CETELEM IMMO, pret capé 1 2,99% Arnaque ou affaire ?
- Auteur de la discussion l'ordure
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- cetelem capé
Bonsoir,
oui j'ai fait des recherches, on trouve de tout et n'importe quoi, c'est comme tout : un produit mal analysé ou mal vendu peut conduire à la cata.
de plus, on trouve toujours les temoignages de gens pas content, mais rarement l'inverse :
- en gros 8 personnes sur 10 vont se plaindre et chercher à s'exprimer quand ça va pas, et une proportion largement plus faible seulement va s'exprimer pour dire que ça va.
ce que je veux dire, c'est que CETELEM souscrit énormément de crédit, et on trouve pas tant de plainte que ça en proportion.
Pour ma part j'ai fait mes calculs, le CETELEM est attractif mais couteux.
couteux par les divers frais, et par les risques liés à la perte du cap à partir de 10 ans.
avec leur genre de pret, il est très probable qu'un rachat soit innenvisageable (meme après seulement 10 ans), car la valeur du pret peut devenir supérieure à la valeur initiale dans bien des cas. c'est un contrat à la vie, à la mort avec eux.
oui j'ai fait des recherches, on trouve de tout et n'importe quoi, c'est comme tout : un produit mal analysé ou mal vendu peut conduire à la cata.
de plus, on trouve toujours les temoignages de gens pas content, mais rarement l'inverse :
- en gros 8 personnes sur 10 vont se plaindre et chercher à s'exprimer quand ça va pas, et une proportion largement plus faible seulement va s'exprimer pour dire que ça va.
ce que je veux dire, c'est que CETELEM souscrit énormément de crédit, et on trouve pas tant de plainte que ça en proportion.
Pour ma part j'ai fait mes calculs, le CETELEM est attractif mais couteux.
couteux par les divers frais, et par les risques liés à la perte du cap à partir de 10 ans.
avec leur genre de pret, il est très probable qu'un rachat soit innenvisageable (meme après seulement 10 ans), car la valeur du pret peut devenir supérieure à la valeur initiale dans bien des cas. c'est un contrat à la vie, à la mort avec eux.
Bonsoir,
CETELEM m'a fait la même offre à quelques détails près. Nous souhaiterions emprunter 140 000€ sur 25 ans. Je suis militaire de carrière (gendarme) et mon épouse est auxiliaire de vie. Pour la petite histoire, CETELEM déclare le salaire d'une auxiliaire de vie (tout comme les nounous, aide soignantes, etc..) à 668€ même si elle gagne trois fois plus. Je pense qu'il y a une histoire de moyenne nationale.. entre le PTZ qui m'est refusé car je suis gendarme et le salaire "capé" de ma femme, ça commence bien... m'enfin bref passons
Donc, CETELEM ne peut me proposer que celà :
- 140 000€ / 25 ans à 2.55% capé 1 pendant 7 ans. Donc pendant 7 ans, le taux ne peut pas dépasser 3.55. Au delà, nous avons deux possibilités : soit passer à taux fixe, soit taux variable libre. Au final, la seule chose qui change, et elle a vraiment tenu à me l'assurer (j'étais très méfiant au tph), c'est la durée des mensualités qui ne peut dépasser 5 ans à compter de la date de fin du prêt initial. Soit une durée max de 30 ans.
J'ai donc calculé ce que me couterait ce prêt en fonction de l'évolution des taux, comparé à l'offre que me fait ma banque (3.9% mais TEG de 4.43%...) :
Avec lissage du prêt de 16000 à 1.49% pour les militaires.
1) Coût final si on passe par la banque et taux fixe : 118 000€
2) Coût final si on passe par l'organisme de crédit avec le taux révisable capé :
2a) l'évolution des taux nous est favorable : 89 200€
2b) l'évolution des taux ne nous est pas favorable mais correspond à une moyenne : 107 500€
2c) l'évolution des taux est catastrophique pour nous : 135 000€
Par contre, je suis affilié à une mutuelle qui est partenaire avec CETELEM et de ce fait, le taux qu'il m'annonce est le TEG (selon la conseillère).
