TEG erroné et sanctions

[Membre39498]

C'est bien le 1er octobre en effet.
Pour ce qui est du mode de calcul des intérêts dans les échéances brisées, je ne vous suis pas en ce sens que pour vérifier l'application du taux conventionnel, je prendrais la méthode exact/365 ou 366 plutôt que de décomposer en périodes normalisées et ensuite en jours. Mais quand il s'agit de calculer a posteriori le TEG ou le TAEG, comme c'est l'objet de l'applicatif, il faut bien décomposer en périodes normalisées et ensuite en jours pour actualiser les mouvements apériodiques, je pense que nous sommes d'accord sur ce point.

 

[Aristide]

Oui mais suivant la méthode de calcul des intérêts, le montant de la première échéance brisée varie ce qui a une incidence - légère sans doute mais existante cependant - sur le TAEG qui en résulte.

Et suivant les quelques simulations que j'ai pu faire votre méthode, outre les incohérences que j'ai relevées, gonfle légèrement ladite 1ère échéance par rapport à la mienne et restitue donc un TAEG légèrement plus élevé.

Cdt

 

[Membre39498]

Oui mais suivant la méthode de calcul des intérêts, le montant de la première échéance brisée varie ce qui a une incidence - légère sans doute mais existante cependant - sur le TAEG qui en résulte.

Et suivant les quelques simulations que j'ai pu faire votre méthode, outre les incohérences que j'ai relevées, gonfle légèrement ladite 1ère échéance par rapport à la mienne et restitue donc un TAEG légèrement plus élevé.

Cdt

On en a souvent discuté, je crains d’ouvrir la boîte de Pandore en appliquant la phrase « ainsi que pour celui du taux débiteur » à autre chose que le calcul des échéances pleines.

Certes, il peut paraître paradoxal d’imposer exact/exact pour le calcul des échéances brisées, et une autre méthode (périodes normalisées et ensuite jours) pour calculer a posteriori le TEG, lequel peut être impacté à la hausse du fait de cette utilisation de la méthode exact/exact ; mais il appartient au prêteur, lors de l’établissement du TA réel, de faire le point et d’ajuster par exemple la dernière mensualité, de façon que l’opération dans sa globalité ne dépasse pas le TEG mentionné sur l’offre.

 

[Aristide]

; mais il appartient au prêteur, lors de l’établissement du TA réel, de faire le point et d’ajuster par exemple la dernière mensualité, de façon que l’opération dans sa globalité ne dépasse pas le TEG mentionné sur l’offre.

Ceci ne me semble pas possible notamment dans le cas où une période de préfinancement/anticipation/différé externe est prévue (VEFA par exemple) et que faute de connaître le calendrier exact des appels de fonds la banque - comme l'a voulu la jurisprudence - a supposé une mise à disposition immédiate et totale des fonds pour obtenir le calcul des intérêts maximum supportés par l'emprunteur.

Si cette façon de faire maximise effectivement le volume des intérêts payés, du fait de l'accroissement de durée correspondant à la période de préfinancement/anticipation/différé externe, le TEG/TAEG s'en trouve au contraire réduit.

C'est donc un TEG/TAEG minoré qui sera indiqué dans l'offre de prêt de par la jurisprudence qui traite du sujet.

Et je vous ai récemment démontré que, dans ce cas de figure, c'est systématique et mathématiquement compréhensible que, ensuite, l'échelonnement des appels de fonds augmente le TEG/TAEG par rapport à celui indiqué dans ladite offre.

Dès lors je ne pense pas qu'il serait ni normal, ni logique ni cohérent, que cet accroissement dudit TEG/TAEG dont la banque n'est pas responsable l'oblige à réduire sa dernière échéance pour retrouver le TEG/TAEG de l'offre.

Cdt

 

[Marioux]

Bonjour Membre39498,

Pour les crédits immobiliers souscrits à compter du 1er août 2016, je pense qu'il faudrait également tenir compte du diviseur 366 ; je vous propose une modification en ce sens des formules des cellules K7 à K10, en y remplaçant 365 par "le nombre de jours (365 ou 366) de l'année complète en remontant du dernier jour au même jour de l'année précédente" ; dans notre cas, cela entraînerait une légère baisse du TEG (qui passe à 5,601191 %). Merci de me donner votre avis.

