Montage financier adapté ? impots CSG énormes..

[paal]

Bonjour,
.......
Nous avons fait beaucoup d'investissements ces dernières années qui devraient porter leur fruits, les années à venir devraient faire que l'entreprise va gagner plus d'argent aussi et sera donc plus imposable. Il me semble qu'il faudrait que nous en tenions compte.
Vous, vous pensez que l'on doit rester sur une SCI à l'IR malgré tout ?
T.Cordialement

Il y a (probablement quelques, mais combien ??) années, et sur le conseil de votre expert comptable, souscrit un prêt dans des conditions économico-réglementaires de l'époque, et entre les intérêts déductibles et les travaux d'amélioration effectués, cela faisait que cette solution se sera avérée satisfaisante jusqu'à présent ...

Mais lorsque l'on parle entreprise, il faut aussi se projeter dans l'avenir, avec des choses relativement certaines, d'autres qui ne sont que probables, et d'autres que l'on ne peut prévoir faute de connaître ce que sera l'avenir réglementaire ...

Je crois donc qu'il serait utile de reprendre conseil avec votre expert comptable, afin d'adapter l'évolution aussi bien de l'entreprise que des ressources de la SCI à cette nouvelle phase de développement, et décider ensuite des modifications qu'il conviendrait d'y apporter ...

Changer le statut fiscal de la SCI est une voie, mais il peut aussi y en avoir d'autres ...

 

[lerouxjul]

Bonjour,
Merci pour votre réponse,

Est ce que vous pouvez me dire si avec une SCI à l'IS, nous n'aurons pas de CSG a payer ?

Bien Cordialement

 

[lerouxjul]

Bonjour paal,

Nous avons récemment changé de comptable car le comptable qui a fait ce montage maintenait que c'était le meilleur sans trop d'explications et nous trouvions que l'échange était devenu difficile.
Après avoir consulté 3 experts comptables et pris celui qui nous semblait le plus compétent (qui est aussi le plus cher) nous nous rendons compte que ce n'est pas mieux au niveau de conseil car il nous dit de nous rapprocher des impôts pour savoir pourquoi l'on paye si cher...
J'ai aussi un avocat fiscaliste dans la famille qui me dit que le montage financier est très bien et qu'il y a des avantages et des inconvénients à tout montage financier.
Je n'en doute pas, mais je trouve qu'il y a un inconvénient anormal à payer 1500€ à l'état quand on a gagné que 3000€ par an soit 250€ par mois. On est obligé de piocher dans nos économies pour vivre et ce n'est pas viable à long terme.

Augmenter?non je pensais à le baisser,, mais difficile dans ce cas
Transitoirement,il faudrait voir si une convention d'occupation gratuite entre l'entreprise et la sci est légale?et non succeptible d être requalifiée en abus de droit par le fisc
Ou alors la sci is

Bonjour,
Merci pour votre réponse,

Est ce que vous pouvez me dire si avec une SCI à l'IS, nous n'aurons pas de CSG a payer ?

Bien Cordialement

 

[paal]

Bonjour paal,
Nous avons récemment changé de comptable car le comptable qui a fait ce montage maintenait que c'était le meilleur sans trop d'explications et nous trouvions que l'échange était devenu difficile.
Après avoir consulté 3 experts comptables et pris celui qui nous semblait le plus compétent (qui est aussi le plus cher)

Il est exact que la compétence a un prix ...

Nous nous rendons compte que ce n'est pas mieux au niveau de conseil car il nous dit de nous rapprocher des impôts pour savoir pourquoi l'on paye si cher...

Hum, hum ...
Il ne se foule pas trop tout de même votre comptable ; car à la simple lecture de votre avis d'imposition, vous devriez assez vite connaître la base de cette CSG, et finalement discerner d'où cette base provient ...

Et ça, c'est une chose que tout contribuable devrait savoir faire, sans pour autant avoir besoin de connaissances approfondies en fiscalité ...

A la limite, se servir du simulateur de l'administration, pour vérifier les bases de calcul, comme reportées dans votre déclaration 2017, et reprises dans l'avis d'imposition reçu en 2018 (je suppose) ...

J'ai aussi un avocat fiscaliste dans la famille qui me dit que le montage financier est très bien et qu'il y a des avantages et des inconvénients à tout montage financier.

Là, ce devrait relativement devenir simple (presque comme un coup de fil), et il pourrait vous expliquer le contenu des avantages et inconvénient évoqués ....

Je n'en doute pas, mais je trouve qu'il y a un inconvénient anormal à payer 1500€ à l'État quand on a gagné que 3000€ par an soit 250€ par mois.
On est obligé de piocher dans nos économies pour vivre et ce n'est pas viable à long terme.