Voilà, donc l'ordure, je suis ds le même cas que vous et j'ai bcp de mal à me décider.
CETELEM m'a fait la même offre à quelques détails près. Nous souhaiterions emprunter 140 000€ sur 25 ans. Je suis militaire de carrière (gendarme) et mon épouse est auxiliaire de vie. Pour la petite histoire, CETELEM déclare le salaire d'une auxiliaire de vie (tout comme les nounous, aide soignantes, etc..) à 668€ même si elle gagne trois fois plus. Je pense qu'il y a une histoire de moyenne nationale.. entre le PTZ qui m'est refusé car je suis gendarme et le salaire "capé" de ma femme, ça commence bien... m'enfin bref passons
Donc, CETELEM ne peut me proposer que celà :
- 140 000€ / 25 ans à 2.55% capé 1 pendant 7 ans. Donc pendant 7 ans, le taux ne peut pas dépasser 3.55. Au delà, nous avons deux possibilités : soit passer à taux fixe, soit taux variable libre. Au final, la seule chose qui change, et elle a vraiment tenu à me l'assurer (j'étais très méfiant au tph), c'est la durée des mensualités qui ne peut dépasser 5 ans à compter de la date de fin du prêt initial. Soit une durée max de 30 ans.
J'ai donc calculé ce que me couterait ce prêt en fonction de l'évolution des taux, comparé à l'offre que me fait ma banque (3.9% mais TEG de 4.43%...) :
Avec lissage du prêt de 16000 à 1.49% pour les militaires.
1) Coût final si on passe par la banque et taux fixe : 118 000€
2) Coût final si on passe par l'organisme de crédit avec le taux révisable capé :
2a) l'évolution des taux nous est favorable : 89 200€
2b) l'évolution des taux ne nous est pas favorable mais correspond à une moyenne : 107 500€
2c) l'évolution des taux est catastrophique pour nous : 135 000€
Par contre, je suis affilié à une mutuelle qui est partenaire avec CETELEM et de ce fait, le taux qu'il m'annonce est le TEG (selon la conseillère).
Voilà, donc l'ordure, je suis ds le même cas que vous et j'ai bcp de mal à me décider.
Bonjour,
Ce qu'il faut regarder sur ce pret, c'est l'index de révision, pour nous c'est l'euribor3, ce qui est défavorable pour un pret si long.
pourquoi ? parceque cet indice est actuellement à son plus bas historique (autour de 0.63%), et l'objectif de la BCE sur celui ci est une moyenne de 2.2% sur un cycle (environ 5 ans). Ceci n'est qu'une moyenne, car la valeur max peut monter à plus de 6 %...merci le cout du crédit.
Ensuite l'allongement de durée de 5 ans est une pure perte (mais permet de conserver ses mensualités fixe), et à savoir que si l'allongement de 5 ans ne suffit pas à rembourser le capital, la mensualité augmente alors.
concernant leur assurance, par défaut il vous propose l'assurance chomage (pas trop cher pour un pret si long) mais elle sert à rien car les conditions d'exclusion sont telles que vous ne pouvez en beneficier que dans de très rare cas.
attention aussi à tout les prêts (interessants quand meme car fixe à 1 ou 2%) qu'ils vont essayer de vous coller, ça parait bien, le lissage est bon, mais au final on s'apperçoit qu'on ammortis les prets supplémentaire (PTZ, pret écologique, pret primo accedant...) pendant la durée du pret capé.
donc bilan, il vous reste quasiment l'integral capital du pret principal à rembourser au levé du cap vu que pendant cette durée vos mensualités n'ont servis qu'à rembourser les prets supplémentaires. Ainsi le cap ne leur coute rien....
les avantages que j'ai trouvé chez CETELEM, et qui sont les seuls à faire :
- lissage d'un PTZ dans un pret variable.
- taux interessant.
- assurance pas trop chere
- frais de dossier réduits.
- modularité.
- franchise totale pendant la construction.
les offres qu'on a eu ailleurs :
- CAISSE D'EPARGNE : variable capé 1 sur toute la durée du pret à 2.9% sur un euribor12 (sans PTZ).
