35 K euros à placer... mais où ?

[Aristide]

Bonjour,

Quand l'on a un projet d'investissement éligible au prêt EL, pour l'avoir utilisé plusieurs fois, je maintiens que ce produit est intéressant tous paramètres précédemment cités pris en compte.

A plusieurs reprises j'ai aussi rappelé que la prime d’État est versée "par objet" ce qui signifie que si l'emprunteur a recours a plusieurs corps de métiers il peut avoir intérêt à faire instruire autant de dossiers que "d'objets" (plomberie - peinture - électricité - clôture.....).
Ce faisant au lieu d'être soumis à un seul plafond de prime de 1.144€ sur un projet global, cette façon de procéder permet d'appliquer ledit plafond à chaque objet/dossier. La rentabilité globale s'en trouve bien évidemment accrue.

Par ailleurs des droits à prêts peuvent facilement être acquis au fil du temps sans effort particulier; outre l'épargne de précaution, plutôt que de conserver sa trésorerie courante à ne rien faire sur un compte de dépôts à vue, en gérant les flux de recettes et de dépenses "à la quinzaine" au gré des besoins les droits acquis s'accumulent progressivement.

C'est ainsi que je pratique depuis de nombreuses années et il va de soi que si je n'y trouvais pas un intérêt je choisirais d'autres produits.

Mais il est clair que chacun "voyant midi à sa porte" procède comme il l'entend.

Cdt

 

[BeNiBeN]

Bonsoir,

Je pense que Aristide n'a pas tort dans sa proposition du CEL, mais le problème c'est que même en plaçant 15300€ sur le CEL directement, les droits a prêt seront peut être intéressant, mais trop peu nombreux pour que cela soit réellement intéressant pour un prêt ou pour la prime d'état associé. Sauf si quelqu'un dans sa famille a un CEL avec des droits a prêt intéressant, à ce moment là, prise de date sur le CEL avec 5000€, histoire de faire le minimum de droit a prêt requis en 2 ans (et de bénéficier d'un prêt a taux peut être intéressant et d'une prime d'état), et le reste en placement sur des supports a plus fort rendement.

Personnellement le CEL m'a permis de bénéficier d'un prêt de 23000€ (max possible) a 3.12% en Janvier 2012 (le reste du prêt était a 4%) et de bénéficier d'une prime d'état de 800€ environ et ceci via les droits a prêt de mon père. Le CEL est trop souvent oublié malheureusement.

Cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

ans la mesure où l'on pense racheter d'ici à 24 mois

La formulation "l'on pense" me laisse supposer que c'est le couple "tinounours" qui envisage un nouvel investissement.

mais le problème c'est que même en plaçant 15300€ sur le CEL directement, les droits a prêt seront peut être intéressant, mais trop peu nombreux pour que cela soit réellement intéressant pour un prêt ou pour la prime d'état associé.

Ce serait donc un CEL à chacun qui pourrait être ouvert permettant ainsi un placement de 15.300€ x 2 = 30.600€

En supposant constante pendant 2 ans la rémunération actuelle de 0,75% sur le produit CEL, à ce terme ce sont ~/~ 460€ de droits à prêt qui seraient acquis.

Ces droits permettraient un prêt de 23.000€ à 2,2271% proportionnel (2,25% actuariel) sur les durées de 2 ans à 7 ans ou un montant dégressif ensuite de 22.619€ à 12.018€ de 8 ans à 15 ans.

En fonction de la durée retenue, les droits à prêt réellement utilisée iraient de 120€ (2 ans) à 460€ (à partir 8 ans)
Dès lors, la prime d'Etat irait de 60€ à 130€ pour ce projet.

Mais, dans l'hypothèse d'une durée inférieure à 8 ans les droits non utilisés laisseraient la possibilité pour financer d'autres projets (travaux par exemple) ultérieurement et ainsi percevoir d'autres primes d'Etat.

