Patrimoine de 500k à investir

[moietmoi]

Quand on achète une SCPI en AV, quel est le prix d'achat ?

1- ce ne sont pas les valeurs habituelles
2-chaque contrat d'av défini, pour chaque scpi, les conditions: frais de souscription,prix d'achat, prix de vente, frais de gestion, paiement des loyers au mois, au trimestre, versement des loyers sur le fonds euros ou achat avec le loyer de parts de la scpi, délai pour acheter; bref une usine à gaz, ou l'on est forcé de faire des approximations; 3-pour le contrat linxea spirit 2 il y a 2 aides:
a- l'annexe spécifique qui défini pour ce contrat d'av les conditions
b-un simulateur qu'a fait un virtuose du contrat et d''excel sur ce forum
annexe: https://www.linxea.com/assets/uploads/2019/08/VLP-SCPI-Spirica.pdf
simulateur: https://www.moneyvox.fr/forums/fil/estimer-rendement-scpi-dans-av-linxea-spirit.45845/

Pour épargne Pierre dans ce contrat il y a 8% de frais d'entrée du contrat, qui ne sont donc pas investi, mais tu as la part non pas à 208 à 187,20 ; cela revient au fait que tu aurais 1,022222 parts

Dans le simulateur le terme valeur de retrait est à mon avis improprement utilisé, il s'agit de la valeur de rachat total du contrat

​

 

[bc92]

Voilà mon fichier Excel qui compare pour Epargne Pierre le TRI AV vs Nue Pro.
J'ai pris l'hypothèse que la valeur de la part de la SCPI n'aura ni augmenté ni baissé en 10 ans.

Conclusion : Je constate une différence très mince, avec un capital investi de 50K, on est vraiment dans l'épaisseur du trait : 1400€ de delta en faveur du démembrement - à contrebalancer avec le risque d'illiquidité de la part au bout de 10 ans.

Preneuse de vos avis sur mes calculs !

 

[moietmoi]

Preneuse de vos avis sur mes calculs !

dans le tableau av ; loyer brut et loyer net..quelle est la différence?

 

[bc92]

J'enlève les frais :
- prélèvements sociaux : 17,2%
- frais de gestion sur UC de l'AV : 0,5%

 

[bc92]

Je me perds un peu dans mes calculs.
A la revente (AV ou nu-pro), je pense avoir compris que le prix de vente de la part = valeur de retrait = 90% x 208 dans le cas de Epargne Pierre.

Mais quid de la valeur à l'achat ?
Pour nu-pro : on prend en compte la valeur de la part et la décote uniquement ? Donc 66% x 208 ?
Pour AV : on prend en compte la valeur de la part et les frais d'entrée en AV ? Donc 208 * (1+8%)

 

[bc92]

Non pardon, c'est bien ce que j'ai fait, en AV, le prix d'achat et de vente est le prix de retrait. Plus frais d'entrée AV à l'achat

 

[moietmoi]

- frais de gestion sur UC de l'AV : 0,5%

si je me trompe pas les frais de gestion sont imputés sur les unités de comptes, en fraction d'unité, même si le fonds euros est présent; ce qui veut dire que dans la réalité il y a décroissance du nombre de parts donc du loyer, mais en échange, tu as compté le loyer annuel, alors qu'il est versé trimestriellement, ce qui a un effet compensateur, sur le résultat final; ( je disais plus haut, que l'on est forcé de faire des approximations)

A la revente (AV ou nu-pro), je pense avoir compris que le prix de vente de la part = valeur de retrait = 90% x 208 dans le cas de Epargne Pierre.

de fait oui puisque pour cette scpi et cet assureur, la valeur de rachat de la part dans le contrat est égal à la valeur officielle de retrait en PP ou nu pro;

Pour nu-pro : on prend en compte la valeur de la part et la décote uniquement ? Donc 66% x 208 ?

oui;

