Achat SCPI européennes à crédit

bachel

Membre
Bonjour,

Je souhaite acheter des parts SCPI à crédit et je recherche des conseils pour optimiser cette opération.

Infos sur ma situation:

Dépenses:
Echeance prêt Résidence principale achetée en 2018 (fin 2038) :

Révenus:
Salaire net mensuel: 2400
Loyer SCPI: 200

Placements:
- SCPI de rendement: 60 000
- Assurance vie: 25 000
- Plan epargne entreprise: 35 000
- Epargne Livret A: 10 000

J'ai ciblé la SCPI Atream Hotels dont je possède déjà des parts achetées comptant (25 000 euros) ainsi qu'Eurovalys.
Je souhaite acheter des SCPI européennes afin de bénéficier d'une fiscalité avantageuse (Allemagne, Pays-Bas).

J'ai du mal à trouver des infos concernant les banques qui financent ces deux SCPI.
A priori, peu de banques financent les SCPI européennes.

Un conseiller m'a proposé le devis ci-dessous pour Atream:
Banque : Caisse d’Epargne
Montant financé : 100K€
Durée : 20 ans maximum
Taux : 2,10% sur 20 ans
Assurance emprunteur : Assurance Groupe CNP 0,47% sur capital restant dû soit l’équivalent de 0,28% sur capital initial
Frais de dossier Caisse d’Epargne : 300€
Frais de garantie SACCEF : connus au moment de l’instruction du dossier (environ 1,6% du montant financé soit 1600€), financés avec le crédit
Frais de courtage CAFPI : 0,5% du montant financé soit 500€, financés avec le crédit
Possibilité de différé d’amortissement de 6 mois
SCPI éligibles : 3 maximum

Le ticket d'entrée est de 100 000 euros minimum.
Que pensez-vous de ce devis?

J'aurais souhaité avoir au moins deux devis pour pouvoir comparer.

Merci d'avance pour vos conseils.

François
 

buffetophile

Modérateur
Staff cBanque
quel interet d'acheter à crédit des SCPI allemandes par exemple ?

la fiscalité allemande à la source ne te permettra pas de de déduire les interets d'emprunt ...c'est dommage :(
 

bachel

Membre
Hello Buffetophile,

Merci pour ton retour.
Effectivement tu as raison, j'avais ciblé ces SCPI européennes pour des achats en direct avant de privilégier l'achat à crédit.
Du coup ce n'est peut-être plus le meilleur choix de SCPI...

Connais-tu un outil qui permettrait de calculer l'effort d'epargne en fonction de la fiscalité de la SCPI?
Peut-etre que je reste gagnant par rapport à une SCPI française sachant que Atream est investie à environ 17% en France d’après le rapport de 2018.

Pour info, mon TMI est de 14% mais je suis limite 30%.
 

Charly26230

Contributeur régulier
c'est certes un facteur à prendre en compte mais pas du tout déterminant….
à mon avis .
à 30% de TMi + 17 ,2% de PS en France (donc 47,2% prélevés sur les gains nets) vs un unique "IR" Allemand ou autre d'environ 18% pour moi ça fait une énorme différence.
D'ailleurs la fiscalité fait partie du rendement.

la fiscalité allemande à la source ne te permettra pas de de déduire les intérêts d'emprunt ...c'est dommage :(
Tu es certain de ça ?
Car effectivement l'effet de levier dope également le rendement, et là ça peut faire la différence.
 

bachel

Membre
En partant sur une TMI à 30%, ca fait quand meme une imposition à 47,2 % pour des loyers français contre 15,8 pour des loyers allemands.

Pour parler uniquement du rendement et si je prends Eurovalys qui a un rendement net de fiscalité allemande à 4,5 % , il faut que je trouve une SCPI française avec un rendement brut de plus de 6,6 % pour être au même niveau après impôts, ça commence à se compliquer... ;-)
 

buffetophile

Modérateur
Staff cBanque
En partant sur une TMI à 30%, ca fait quand meme une imposition à 47,2 % pour des loyers français contre 15,8 pour des loyers allemands.
je suis d'accord avec ca mais....tu nous dis etre en limite de TMI 30 ….

avec les SCPi nous sommes sur du long terme , penses tu que ta fiscalité va évoluer vers TMI 30 sur un long terme ?
ou est elle fluctuante suivant les années ?
 
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