- CREDIT AGRICOLE : variable capé 1 sur toute la durée du pret à 3.17% sur un euribor12 (avec PTZ).
- CREDIT AGRICOLE : fixe à 3.75% sur 25 ans avec PTZ.
on a pas encore choisis, on risque de partir sur le CA en variable mais notre dossier est limite, car si ils comptent les 170€ d'alloc qu'on a ça passe, et sans les allocs ça passe pas...
Ce qu'il faut regarder sur ce pret, c'est l'index de révision, pour nous c'est l'euribor3, ce qui est défavorable pour un pret si long.
pourquoi ? parceque cet indice est actuellement à son plus bas historique (autour de 0.63%), et l'objectif de la BCE sur celui ci est une moyenne de 2.2% sur un cycle (environ 5 ans). Ceci n'est qu'une moyenne, car la valeur max peut monter à plus de 6 %...merci le cout du crédit.
Ensuite l'allongement de durée de 5 ans est une pure perte (mais permet de conserver ses mensualités fixe), et à savoir que si l'allongement de 5 ans ne suffit pas à rembourser le capital, la mensualité augmente alors.
concernant leur assurance, par défaut il vous propose l'assurance chomage (pas trop cher pour un pret si long) mais elle sert à rien car les conditions d'exclusion sont telles que vous ne pouvez en beneficier que dans de très rare cas.
attention aussi à tout les prêts (interessants quand meme car fixe à 1 ou 2%) qu'ils vont essayer de vous coller, ça parait bien, le lissage est bon, mais au final on s'apperçoit qu'on ammortis les prets supplémentaire (PTZ, pret écologique, pret primo accedant...) pendant la durée du pret capé.
donc bilan, il vous reste quasiment l'integral capital du pret principal à rembourser au levé du cap vu que pendant cette durée vos mensualités n'ont servis qu'à rembourser les prets supplémentaires. Ainsi le cap ne leur coute rien....
les avantages que j'ai trouvé chez CETELEM, et qui sont les seuls à faire :
- lissage d'un PTZ dans un pret variable.
- taux interessant.
- assurance pas trop chere
- frais de dossier réduits.
- modularité.
- franchise totale pendant la construction.
les offres qu'on a eu ailleurs :
- CAISSE D'EPARGNE : variable capé 1 sur toute la durée du pret à 2.9% sur un euribor12 (sans PTZ).
- CREDIT AGRICOLE : variable capé 1 sur toute la durée du pret à 3.17% sur un euribor12 (avec PTZ).
- CREDIT AGRICOLE : fixe à 3.75% sur 25 ans avec PTZ.
on a pas encore choisis, on risque de partir sur le CA en variable mais notre dossier est limite, car si ils comptent les 170€ d'alloc qu'on a ça passe, et sans les allocs ça passe pas...
Bonjour,
l'ordure, j'ai une question concernant votre offre par la CE pour un variable capé 1 sur toute la durée du pret à 2.9% sur un euribor12 (sans PTZ). Le capé 1 il est +1 ou -1/+1 ? Cette offre semble pas mal du tout, car si je comprends bien votre taux ne peux pas dépasser 3.9% sur toute la durée du prêt à moins que l'Euribor12 subisse une telle hausse que vos mensualités ne vous permettent pas de régler le capital du ?
Ma conseillère Cetelem m'a affirmé que quoiqu'il advienne les mensualités ne peuvent évoluer. Je suppose donc que la clause concernant l'élévation des mensualités en cas de forte hausse de l'Euribor3 doit être bien planquée, écrite en petit etc...
Gagarine, disons que les taux variables capés semblent très sexys pour des gens qui n'y connaissent pas grand chose (comme moi en gros). On m'annonce des mensualités très intéressantes qui peuvent aller de 25 ans (mini) à 30 ans (max). Je ne savais pas qu'elles pouvaient augmenter en cas de forte hausse de l'index....
l'ordure, j'ai une question concernant votre offre par la CE pour un variable capé 1 sur toute la durée du pret à 2.9% sur un euribor12 (sans PTZ). Le capé 1 il est +1 ou -1/+1 ? Cette offre semble pas mal du tout, car si je comprends bien votre taux ne peux pas dépasser 3.9% sur toute la durée du prêt à moins que l'Euribor12 subisse une telle hausse que vos mensualités ne vous permettent pas de régler le capital du ?
