Assurance Vie vraiment rentable ?

[Pendragon]

Moins les intérêts d'emprunt quand même...

Mais non, les interets d'emprunt sont compris dans les 472. Dans les 472 il y a une part de remboursement pour le captital et l'autre pour les interets, comme pour tout pret classique.

 

[Bandit]

Mes deux premieres acquisitions ont été faites par emprunt "110%" et sans aucun effort d'epargne pendant les prets de 15 ans. Ces prets se terminent dans 2 ans et "sans arnaque"...

des affaire particulières j'imagine, une grosse sous évaluation de marché pour une raison x ou y? (besoin de vendre en urgence pour le vendeur, bien saisi???)

Cout total notaire+agence+garanties hypo +travaux etc... =91600
Loyer 615

Les biens a 12,5% de renta brute ca ne doit pas courir les rues quand même non? Pour vous comme pour Aristide, je pense que c'est votre compétence à dénicher ce genre d'affaire qui fait votre rentabilité.

 

[Pendragon]

des affaire particulières j'imagine, une grosse sous évaluation de marché pour une raison x ou y? (besoin de vendre en urgence pour le vendeur, bien saisi???)

Non pas specialement. Ces biens étaient sur le marché pour tout le monde.


Les biens a 12,5% de renta brute ca ne doit pas courir les rues quand même non? Pour vous comme pour Aristide, je pense que c'est votre compétence à dénicher ce genre d'affaire qui fait votre rentabilité.

615*12/91600 <>12.5%

Mais une renta brute pure se calcule sur l'évaluation du bien

Pour l'exemple ci dessus 91600=64000 prix du bien +6000 agence +5760 notaire +851garanties hypo

J'estime que mon bien vaudra donc 640000 + 15000 travaux =79000

Renta brut =615*12/79000= 9,3%

 

[Gagarine]

Mais non, les interets d'emprunt sont compris dans les 472. Dans les 472 il y a une part de remboursement pour le captital et l'autre pour les interets, comme pour tout pret classique.

Ben oui. Et la part des intérêts n'augmente pas le patrimoine. Le patrimoine augmente donc de 472 - apport perso - intérêt.

 

[Bandit]

615*12/91600 <>12.5%

Oups, vraiment pas les yeux en face des trous moi hier, j'ai fait ma fraction a l'envers en plus

du coup ce sont effectivement des chiffres plus raisonnables bien que très bons qu'il faudra encore pondérer de la vacance locative (avec au début le temps de la mise en production soit au moins le temps des travaux), des frais d'entretien et de l'appréciation/dépréciation sur la durée de conservation.

En tout cas si il se loue facilement à ce prix, peu de chances qu'il subisse fortement une baisse de l'immo au niveau macro.

 

[Pendragon]

Ben oui. Et la part des intérêts n'augmente pas le patrimoine. Le patrimoine augmente donc de 472 - apport perso - intérêt.

Mais si !!

Allez explication par l'exemple:
Acquisition totale 90000E
Apport 50000
Emprunt 40000 sur 10 ans

On estime que le bien revendu vaut 90000E (car on a fait une bonne affaire).

A t=0 le patrimoine =90000-40000=50000 (soit son apport liquide placé en bien immo)
Tous les mois la dette initiale de 40000 diminue selon le tableau d'amortissement de la banque or je rappelle que tout a été calculé pour que cela ne coute plus rien pendant les 10 ans.

Grossierement 40000/120=333 imaginons 400/mois en comptant les interets ce qui donne un capital à rembourser de 400*120 mais on s'en fout puisque tout a été calculé pour que cela ne coute plus rien pendant les 10 ans.

Donc 400/ Mois
la dette passe à 39600 mois 1
39200 mois 2
38800 mois 3 etc...

Donc le patrimoine initial de 50000
passe à 50400 mois 1
50800 mois 2
51200 mois 3 etc... En fait on amene 50000 et on a gagné 400*12 en un an net d'impots

car le montant des loyers couvre tout mais je me repete. En fait tout le "secret" réside à évaluer la valeur locative du bien puis de proposer le prix d'achat selon un tableau qui lui est gardé secret par Pendragon. (Ca y est je parle comme A Delon maintenant!!)

C'est bon , il reste des gens qui ont suivi ?

 

[Gagarine]

Donc 400/ Mois
la dette passe à 39600 mois 1
39200 mois 2
38800 mois 3 etc...

Je suis à peu près certain que l'on doit parler de la même chose sans arriver à se comprendre. Sans doute parce que nous sommes autodidactes et que nous avons un peu "réinventer" nos systèmes...
Mais si tu rembourses 40k€ sur 10 ans, le 1er mois, ta dette passe de 40.000€ à 39.725€, non ? Si tu enlèves 400€ tous les mois sur 120 mois, tu considères qu'une dette de 40k€ a diminué de 48k€

Allez, ne désespère pas, on va se comprendre !

 

[Pendragon]

Je suis à peu près certain que l'on doit parler de la même chose sans arriver à se comprendre. Sans doute parce que nous sommes autodidactes et que nous avons un peu "réinventer" nos systèmes...
Mais si tu rembourses 40k€ sur 10 ans, le 1er mois, ta dette passe de 40.000€ à 39.725€, non ? Si tu enlèves 400€ tous les mois sur 120 mois, tu considères qu'une dette de 40k€ a diminué de 48k€

Allez, ne désespère pas, on va se comprendre !

Bon raisonnons sans chiffre. Ton apport est de X, tu empruntes Y qui te donne des mensualités Z.
Cout de l'achat = X+Y. Comme c'est une bonne affaire tu estimes que tu peux revendre le lendemain en absorbant frais notaire +divers. Tu as donc acheté X+Y un produit que tu estimes pouvoir revendre sur le marché X+Y.

Ton tableau d'amortissement de ton pret indique dans la colonne "capital restant à rembourser" et chaque mois une valeur :
z1
z2
z3
etc... jusqu'à la fin du remboursement.(Zi=0)

Dans ce cas à t=0 ton patrimoine est egal à X
A mois 1 , capital = (X+Y)-z1
A mois 2, capital =(X+Y)-z2

etc...

Et tu peux t'offrir de luxe de réévaluer tout les ans (X+Y) en fonction de l'ICC.

A mois 13, capital =((X+Y)*ICC)-z13

Bon là c'est bon ?

 

[Buffeto]

voila pourquoi je ne réussi pas à m'enrichir ....

j'ai fait biochimie au lieu de faire maths .....

 

[Gagarine]

Je comprends bien que tu revalorise ton patrimoine au fil des ans. La, nous sommes d'accord. Je le fais aussi mais avec une methode legerement differente puisque je prends egalement en compte une hypothese de rentabilite a la revente qui peut etre dhfferente de celle d'achat. Exemple : j'achete a 9% mais je sais pouvoir vendre a 8%. ensuite comme les loyers commerciaux sont indexes sur l'ICC je retombe sur ton calcul.