Ammortissement négatif dans un prêt à taux fixe lissé ?

[Mazzhe]

Bonjour,

Nous faisons actuellement des simulations pour l'achat d'un bien immobilier.

Une banque nous propose le montage suivant (approximatif) :
- 21 200 € en prêt à taux 0% sur 6 ans
- 85 000 € en prêt epargne logement à 4,3% sur 15 ans
- 98 800 € en prêt classique à 5,5% sur 25 ans

En lissant, on obtient donc les mensualités suivantes pour le prêt principal : (ass. incl.)
- 6 ans à 293€
- 9 ans à 588€
- 10 ans à 1230€

alors que les intérêts sur ce même prêt sont d'environ 450€ au début.
On ne rembourse donc pas la totalité des intérêts au début, et cela augmente le capital restant dû...

Je suis un peu surpris par cela. Je ne pensais pas que c'était possible...
Lorsque je cherche "amortissement négatif" dans les moteurs de recherche, j'obtiens beaucoup d'infos sur des taux variables risqués, mais là, je suis bien en taux fixe. Tout est connu à l'avance, pas de surprise...

Avez-vous des infos sur ce type de montage ? Cela ne pose pas de problèmes ?

Est-ce que cela peut gêner un organisme de caution ou d'assurance ? Mon assurance me propose 0,36% du capital initial... mais si 6 ans plus tard, le capital est plus élevé, ne va-t-elle pas tiquer ? Ou bien est-ce le montage dans son ensemble qu'il faut regarder ? (et là, la capital total va bien en diminuant, ouf.)

Merci pour tous vos conseils rassurants sur ma situation ou me permettant d'être vigilant.

 

[Pierrealb]

Bonjour

L'amortissement négatif sur lissage est courrant hélas et peu de gents s'en apperçoivent.

Si la banque vous met le PTZ sur 6 années c'est que vous êtes dans une tranche élevée de revenus (31500€/ans et plus).
Si ce n'est pas le cas le PTZ peut être lissé sur bien plus longtemps, jusqu'à 22 ans. Un lissage plus long éviterait l'amortissement négatif.

Je trouve donc ce montage plutôt raide pour vous, ou alors vous avez d'autres crédits en cours.
Ce montage est particulièrement avantageux pour la banque.

Pour l'assurance heureusement pour vous cela ne change rien sauf délégation qui est recalculée chaque année sur le montant restant du.

 

[Mazzhe]

Merci Pierrealb pour tes informations.

Effectivement, nous sommes passé cette année dans la tranche supérieure. L'année dernière, nous aurions pu rembourser le PTZ sur 8 ans, cette année, on ne peut que sur 6 ans. Et l'année procaine, on repassera sans doute au dessous de la limite ! Tant pis... C'est comme ça.

Tu me rassures en disant que c'est une pratique courante : les banques sont donc habituées à le faire, ce n'est pas une invention de mon conseiller qui ferait bloquer le crédit plus loin.
En revanche, je comprends bien (et je m'en doutais) que ce n'est pas pour autant une bonne pratique. Cependant, le montage dans son ensemble me semble avantageux pour nous, même si il l'est aussi pour la banque...

Nous n'avons pas d'autres crédits en cours. Ce montage nous permet d'emprunter beaucoup au taux avantageux du PEL, et donc moins au taux maximum.
Je compare mes simulations sur le coût total du crédit (intérêts, assurance, frais de dossier et garantie), etles banques qui nous font un montage n'utilisant qu'une partie des droits PEL n'arrivent pas à un coût si faible, même avec des taux bien plus bas (5,15 contre 5,50)

Pour l'assurance, en revanche, elle est calculée sur le montant initial, et non le restant dû. Mais comme, en cas de soucis, elle doit rembourser le "restant dû", je me demande si elle va accepter... (c'est une assurance extérieure à la banque, mais en accord avec celle-ci)

Je vais donc attendre les dernières simulations, et espérer que ça passera.
Merci pour ta réponse.

 

[Pierrealb]

Si vous n'avez aucun crédit en cours peut être devriez vous rembourser un peu plus chaque mois, en début de prêt déjà pour ne pas être en amortissement négatif, n'oubliez pas qu'en cas de pépin personnel c'est vous qui devrez payer les intérêts reportés.

Le plan ici c'est remboursement des prêts à la suite l'un de l'autre et bonjour les intérêts de repport, je trouve ce montage plustôt difficile à passer en terme de coût et de risque.

Donc pour moi ce montage craint.

Si je me réfère aux trois palliers, le premier n'absorbe même pas le PTZ (294€/mois sur 6 ans)
Le PEL vous coûte 294.44€ par mois sur 15 ans et le principal 641.59 par mois (hors assurance. Certes tous en même temps c'est pas possible mais il doit y avoir une autre solution que celle la.

Pour moi cela devrai être PTZ (294.44) + intérêt (env. 450) + un minimum d'amortissement sinon c'est pas gèrable.
En plus cela allègerait fortement le dernier palier.

Vu votre tranche vous pouvez rembourser autour de 1000€ par mois.

Réclamez un tableau d'amortissement car la c'est un peu bizarre comme lissage.

 

[Mazzhe]

Les mensualités que j'ai indiqué plus haut sont celles du prêt principal.

Si on ajoute tout, on a à peu près :

- 6 ans : PPal + PTZ + PEL = 293+300+640 = 1233 €
- 9 ans : PPal + PEL = 588+640 = 1228 €
- 10 ans : PPal = 1230€

Ca semble plus normal, vu comme cela ?
Désolé d'avoir mal expliqué

 

[Pierrealb]

Oui en effet c'est plus compréhansible.

Mathématiquement c'est plutôt dure comme système mais c'est effectivement le moins cher même avec ce report d'intérêts.

Le PTZ ne vous offre que très peu d'avantages en terme de coût (3000€ à peu prêt)

 

[hargneux]

C'est probablement la seule façon de garder un taux d'endettement satisfaisant.

Ca coute peut être un peu plus cher, mais sans ce montage, c'est probablement pas de financement possible ?

 

[Mazzhe]

oui et non...
Ca fait baisser le coût total du montage, puisqu'on emprunte plus à un taux plus bas (PEL). C'est donc moins cher au final.

Ca fait augmenter seulement le prix du prêt principal, par rapport au même prêt sans report d'intérêts. Mais comme tu le dis, hargneux, si il n'y avait pas ce report d'intérêts, nos premières mensualités seraient trop importantes pour que le prêt puisse être accepté. Le taux d'endettement serait trop important.