Pour AV : on prend en compte la valeur de la part et les frais d'entrée en AV ? Donc 208 * (1+8%)

tu as répondu!!
La valeur de 202,18 euros de ton tableau n,'est là que pour dire: tout se passe comme si la part valait cela, mais cette valeur n'existe pas;
je pense que c'est pour cela que tu t 'y perds; cependant
avec 50 000 euros, en av, l 'assureur conserve 8% donc investi 46 000 sur l'av, mais le prix d'achat de la part est de 187,20 euros donc tu auras 245,726496 parts de la scpi,
chaque part délivre la rentabilité( tu as pris la moyenne soit 5,333% de la valeur officielle) donc 11,0864; et comme tu auras 245,726496 parts, tu auras 11,0864x245,/=2725 euros de loyer

 

[bc92]

si je me trompe pas les frais de gestion sont imputés sur les unités de comptes, en fraction d'unité, même si le fonds euros est présent; ce qui veut dire que dans la réalité il y a décroissance du nombre de parts donc du loyer, mais en échange, tu as compté le loyer annuel, alors qu'il est versé trimestriellement, ce qui a un effet compensateur, sur le résultat final; ( je disais plus haut, que l'on est forcé de faire des approximations)

de fait oui puisque pour cette scpi et cet assureur, la valeur de rachat de la part dans le contrat est égal à la valeur officielle de retrait en PP ou nu pro;


oui;

tu as répondu!!
La valeur de 202,18 euros de ton tableau n,'est là que pour dire: tout se passe comme si la part valait cela, mais cette valeur n'existe pas;
je pense que c'est pour cela que tu t 'y perds; cependant
avec 50 000 euros, en av, l 'assureur conserve 8% donc investi 46 000 sur l'av, mais le prix d'achat de la part est de 187,20 euros donc tu auras 245,726496 parts de la scpi,
chaque part délivre la rentabilité( tu as pris la moyenne soit 5,333% de la valeur officielle) donc 11,0864; et comme tu auras 245,726496 parts, tu auras 11,0864x245,/=2725 euros de loyer

Merci d'avoir pris le temps de regarder.

Oui je me suis emmêlée les pinceaux mais le calcul est bon dans mon Excel.

En tenant compte des approximations faites, à savoir loyers annuels et non trimestriels et décroissance du nb de parts), est-ce que tu es OK avec mes calculs et la conclusion ?

 

[bc92]

si je me trompe pas les frais de gestion sont imputés sur les unités de comptes, en fraction d'unité, même si le fonds euros est présent; ce qui veut dire que dans la réalité il y a décroissance du nombre de parts donc du loyer, mais en échange, tu as compté le loyer annuel, alors qu'il est versé trimestriellement, ce qui a un effet compensateur, sur le résultat final; ( je disais plus haut, que l'on est forcé de faire des approximations)

de fait oui puisque pour cette scpi et cet assureur, la valeur de rachat de la part dans le contrat est égal à la valeur officielle de retrait en PP ou nu pro;


oui;

tu as répondu!!
La valeur de 202,18 euros de ton tableau n,'est là que pour dire: tout se passe comme si la part valait cela, mais cette valeur n'existe pas;
je pense que c'est pour cela que tu t 'y perds; cependant
avec 50 000 euros, en av, l 'assureur conserve 8% donc investi 46 000 sur l'av, mais le prix d'achat de la part est de 187,20 euros donc tu auras 245,726496 parts de la scpi,
chaque part délivre la rentabilité( tu as pris la moyenne soit 5,333% de la valeur officielle) donc 11,0864; et comme tu auras 245,726496 parts, tu auras 11,0864x245,/=2725 euros de loyer

Bon je vais refaire les calculs à la lumière de ces nouveaux éléments. Je ne pense pas que ça change grandement la conclusion de l'épaisseur du trait en revanche

 

[moietmoi]

Je ne pense pas que ça change grandement la conclusion de l'épaisseur du trait en revanche

Tout à fait d'accord.
Tu peux faire des contrôles de cohérence avec l'autre simulateur que j'ai cité.. @sorcier, sera sans doute d'un bon avis à consulter..