Avis Contrat mes-placements.fr

[moietmoi]

Je suis plutôt méfiant avec les scpi à capital variable qui ne peuvent pas être gérées comme du fixe.

que veux tu dire?

Je ne sais pas précisément, mais je suppose que c'est parce que les arbitrages sur les SCPI (qu'ils soient automatiques ou à l'initiative du souscripteur) ne sont pas autorisés. Ca fait parti des conditions.

en lisant les conditions je vois que l'arbitrage automatique n'est pas possible , mais l'arbitrage tout court, oui; (avec une pénalité en cas de de rachat avant 3 ans
y a t il quelque chose que j'ai loupé?

une fois sur le revenu versé automatiquement que le fonds euros, qu'est ce qui t'empêche de racheter( avec le minimum de souscription requis) une part de scpi?

 

[poam5356]

Une scpi à capital variable doit être en mesure d'honorer les demandes de rachat, tout autant qu'elle doit gérer en permanence les apports de fonds. La gestion, le patrimoine, doivent donc s'en ressentir d'une manière ou d'une autre par rapport à une scpi traditionnelle qui n'a plus qu'à gérer un patrimoine stable une fois celui-ci constitué.

 

[moietmoi]

Une scpi à capital variable doit être en mesure d'honorer les demandes de rachat, tout autant qu'elle doit gérer en permanence les apports de fonds. La gestion, le patrimoine, doivent donc s'en ressentir d'une manière ou d'une autre par rapport à une scpi traditionnelle qui n'a plus qu'à gérer un patrimoine stable une fois celui-ci constitué.

j'ai toujours trouvé, plutôt une plus grande souplesse au scpi à capital variable( qui par ailleurs peuvent à un moment devenir a Capital fixe)

il y a 2 aspects séparés en fonction de la détention en direct ou par le biais d'un contrat d'AV;

Dans le cas d'une détention en direct:
D'une manière générale si la scpi est à capital fixe lorsque un détenteur de part veut vendre sa part, il doit "trouver" un acheteur; le marché est en général affiché sur une place de marché(site internet) de la scpi, mais tant qu il n' a pas d'acheteur , le vendeur attend;
Dans la cas d'une scpi à capital variable, le marché de seconde main est plus fluide vu les souscriptions permanentes

Dans le cas d'une détention au sein d'un contrat d'AV, alors la liquidité est assuré par l'assureur, ce qui règle pour le détenteur, la souplesse;

 

[Manu215]

c'est bien pour ça que je n'ai franchi le pas, l'UC semble être plus liquide.

C'est clair. C'est pour cela que certains fonds € où il y a des SCPI dedans sont soumis à des conditions moins souples que les fonds € obligataires, plus liquides.
Tiens, c'est comme l'image du camion et de la moto dans les virages décrite dans un autre fil de discussion...

en lisant les conditions je vois que l'arbitrage automatique n'est pas possible , mais l'arbitrage tout court, oui; (avec une pénalité en cas de de rachat avant 3 ans
y a t il quelque chose que j'ai loupé?

Non, tu n'as rien loupé, c'est moi qui ai confondu avec les conditions des SCPI chez Suravenir...

une fois sur le revenu versé automatiquement que le fonds euros, qu'est ce qui t'empêche de racheter( avec le minimum de souscription requis) une part de scpi?

A priori rien, puisque l'arbitrage souhaité par le souscripteur est possible!

 

[poam5356]

Dans le cas d'une détention en direct:
D'une manière générale si la scpi est à capital fixe lorsque un détenteur de part veut vendre sa part, il doit "trouver" un acheteur; le marché est en général affiché sur une place de marché (site internet) de la scpi, mais tant qu il n' a pas d'acheteur , le vendeur attend;

Peut-être que toutes n'ont pas un bon niveau de liquidité, c'est possible!
J'ai investi sur 2 il y a une vingtaine d'années, donc je connais bien le processus de vente des parts puisque je suis l'évolution des cours depuis le carnet d'ordre affiché en ligne.
Et ça bouge, la liquidité est assurée..... Au moins pour ces 2 là!!

 

[PowerMax]

Plus liquide et de meilleure qualité.
Je suis plutôt méfiant avec les scpi à capital variable qui ne peuvent pas être gérées comme du fixe.

Merci à tous pour vos échanges, j'en sais un peu plus désormais, j'avais également l'interrogation précise quant à cette différence SCPI Capital Variable et Capital Fixe, or il me semble que ce contrat ne propose que des SCPI CV, je ne recherche pas forcément la liquidité (objectif prépa retraite dans 25ans) mais de la perf sur du Long Terme cependant l'analyse qualitative de ce type "d'UC" m'échappe totalement . . .