Ma conseillère Cetelem m'a affirmé que quoiqu'il advienne les mensualités ne peuvent évoluer. Je suppose donc que la clause concernant l'élévation des mensualités en cas de forte hausse de l'Euribor3 doit être bien planquée, écrite en petit etc...
Gagarine, disons que les taux variables capés semblent très sexys pour des gens qui n'y connaissent pas grand chose (comme moi en gros). On m'annonce des mensualités très intéressantes qui peuvent aller de 25 ans (mini) à 30 ans (max). Je ne savais pas qu'elles pouvaient augmenter en cas de forte hausse de l'index....
Tout d'abord, il faut voir que l'offre de la caisse d'epargne n'inclu pas de PTZ, ainsi la hausse du taux est impactée sur la globalité de l'enveloppe, et represente au pire cas une augmentation de mensualité de 100€. Le cap est en +/-1%.
Votre conseillere CETELEM vous a menti, la mensualité peut bouger si l'allongement ne suffit aps à éponger le capital. attention à l'option d epassage à taux fixe à la levée du cap, c'est possible, mais les conditions ne sont pas du tout interessante (le taux est fixé selon un indice national, qui est très supérieur au marché réel).
alors que le CA sur un capé1 à 3.17% avec PTZ, l'impact de l'atteinte du cap n'est que de 78€.
Il n'y a pas de clause en petit petit sur l'euribor3, c'est l'essence meme du pret variable : il est variable en fonction d'un indice de réference (euribor en zone euro)+ marge fixe, mais il y a plusieurs classe d'euribor ( de 1 à 12 et de 1 semaine à 3 semaines). Plus la durée de revision de l'euribor est faible, plus il est fluctuant et risqué (indice des pret inter-bancaire à court terme). un euribor3 est largement plus risqué qu'un euribor12.
actuellement l'euribor3 est à 0.65% environ, il a toute les chances d'augmenter, au moins pour atteindre la moyenne de 2.2% (soit une augment de 1.55%), votre taux d'emprunt va grimper avec....tant que vous etes capé, pas de risque, au pire vous prenez 1%, mais dès que le cap est levé, boom votre taux applicable suit l'euribor...avec les pic et les creux qui vont avec.
n'oubliez pas que 1% d'augmentation du taux peut augmenter le cout du credit de plusieurs millier d'euro sur un capital de 150k€. Avec cetelem vous etes exposés, car le capital restant du sera encore très élevé, meme après 7 ans de remboursement, et là la variation de taux fait mal.
@ gagarine,
oui les taux sont bas certe, mais pour les budgets limites, il est plus interessant de partir sur un variable à 2.9 qu'un fixe à 3.75.
Le risque est de se taper un pret à 3.9 si le cap est atteint pendant tout le pret. hors sur un euribor12, on voit que la moyenne à long terme objective est de 2%, et que actuellement il est à 1.25%. cela veut dire concretement qu'en moyenne on aura un pret à 3.65%, plus intéressant qu'un 3.75 fixe.
le risque est de se taper un pret à 0.2% de plus qu'un fixe...
la technique consiste à avoir une epargne bloquée permettant d'assumer au moins 2 ans de hausse plafond du taux, ainsi le pouvoir d'achat et l'endettement n'est que peu impacté. cette épargne doit couvrir 2 ans, et etre disponible tout les 3 ans. mathématiquement ça réduit un peu la somme mensuelle à débourser, et l'épargne est plus avantageuse que le pret (taux d'epargne supérieur).
le variable est un pari sur l'avenir (pronostic d'effondrement des marchés), et sur un capé1 integral, le pari n'est pas trop risqué. de plus, il est bon de savoir qu'on peut negocier facielemnt un pret variable alors que c'est moins vrai sur un fixe : les banques prefere du variable à du fixe car elles margent plus sur le variable...c'est un levier pour obtenir du 0.1 ou 0.15% de ristourne sur le taux initial...
