convaincante dans son rôle....
Merci à tous !
Visiblement, c'est un peu prématuré pour faire du démembrement...
Pour moietmoi : j'ai été refoulée du CF à cause de mon dossier Est-ce que je pourrais passer par linxea ? est-ce que certains ont testé ? Parce que si je ne passe pas par eux, je pense que je vais devoir laisser tomber les parts de scpi... Ca m'ennuie, j'avais déjà mis tant de temps à me décider...
L'idée du démembrement, c'était parce que j'aurais 20-25K que je devrais pouvoir " immobiliser " pendant 5 ans facilement, peut-être plus en faisant attention, du coup je pensais au démembrement plutôt qu'à une AV... Auriez-vous une autre idée sinon ? L'objectif ici pour le moment étant toujours d'avoir un capital/une rente pour les études de mon fils...

 

[Buffeto]

L'idée du démembrement, c'était parce que j'aurais 20-25K que je devrais pouvoir " immobiliser " pendant 5 ans facilement, peut-être plus en faisant attention, du coup je pensais au démembrement plutôt qu'à une AV... Auriez-vous une autre idée sinon ? L'objectif ici pour le moment étant toujours d'avoir un capital/une rente pour les études de mon fils...

pourquoi abandonner l'idée de la SCPI en démembrement ? tu peux en trouver une autre facilement.....