 

[Manu215]

Merci à tous pour vos échanges, j'en sais un peu plus désormais, j'avais également l'interrogation précise quant à cette différence SCPI Capital Variable et Capital Fixe, or il me semble que ce contrat ne propose que des SCPI CV, je ne recherche pas forcément la liquidité (objectif prépa retraite dans 25ans) mais de la perf sur du Long Terme cependant l'analyse qualitative de ce type "d'UC" m'échappe totalement . . .

Si tu vas sur cette page : https://mes-placements.fr/assurance-vie/mes-placements-liberte/scpi, les SCPI à capital fixe sont en violet, celles à capital variable sont en bleu.

Sinon pour l'analyse qualitative, il faut regarder plusieurs critères comme :
- la nature de l'immobilier (magasins, bureaux, diversifié)
- les emplacements (IDF, province, étranger) et surtout si les biens sont situés dans des zones fréquentées
- le taux d'occupation locative
- la gestion de ces biens : y a-t-il des achats, des ventes, des travaux prévus,... et donc apprécier si la gestion est active ou pas.

C'est déjà une première approche. Tous ces éléments sont dans les notices d'information et dans les différents rapports que tu trouveras en téléchargement libre pour chaque SCPI proposée dans le contrat.

Quant à savoir s'il vaut mieux prendre des SCPI à capital variable ou fixe, cela dépend de ses objectifs. J'ai préféré prendre celles à capital variable, qui par définition peuvent s'agrandir et se développer par l'acquisition de nouveaux immeubles, et donc augmenter les revenus. La plus value des parts n'est pas forcément un critère décisif dans le choix : elle évoluera selon le marché de l'immobilier.

 

[poam5356]

Ah, il y a aussi des scpi en capital fixe proposées dans les AV!
Je ne le savais pas. Je me demande comment ils gèrent entrées et sorties sur ces scpi.
Ou alors ils y a des contraintes clairement affichées pour y investir.
Pour l'analyse quantitative…. Je doute que les assureurs fassent état des faiblesses des fonds qu'ils proposent, scpi ou uc!
PowerMax, aidez-vous d'un site comme celui-ci:
http://www.immobail.com/scpi/compar...cpi_type_light=&scpitri=&tripar=scpinom&sens=

4 indicateurs à prendre en compte:
Le taux de distribution de la SCPI.
Le taux d’occupation financier (TOF)
Le report à nouveau (RAN)
Les provisions pour gros travaux (PGR)

Le taux de distribution de la SCPI, c'est le plus facile à comprendre : C’est le rendement de la SCPI.

Le taux d’occupation financier TOF
Le taux d’occupation financier exprime le rapport entre les loyers effectivement facturés, et les loyers qui seraient facturés si les locaux étaient intégralement loués.

Et les 2 ci-dessous qui sont très importants… Mais qui sont très rarement cités :
Le report à nouveau (RAN)
Il s’agit d’un bénéfice de la SCPI non distribué aux associés et qui sert de réserve… En cas de coup dur, par exemple, afin de maintenir la distribution si jamais un gros locataire fait défaut.
Plus il est élevé, et plus le risque est couvert.

Les provisions pour gros travaux (PGR)
Là aussi, plus il est élevé, et plus la scpi sera en mesure de faire face à des travaux sur ses immeubles. Par exemple: mise aux normes énergétiques des locaux, ou aménagement pour permettre aux personnes à mobilité réduite de circuler dans les bâtiments.

Vous trouverez tous ces chiffres sur le site que je vous donne en lien.
Comparez les scpi proposées dans le contrat d'av.

 

[Manu215]

Pour l'analyse quantitative…. Je doute que les assureurs fassent état des faiblesses des fonds qu'ils proposent, scpi ou uc!
PowerMax, aidez-vous d'un site comme celui-ci:
http://www.immobail.com/scpi/compar...cpi_type_light=&scpitri=&tripar=scpinom&sens=

Ce site est très bien, car beaucoup d'indicateurs sont rassemblés de manière synthétique sur la même page en cliquant sur les différents onglets. Merci!
C'est d'une grande aide aussi pour qui veut investir des SCPI en direct.

Sinon, les documents téléchargeables sur le site de mes-placements.fr auxquels je fais allusion ne sont pas des documents rédigés par les assureurs, mais par les sociétés qui gèrent les SCPI : il s'agit essentiellement des documents de présentation et des rapports trimestriels et annuels.

 

[PowerMax]

Poam5356, Manu, merci pour ces indications très précises, je vais ainsi pouvoir avancer dans mes choix . . . Manu je profite du lien que tu m'as adressé pour connaitre la signification des ratios "Rdt spot" et "cote/ANR" précisé dans les classements, s'agit-il d'autres indicateurs pertinents que les différents indiqués plus haut par Poam ?

Merci encore.