Votre conseillere CETELEM vous a menti, la mensualité peut bouger si l'allongement ne suffit aps à éponger le capital. attention à l'option d epassage à taux fixe à la levée du cap, c'est possible, mais les conditions ne sont pas du tout interessante (le taux est fixé selon un indice national, qui est très supérieur au marché réel).
alors que le CA sur un capé1 à 3.17% avec PTZ, l'impact de l'atteinte du cap n'est que de 78€.
Il n'y a pas de clause en petit petit sur l'euribor3, c'est l'essence meme du pret variable : il est variable en fonction d'un indice de réference (euribor en zone euro)+ marge fixe, mais il y a plusieurs classe d'euribor ( de 1 à 12 et de 1 semaine à 3 semaines). Plus la durée de revision de l'euribor est faible, plus il est fluctuant et risqué (indice des pret inter-bancaire à court terme). un euribor3 est largement plus risqué qu'un euribor12.
actuellement l'euribor3 est à 0.65% environ, il a toute les chances d'augmenter, au moins pour atteindre la moyenne de 2.2% (soit une augment de 1.55%), votre taux d'emprunt va grimper avec....tant que vous etes capé, pas de risque, au pire vous prenez 1%, mais dès que le cap est levé, boom votre taux applicable suit l'euribor...avec les pic et les creux qui vont avec.
n'oubliez pas que 1% d'augmentation du taux peut augmenter le cout du credit de plusieurs millier d'euro sur un capital de 150k€. Avec cetelem vous etes exposés, car le capital restant du sera encore très élevé, meme après 7 ans de remboursement, et là la variation de taux fait mal.
@ gagarine,
oui les taux sont bas certe, mais pour les budgets limites, il est plus interessant de partir sur un variable à 2.9 qu'un fixe à 3.75.
Le risque est de se taper un pret à 3.9 si le cap est atteint pendant tout le pret. hors sur un euribor12, on voit que la moyenne à long terme objective est de 2%, et que actuellement il est à 1.25%. cela veut dire concretement qu'en moyenne on aura un pret à 3.65%, plus intéressant qu'un 3.75 fixe.
le risque est de se taper un pret à 0.2% de plus qu'un fixe...
la technique consiste à avoir une epargne bloquée permettant d'assumer au moins 2 ans de hausse plafond du taux, ainsi le pouvoir d'achat et l'endettement n'est que peu impacté. cette épargne doit couvrir 2 ans, et etre disponible tout les 3 ans. mathématiquement ça réduit un peu la somme mensuelle à débourser, et l'épargne est plus avantageuse que le pret (taux d'epargne supérieur).
le variable est un pari sur l'avenir (pronostic d'effondrement des marchés), et sur un capé1 integral, le pari n'est pas trop risqué. de plus, il est bon de savoir qu'on peut negocier facielemnt un pret variable alors que c'est moins vrai sur un fixe : les banques prefere du variable à du fixe car elles margent plus sur le variable...c'est un levier pour obtenir du 0.1 ou 0.15% de ristourne sur le taux initial...
Gagarine
Contributeur régulier
Mauvaise réponse. Déjà de nombreux poste sur le sujet.
Bonjour,*
Je ne suis pas ceratin qu'un franchise totale soit un avantage..........surtout si, allant à l'encontre du code civil, il y a une capitalisation mensuelle des intérêts.
Il y a d'autres techniques, parfaitement légales, et qui coûtent moins chères à l'emprunteur.
A toutes fins utiles :
« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »
https://www.moneyvox.fr/forums/posts/83937/
Cordialement,
Je ne suis pas ceratin qu'un franchise totale soit un avantage..........surtout si, allant à l'encontre du code civil, il y a une capitalisation mensuelle des intérêts.
Il y a d'autres techniques, parfaitement légales, et qui coûtent moins chères à l'emprunteur.
A toutes fins utiles :
« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »
https://www.moneyvox.fr/forums/posts/83937/
Cordialement,
ZRR_pigeon
Top contributeur
Vous donnez la reponse vous meme, c'est hyper juste avec 2.9%. Donc vous ne pourrez encaisser aucune variation de mensualité. Or c'est un pret variable !!
Vous allez droit dans le mur !!
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