Je comprends, ici, que si le Prêt avait été accordé, par exemple, Exactement 8 Ans plus tard (Au 18/09/2016 !), il conviendrait d’Actualiser selon la Méthode du TAEG ! OK ! Mais si l’on ne se disperse pas et que l’on reste sur le cas étudié du Prêt que vous avez exposé, datant de 2008, et son Tableau Réel d'Amortissement, d’après vous :
1) Le Calcul du TEG, que nous avons affiné jusqu’ici, tous ensemble, reste-t-il bon à 5,6012%, sachant que le Taux Périodique y est Calculé sur la Base du Mois Normalisé (365/12 Jours, quelle que soit le Montant Actualisé et sa Date de Versement) ; Ici, les Années Bissextiles ne sont pas distinguées, dans leur Durée, des Années Communes ! ?
2) Le Calcul Exact des Intérêts des Échéances 1 à 5 Bis et 6 doit-il bien, malgré tout, tenir compte des Années Bissextiles, ce que je crois ?
Je l’ai d’ailleurs appliqué dans l’Échéancier supposé bien établi avec les bonnes Méthodes au Post #539 !
Je profite du présent Post pour vous joindre les Tableaux précédents, encore corrigés par mes soins car il y restait quelques anomalies ! :

Selon le Tableau d’Actualisation, on aboutit cette fois, à un TEG de 5,59 744 320…%, soit 5,5974%, 5,597%, 5.60% ou 5,6%, selon le Nombre choisi de Décimales pour son Affichage ! :

Désolé pour ces Erreurs à répétition, mais "Il n’y a que celui qui ne fait rien qui ne se trompe jamais" !
Cdt.

 

[Membre39498]

Ce n'est que pour les crédits immobiliers souscrits à partir du 1er octobre 2016 (et non du 1er août, comme je l'avais écrit par erreur) qu'il est expressément prévu de tenir compte de l'année bissextile dans le calcul du TAEG d'un prêt avec échéances brisées ; donc pour un prêt de 2008, on pouvait retenir le diviseur 365 dans les cellules K7 à K10 de l'applicatif joint à mon précédent post ; si on appliquait rétroactivement la méthode prévue par le décret du 13 mai 2016, et qu'on retienne "le nombre de jours (365 ou 366) de l'année complète en remontant du dernier jour au même jour de l'année précédente", le TEG serait alors de 5,601191 %

 

[Membre39498]

Ceci ne me semble pas possible notamment dans le cas où une période de préfinancement/anticipation/différé externe est prévue (VEFA par exemple) et que faute de connaître le calendrier exact des appels de fonds la banque - comme l'a voulu la jurisprudence - a supposé une mise à disposition immédiate et totale des fonds pour obtenir le calcul des intérêts maximum supportés par l'emprunteur.

Si cette façon de faire maximise effectivement le volume des intérêts payés, du fait de l'accroissement de durée correspondant à la période de préfinancement/anticipation/différé externe, le TEG/TAEG s'en trouve au contraire réduit.

C'est donc un TEG/TAEG minoré qui sera indiqué dans l'offre de prêt de par la jurisprudence qui traite du sujet.

Et je vous ai récemment démontré que, dans ce cas de figure, c'est systématique et mathématiquement compréhensible que, ensuite, l'échelonnement des appels de fonds augmente le TEG/TAEG par rapport à celui indiqué dans ladite offre.

Dès lors je ne pense pas qu'il serait ni normal, ni logique ni cohérent, que cet accroissement dudit TEG/TAEG dont la banque n'est pas responsable l'oblige à réduire sa dernière échéance pour retrouver le TEG/TAEG de l'offre.