Pour mesurer complètement l'avantage financier du produit, ainsi qu'expliqué antérieurement, il faudrait pouvoir bâtir le plan de financement du nouveau projet d'investissement mais l'on sait déjà que les économies résulteraient :

+ Du taux du prêt plus faible que celui du complémentaire
+ De la durée relativement courte et, en général, plus courte que le prêt complémentaire à taux plus élevé.
L'incidence bénéfique "durée" résulte tant du fait des intérêts mais aussi du nombre de primes d'assurances payés sur une durée plus courte.

Avantages auxquels il conviendrait d'ajouter ;
+ Moins de frais de dossier (***)
+ Moins de parts sociales si réseau mutualiste (***)

(***) Interdit sur épargne logement

+ Si garantie réelle immobilière, frais moins élevés car exonération taxe publicité foncière sur prêt EL.

+ Et enfin de l'optimisation "Durées/Taux/Montants" de par l'intégration dans un montage gigogne à échéances lissées à partir de l'échéance cible choisie/acceptable et de la hiérarchie des durées/taux du prêt complémentaire.

Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

Ce serait intéressant de pouvoir le comparer à d'autres placements à rendement fixe pour justifier son choix dans le cas d'un dépôt d'une grosse somme dès l'ouverture.

En effet, je m'étais aussi rendu compte qu'il y avait énormément de paramètres. On peut aussi y rajouter celui de la fiscalité.

Mais je ne vous cache pas que suite à votre intervention, ma réponse interpellative n'était pas vraiment innocente.

Quand on est rationnel, l'idée de devoir faire un choix de placement à l'aveugle est vraiment très déplaisante.

Et c'est pour cette raison que je n'ai jamais vraiment franchi le pas pour un produit d'épargne comme le CEL.

Afin de tenter de répondre à votre souhait, à partir de deux cas d'école soit :

+ Une épargne au plafond de 15.300€ sur un CEL pendant 2 ans,

+ Une épargne au plafond de 15.300€ sur un CEL pendant 5 ans,

=> vous trouverez ci-joint un double calcul permettant de visualiser l'intérêt du compte épargne-logement étant rappelé que l'opportunité de ce produit ne se conçoit qu'avec l'objectif d'un projet immobilier éligible:

+ Gains sur les coûts du crédit et Taux Effectifs Globaux d'ensemble

+ Approche d'un taux de rentabilité net - intégrant les gains en phase crédit - rapporté à la phase d'épargne.

En résumé suivant les hypothèses retenues :

=> Gain en coût de crédit de l'ordre de 4.500€
=> Gain en TEG d'ensemble de l'ordre de 0,11%

NB) - Les bénéfices supplémentaires résultant de frais moins importants dus à l'intégration d'un prêt CEL (frais dossier + Parts sociales éventuelles + frais de garanties) ont été ignorés.

=> Taux de rentabilité intégrant ces gains rapporté à la phase épargne :

+ Épargne sur 2 ans = 5,56%

+ Épargne sur 5 ans = 3,64%

=> Voir en bas et à gauche du fichier Excel joint.

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[lopali]

Bonjour Aristide,

Afin de tenter de répondre à votre souhait

Merci de vous être penché sur le sujet.

Je regarderai tout cela cette nuit au calme.

Cordialement.

 

[lopali]

Bonjour Aristide,

=> Voir en bas et à gauche du fichier Excel joint.

Question crédit, je suis un inculte. Et si il y a bien une personne à qui je peux faire confiance sur le site à ce propos, c’est bien à vous.

Donc je me suis surtout penché sur les petits tableaux de synthèse en bas à gauche de votre fichier.

Vous avancez :

+ Une épargne au plafond de 15.300€ sur un CEL pendant 2 ans,

=> Taux de rentabilité intégrant ces gains rapporté à la phase épargne :

+ Épargne sur 2 ans = 5,56%

Mais je trouve un taux proche de 15% net. J’ai certainement fait une erreur ?

Mon raisonnement avec vos données, sur la base d’une phase d’épargne de 2 ans :

+ Intérêts nets : 194,54 €
+ Prime d’état en net : 97,27 €
+ Gain coût total sur le crédit : 4294,35 €
= Total gains : 4586,16 €

Rendement du CEL = ( 4586,16 x 100 / 15300 ) / 2 = 14,99% net par an.