Je pense que la différence vient du résultat de la SCI qui :

- d'une part supportait depuis le début de remboursement de l'emprunt qu'elle a contracté, des intérêts souscrits à un taux plus élevé qu'actuellement ; c'est assez classique dans le cadre d'un remboursement de prêt traditionnel, et on a coutume de dire que l'on rembourse d'abord surtout les intérêts puis ensuite surtout du capital, même si il existe un partage consultable sur le tableau d'amortissement de l'emprunt

- d'autre part, et avec un programme de travaux d'amélioration, diminuait d'autant le résultat de la SCI, cette dernière ayant eu des rentrées relativement stables depuis l'origine ...

Ce dispositif peut se trouver optimisé tant qu'aussi bien l'entreprise que la SCI ne réalisent que de faible résultats ; mais dès que des résultats de l'une ou de l'autre montent ne serait-ce qu'un peu, cela se ressent rapidement ; et c'est là où la planification devient utile ...

Comme les deux membres du foyer sont porteurs de parts d'une SCI soumise à l'IR, il y a transparence fiscale au niveau du résultat de la SCI, et chaque conjoint reçoit sa part de résultat de façon automatique ...

Et c'est ce qui doit se retrouver sur votre avis d'imposition commune, avec une base, et un taux de 15.5% sur cette base de 2017 ...

Est ce que vous pouvez me dire si avec une SCI à l'IS, nous n'aurons pas de CSG a payer ?
Bien Cordialement

Difficile d'y échapper de façon éternelle à ce qui est devenu le premier impôt de France (après la TVA tout de même), mais avec une SCI à l'IS, c'est ensuite vous qui décidez si vous distribuez (avec un décalage d'une année), tout ou partie du résultat réalisé l'année précédente ....

Exemple :
- votre SCI encaisse des loyers pour 10.000
et vous avez des charges pour 1.200, ce qui donne un résultat net de 8.800

- avec une SCI soumise à l'IR, ce résultat se trouve immédiatement distribué à raison de 4.400 par époux, et sousmis au titre des revenus fonciers (avec une taxation à la CSG)

- avec une SCI soumise à l'IS, il vous faudra régler cet IS (impôt sur les sociétés), ce qui diminuera le résultat disponible ; mais ensuite, et au lieu de percevoir des revenus fonciers, vous allez pouvoir percevoir des dividendes, mais ce sont les porteurs de parts de SCI qui vont décider de la répartition du résultat, une partie en dividende, et une autre partie laissée en report à nouveau dans la SCI par exemple ...

Ensuite, quels seront les taux d'IS au cours des prochaines années, quels seront les taux de CSG dans ces mêmes années ; de ce que je crois savoir, nul ne le sait !!

Et si cela état su, ce serait une aubaine pour certaines grandes fortunes ....

Parlez-en avec votre avocat fiscaliste familial ....

 

[moietmoi]

Est ce que vous pouvez me dire si avec une SCI à l'IS, nous n'aurons pas de CSG a payer ?

m^me si la csg vous paraît lourde , il ne faut pas se focaliser la dessus, mais avoir une vue d'ensemble des gains et des coûts, une sci à l'IS coutera chaque année, en dehors des impôts et de la csg;

qu'il y a un inconvénient anormal à payer 1500€ à l'état quand on a gagné que 3000€ par an

Normalement tant votre expert comptable que les spécialistes que vous avez consulté, auraient dû vous prévenir; tout acheteur d'immobilier locatif se retrouve dans cette situation: le revenu foncier fiscal est très souvent largement supérieur au revenu net dégagé par le bien et on est obligé de plonger dans sa propre trésorerie:
C'est le mythe de l"investissement locatif qui se paye de lui-même; à de très rares exceptions, ceci n'existe pas;

 

[lerouxjul]

Bonjour à tous,

Après avoir discuté avec ma femme qui se souvient mieux que moi, le comptable de l'époque avait réalisé ce montage qu'il nous avait indiqué plus avantageux dans le cas ou l'on veut revendre le bien.
Le comptable actuel nous dit qu’actuellement on paye de la CSG avec une SCI à l'IR mais que si on passait sur une SCI à l'IS, on paierait l’impôt des sociétés qui serait assez similaire pour une SCI qui rentre 9500€ de revenus locatif.
Est ce qu'il a raison ?

Le vrai problème, c'est qu'en fait ces revenus locatifs, l'état les considère comme un bénéfice pensant que je loue bien grassement le bien de ma SCI avec deux loyers qui rentrent tous les mois..or ces loyers, c'est moi qui les paye et c'est donc absolument pas une rentrée d'argent pour moi mais bien une charge puisque c'est moi qui la paye. C'est la qu'est la double peine...

Je me demande même si avoir une SCI avec un système de loyers présente un intérêt dans ce cas...
Qu'en pensez vous ?

 

[paal]

Bonjour à tous,

Après avoir discuté avec ma femme qui se souvient mieux que moi, le comptable de l'époque avait réalisé ce montage qu'il nous avait indiqué plus avantageux dans le cas où l'on veut revendre le bien.

