Augmentation de loyer en Pinel

[Gollum]

Bonjour,
Dans le cadre d’un investissement Pinel, est-il possible d’augmenter annuellement le loyer des locataires ‘en place’ conformément au bail sur la base de l’IRL sans prendre en compte le mise a jour annuelle du nouveau plafond de l’année du loyer par mètre carré?
Ex: si pour un logement de 50m² et un loyer de 500€ en Pinel la 1ère année (loyer Pinel 10€/m²), peut on augmenter le loyer selon l'IRL de 3% à 515€ (3% de 500€) ou est ce que le nouveau loyer doit etre a encore plafonné au nouveau loyer Pinel : 505€ si le nouveau plafond annuel des loyers est 10.1 ?
En effet, de ma compréhension du bulletin officiel des finances publiques (BOI-IR-RICI-360-20-30):
Extrait : Pour l'application des dispositifs « Duflot » et « Pinel » et pendant toute la période couverte par l'engagement de location, le cas échéant prorogé, le loyer ne doit pas être supérieur à certains plafonds fixés par décret, qui varient en fonction du lieu de situation du logement et de sa surface (I § 10 à 150).
je comprends que le loyer initial à l’entré du locataire étant calculé sur le plafond de loyer Pinel défini en fonction du lieu de situation (zone) et de la surface utile, le loyer continue dans ce cas a être au plafond même réajuster avec l'IRL qui est fixé par décret pendant toute la durée de sa location.

Merci d’avance pour votre aide,

 

[Tomas466]

J'ai justement creusé le sujet récemment pour des amis locataires. Il s'avère que leur bailleur est très probablement au-dessus des plafonds.

Pour faire simple : pour conserver l'avantage fiscal, on peut augmenter le loyer au maximum de l'IRL (car ça c'est la loi et c'est valable pour tous les baux) tout en restant dans la limite des plafonds de m² de la zone en question (ça c'est spécifique au Pinel avec la mention "pendant toute la période couverte par l'engagement de location").

Alors oui, les plafonds de m² sont révisés tous les ans, mais le texte mentionne clairement que les nouveaux chiffres publiés concernent les baux "conclus ou renouvelés" l'année en question. Par exemple la version en cours dit :

150
Pour les baux conclus ou renouvelés en 2022, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à : (...)

Qu'est-ce que cela signifie ? Que pour un bail donné, valable 3 ans puis reconduit tacitement par périodes de 3 ans, les plafonds de m² à retenir ne bougent pas pendant 3 ans consécutifs. C'est seulement lors d'un renouvellement que les plafonds de m² changeront. Si le loyer est déjà proche ou juste au niveau des plafonds, alors on ne peut plus l'augmenter sous peine de perdre l'avantage fiscal en cas de contrôle.

Ex: si pour un logement de 50m² et un loyer de 500€ en Pinel la 1ère année (loyer Pinel 10€/m²), peut on augmenter le loyer selon l'IRL de 3% à 515€ (3% de 500€) ou est ce que le nouveau loyer doit etre a encore plafonné au nouveau loyer Pinel : 505€ si le nouveau plafond annuel des loyers est 10.1 ?

Dans cet exemple le loyer ne devra pas dépasser 500 € en année 2 et en année 3. C'est seulement au bout de l'année 4, c'est à dire l'année du renouvellement du bail, qu'il pourra être augmenté, au maximum de l'évolution de l'IRL entre l'année 1 et l'année 4, tout en ne dépassant pas le nouveau plafond au m² publié pour la 4ème année. Ensuite rebelote pour deux ans jusqu'à l'année 7.

Une remarque : on voit passer sur le net des messages horrifiés de tout un tas de gens qui se font redresser par le fisc pour 10 ou 15 euros de loyer mensuel en trop. Ça revient très cher, puisque l'administration annule l'avantage fiscal, réclame le remboursement de l'IR dû jusqu'à 3 ans en arrière, applique des pénalités, et bloque ensuite la défiscalisation (dès lors qu'on n'a pas respecté une fois les règles, on ne peut plus en profiter ensuite). Les bailleurs ont tout intérêt à mon sens à être très prudents et à se mettre systématiquement sous les plafonds, voire à prendre une marge de sécurité, plutôt que de prendre le risque d'un redressement. Il y a aussi souvent des erreurs autour de la prise en compte des terrasses et des garages apparemment.

À noter que beaucoup de vendeurs de Pinel racontent n'importe quoi et ont tendance à interpréter la loi comme ça les arrange, sans doute pour gonfler le rendement affiché et pousser les acheteurs potentiels à investir.