Ce qui serait l'équivalent à un placement de 18 à 36% selon les TMI !!!

J’ai été trop loin… ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Je crois me souvenir avoir déjà expliqué qu'un taux moyen ne reflète absolument pas la réalité ( donc interdit aux banques de l'utiliser ce qui semble normal) car il ne tient pas compte de "l'effet temps".

La seule vraie bonne méthode pour calculer un taux exact est celle utilisée pour le calcul des TEG/TAEG c'est à dire l'actualisation des flux d'entrées et de sorties de trésorerie = ce que j'ai fait dans les tableaux sur la droite du fichier Excel joint ci-dessus.

Par ailleurs vous calculez sur 2 ans alors qu'un partie de la rentabilité résulte de l'économie de 3 ou quatre échéances en fin de prêt c'est à dire du 237 ème aux 240 ème mois.

Cdt

 

[lopali]

Je crois me souvenir avoir déjà expliqué qu'un taux moyen ne reflète absolument pas la réalité ( donc interdit aux banques de l'utiliser ce qui semble normal) car il ne tient pas compte de "l'effet temps".

Dans votre exemple, le fait d'avoir placé sur un CEL 15300€ pendant 2 ans qui ont fait gagner 4586,16€ à l'épargnant est bien une réalité ?

On peut donc tirer de cette réalité un taux de rendement de ce placement ?

Non ?

 

[Aristide]

Je ne conteste pas le fait que les intérêts et la prime d’État perçus (flux de trésorerie positifs) et que l'économie 3 ou 4 mensualités du crédit assurances comprises (Absence de flux de sorties négatifs) soient pris en compte dans le calcul du taux de rentabilité.

Ce qui n'est pas bon c'est d'abord que vous calculez un taux moyen (***) et ensuite que - dans ce calcul - vous intégrez au bout de 2 ans des flux (les 4 échéances économisées) qui ne prennent effet qu'à partir du 237 ème mois.

"Le temps c'est de l'argent"; vous occultez complètement "l'effet temps".

(***) Petit exemple pour concrétiser l'hérésie du taux moyen :

+ Supposons un crédit de 10.000€ au taux de 5% sur 60 mois.

=> L'échéance correspondante est de 188,71€
=> Le total des intérêts payés est de (188,71€ x 60) - 10000€ = 1.322,60€

=> Taux moyen = 1.322,60 / 5 / 10.000 x 100 = 2,65%.

=> Hors le taux réel est bien de 5% et non pas de 2,65%

Par rapport à "l'effet temps" au niveau du principe, ce qui est vrai pour un crédit (= placement pour le prêteur) est tout aussi vrai pour une épargne (= emprunt/dette pour la banque).

Ainsi que déjà dit c'est le taux qui permet d'égaliser les flux actualisés d'entrées de trésorerie et de sorties de trésorerie qui donne le taux réel = méthode calcul TEG/TAEG.

Cdt

 

[lopali]

Je ne conteste pas le fait que les intérêts et la prime d’État perçus (flux de trésorerie positifs) et que l'économie 3 ou 4 mensualités du crédit assurances comprises (Absence de flux de sorties négatifs) soient pris en compte dans le calcul du taux de rentabilité.

Ce qui n'est pas bon c'est d'abord que vous calculez un taux moyen (***) et ensuite que - dans ce calcul - vous intégrez au bout de 2 ans des flux (les 4 échéances économisées) qui ne prennent effet qu'à partir du 237 ème mois.

Mais cette économie, due à ce placement sur 2 ans, est bien concrète et actée dès le premier jour lors de la signature du crédit ?


Bon, on va y aller par un autre chemin si vous le voulez bien.

Oubliez tout ce qui s'est dit avant et imaginez un produit d'épargne sur lequel je placerais 15300 € pendant 2 ans et qui au terme de cette période me fasse gagner 4586,16 € net.

Pouvez-vous me calculer le taux de rendement annuel net de ce placement ?