C'était l'optique de départ, mais il semble qu'elle ne soit pas en voie de se réaliser ...

Le comptable actuel nous dit qu’actuellement on paye de la CSG avec une SCI à l'IR mais que si on passait sur une SCI à l'IS, on paierait l’impôt des sociétés qui serait assez similaire pour une SCI qui rentre 9500€ de revenus locatif.
Est ce qu'il a raison ?

Oui, bien entendu ...

Le vrai problème, c'est qu'en fait ces revenus locatifs, l'État les considère comme un bénéfice pensant que je loue bien grassement le bien de ma SCI avec deux loyers qui rentrent tous les mois.

Loués grassement ou non, la SCI loue ces biens à des personnes pour lesquelles les biens sont leur propriété ; curieuse situation s'il en est, mais c'est ainsi ...

Vous avez donc une triple casquette de proprio :
- de l'habitation financée par le prêt SCI
- de l'entreprise financée par le prêt SCI
- de la totalité des parts de la SCI .... ; et à défaut d'avoir cédé tout ou partie de l'entreprise (quelle forme l'entreprise ?), ne pouvez-vous commencer à transmettre une partie des parts de SCI ; dans ce cas, vous allez répartir le résultat de la SCI en plusieurs personnes distinctes, au moyen d'une simple cession de parts ...

A propos, quand ce crédit a-t-il débuté et quand se termine-t-il ??

Or ces loyers, c'est moi qui les paye et c'est donc absolument pas une rentrée d'argent pour moi mais bien une charge puisque c'est moi qui la paye. C'est là qu'est la double peine...

Disons que dans la logique, cela devrait se compenser, et c'est d'ailleurs ce que vous réussissiez à faire avec le concours de le déduction des intérêts, ainsi qu'avec les travaux d'amélioration ...

Mais ce dispositif, commence à vous montrer ses limites ...

Je me demande même si avoir une SCI avec un système de loyers présente un intérêt dans ce cas...
Qu'en pensez vous ?

Vous aviez simplement oublié que sur tout revenu (y compris des revenus fonciers) l'État entend prendre sa dîme ....

Généralement, un proprio ne se loue pas à lui-même, et pourtant, c'est ce que vous persistez à faire, à défaut d'avoir revendu votre entreprise (qui soit dit en passant rapporte très peu ...)

 

[moietmoi]

En faisant un peu de recherche sur internet auprès d'avocats fiscalistes, il semble se confirmer que rien ne vous oblige ( à part les baux que vous avez signé) à avoir un loyer tant pour vous que pour la société;
des conventions de mises à dispositions gratuites, à mon avis sont possibles; à votre place, je rechercherais des bons avocats
https://www.village-justice.com/articles/creation-une-sci-mise-disposition,20970.html
http://www.cabinet-lheritier.com/2013/11/sci-et-mise-disposition-gratuite-du.html
https://www.lavieimmo.com/avis-expe...-immobilier-au-profit-des-associes-38548.html

Est ce faisable maintenant? et pour combien de temps? est ce faisable en fonction des statuts et objet de votre Sci? est-ce faisable en fonction de la division perso/entreprise?

 

[Buffeto]

En faisant un peu de recherche sur internet auprès d'avocats fiscalistes, il semble se confirmer que rien ne vous oblige ( à part les baux que vous avez signé) à avoir un loyer tant pour vous que pour la société;?

personnellement je gère une SCI qui possède les murs pros de mon activité et ma RP .

pour l'occupation de la partie personnelle je n'ai jamais versé de loyer .

 

[lerouxjul]

Nous avons passé pas mal de temps à étudier le problème.
Il apparait que (dites moi si l'on fait fausse route) :

- La SCI rentre deux loyers tous les mois qui lui occasionne un revenu fiscal qui est de suite imposable.
- Côté perso, cette charge est en pure perte et ne permet aucune déduction
- Côté pro, cette charge vient en déduction du bénéfice de l'entreprise mais après vérification, même si l'on supprime cette charge pour l'entreprise, celle ci serait encore très loin d'être imposable même si l'on augmente le bénéfice dans les années à venir
- La SCI qui fait des loyers tous les mois et reverse de la TVA nous impose de payer 1000€ de comptable annuellement pour cela, chose dont nous pourrions nous passer s'il n'y avait pas de loyers ce qui porterai l'économie à 1500€ d'impots+1000€ de comptable soit 2500€ par an.

Nous déduisons donc de tout cela qu'il ne fait pas l'ombre d'un doute que peu importe si l'on passe à l'IS ou à l'IR, il faut que l'on arrive à supprimer ces loyers.

Si la SCI décidait par AG de ne plus émettre de loyer à mon habitation principale et mon entreprise (EI), et donc de les loger à titre gratuit, peut elle le faire ainsi ? dès à présent ?

En avons nous le droit?
Y a t il un délai de carence ? des déclaration précises au fisc...

Bien Cordialement