Cdt

A ma connaissance, les offres mentionnent généralement un TEG, hors anticipation, mais aussi un TEG avec anticipation maximale, cela pour satisfaire à la jurisprudence qui exige (de façon regrettable) que le TEG tienne compte des intérêts intercalaires éventuels, "quand bien même la durée de la phase de préfinancement, au cours de laquelle les intérêts intercalaires sont dus, serait laissée à la main de l'emprunteur" ; ce qui importe à mon avis, c'est que le TEG réel n'excède pas celui annoncé pour un déblocage en une seule fois (ce qui peut arriver du fait d'un calcul inadapté des intérêts intercalaires (exact/360) et d'un poids important de l'assurance sur une longue première phase de petites mensualités : c'est le cas étudié, l'offre mentionnait un TEG de 5,5947 % hors anticipation et de 5,5825 % avec anticipation maximale, et le TEG réel est de 5,6012296% .

 

[Aristide]

A ma connaissance, les offres mentionnent généralement un TEG, hors anticipation, mais aussi un TEG avec anticipation maximale,

C'est l'un ou l'autre mais pas les deux dans la même offre.

Et désormais, depuis cette jurisprudence, c'est plutôt avec l'anticipation maximale en supposant une mise à disposition immédiate de la totalité des fonds.

=> Le TEG/TAEG s'en trouve réduit au maximum.

ce qui importe à mon avis, c'est que le TEG réel n'excède pas celui annoncé pour un déblocage en une seule fois

Je vous ai démontré que, dans ce dernier cas de figure; le TEG/TAEG calculé après nouvelles mises à dispositions de fonds sera toujours supérieur.

(ce qui peut arriver du fait d'un calcul inadapté des intérêts intercalaires (exact/360) et d'un poids important de l'assurance sur une longue première phase de petites mensualités : c'est le cas étudié, l'offre mentionnait un TEG de 5,5947 % hors anticipation et de 5,5825 % avec anticipation maximale, et le TEG réel est de 5,6012296% .

Ce sera toujours le cas (cf exemples antérieurs)

Cdt

 

[Marioux]

Re-bonjour Membre39498,

Avec des Valeurs de 21 Jours au lieu de 22 Jours, j'obtiens strictement la même Valeur de TEG que vous, à savoir : 5,60 122 96...% qui à 4 Décimales, s'affiche bien à 5,6012% !

c'est le cas étudié, l'offre mentionnait un TEG de 5,5947 % hors anticipation et de 5,5825 % avec anticipation maximale, et le TEG réel est de 5,6012296% .

si on appliquait rétroactivement la méthode prévue par le décret du 13 mai 2016, et qu'on retienne "le nombre de jours (365 ou 366) de l'année complète en remontant du dernier jour au même jour de l'année précédente", le TEG serait alors de 5,601191 %

À une Seule Décimale, tous ces T(A)EG, seraient Affichés à 5,6% et le Législateur a instauré une Tolérance de 0,1% !
En revanche, aucune Tolérance n’est précisée pour les Intérêts Conventionnels, encore faut-il s’entendre sur la façon de les Calculer, et c’était l’objet de ma 2ème question, restée sans réponse :

2) Le Calcul Exact des Intérêts des Échéances 1 à 5 Bis et 6 doit-il bien, malgré tout, tenir compte des Années Bissextiles, ce que je crois ?

Quant au Tableau Réel d’Amortissement du Cas que vous avez exposé, si l’on ne fait apparaître que les Intérêts Simples, on obtient l’Échéancier suivant :

Sans ADI ni Frais annexes, le TEG est Égal au Taux Débiteur Proportionnel Annuel qui s’élève à 5,23 021 926…% !
À 4 Décimales il s’Affiche à 5,2302% > 5,23% (Taux d’Intérêt Conventionnel Annuel) !

Cdt.

 

[Membre39498]

Marioux a dit: 2) Le Calcul Exact des Intérêts des Échéances 1 à 5 Bis et 6 doit-il bien, malgré tout, tenir compte des Années Bissextiles, ce que je crois ?

Oui, la Cour de cassation nous dit que le taux de l'intérêt conventionnel doit être calculé sur la base de l'année civile, et l'année civile a 365 ou 366 jours ; donc le prêteur aurait donc dû calculer les intérêts intercalaires avec la méthode exact/exact (je suppose que l'emprunteur va soulever ce moyen), mais ce n'est pas le sujet de notre discussion, qui est : comment calculer le TEG réel de ce prêt.

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