TEG Prêt viager hypothécaire

[krups]

bonjour à tous,

j'ai sous les yeux un prêt viager hypothécaire portant sur une somme de 300 000 € pour un bien de 700 000 €valeur d'expert.Le taux d'intérêt est de 8.50 % capitalisable toutes les années. Au bout de 10 ans la somme due est de 978000 € (j'ai arrondi).

Le CFF qui a fait le prêt indique deux hypothèses, sans revalorisation du bien et avec revalorisation du bien. L'appréciaiton du bien de 2% qui es retenu (pour un bien dans le 14ème à Paris) ne me gêne pas. Par contre j'ai du mal à comprendre que dans le calcul du TEG cette appréciation vienne diminuer le coût du crédit.

Quelqu'un a déjà eut ce cas ? Le calcul du TEG dans ce cas de figure est il normé ?

Merci à tous.

 

[vivien]

Bonsoir,

bonjour à tous,

j'ai sous les yeux un prêt viager hypothécaire portant sur une somme de 300 000 € pour un bien de 700 000 €valeur d'expert. Le taux d'intérêt est de 8.50 % capitalisable toutes les années. Au bout de 10 ans la somme due est de 978000 € (j'ai arrondi).

Dans ce paragraphe je suis surpris par les chiffres :

1- Remboursement de 978.000 Euros au bout de 10 ans soit des intérêts de 478.000 (978.000 - 300.000). En capitalisant les intérêts on arrive au bout de 10 ans à 378.000,00 Euros et c'est déjà beaucoup. Alors comment expliquer les 978.000 Euros.

2- A mon sens le montant remboursé au bout des 10 ans avec les intérêts ne peut pas être supérieur à la valeur de l'immeuble 700.000,00 Euros. C'est le principe même du Crédit viager hypothécaire (Art L L314-1 et suivants du code de la Consommation avant changement de la codification en 2016).
Pourriez-vous confirmer ces chiffres ?

Dans le contrat de la banque et l'acte notarié vous devez avoir un tableau de simulation puis des présentations de TEG sur 3 durées sans modification de la valeur du bien et avec une revalorisation de ladite valeur.

Y-a-t-il des différences importantes entre le taux nominal conventionnel annoncé (en l'espèce 8.50 %) et les TEG affichés, ce qui donnerait une idée des frais facturés et perçus.
A priori dans l'acte de prêt, la banque a ou aurait dû détailler les frais qu'elle a retenus pour calculer le TEG.

Il semblerait que la méthode de calcul du TEG soit identique à celle utilisée pour les crédits in fine. La différence entre les deux crédits porte sur le nombre de flux financiers. Pour un crédit in fine tous les mois il y a des prélèvements d'intérêt et/ou d'assurance pour un crédit viager hypothécaire il a deux flux :
a -un lors de la mise en place
b - le second lors du remboursement final.


Avez vous réussi à vérifier un TEG ou alors la difficulté se pose-t-elle dans les deux cas présentés par la banque ?

Avez vous dans le dossier la facture de l'Expertise dont le coût est doit entrer dans les éléments retenus pour calculer le TEG ? Le code de la Consommation dispose que cette prestation doit être payée par le bénéficiaire du crédit. En principe l'Expert doit être choisi conjointement par les deux parties. Cela est une illusion car la banque "propose" son Expert.

L'appréciation du bien de 2% qui es retenu (pour un bien dans le 14ème à Paris) ne me gêne pas.

S'agit d'une revalorisation annuelle ou sur toute la période ?

Bonne soirée

 

[vivien]

Bonjour,

J'ai écrit par erreur 478.000,00 et je vous prie de m'en excuser.

Dans ce paragraphe je suis surpris par les chiffres :

1- Remboursement de 978.000 Euros au bout de 10 ans soit des intérêts de 478.000 (978.000 - 300.000). En capitalisant les intérêts on arrive au bout de 10 ans à 378.000,00 Euros et c'est déjà beaucoup.

IL fallait lire bien sûr 678.000 qui correspond à la différence entre 300.000 montant du capital prêté et les 978.000,00 Euros qui seraient à rembourser à l'échéance des 10 ans.

Bonne journée.

 

[krups]

Bonjour, le 2 % de revalorisation est annuel. En fait je suppose qu'ils ont pris en compte cette revalorisation du bien, car dans l'hypothèse où le CFF le prend, le TEG baisse sensiblement.

 

[krups]

oups ! vous avez raison, j'ai mal fait une addition ! pas sérieux ! le montant total à rembourser est 678 K€ comprenant le capital. Désolé ! merci.

 

[vivien]

Bonjour,

Avant de revenir plus en détails sur le sujet qui nous préoccupe, je vous donne un lien vers un article très bien écrit et détaillé ICI Un seul regret il ne nous dit pas quelle méthode retenir pour calculer le TEG.

Bonne soirée

 

[vivien]

Bonjour,

Les informations que j'ai lues sur le sujet sont contradictoires :

Nature du crédit : il semble y avoir débat entre prêt à la consommation et prêt immobilier. L'article L314-5 (ancienne codification) renvoie à l'Article R313-1 du code de la consommation et laisse à penser qu'il s'agirait d'un prêt immobilier. Dans une question posée au ministre en 2008 la réponse retient qu'il s'agit d'un financement immobilier classique. Mais celle-ci n'est pas détaillée au point d'avoir des précisions sur le sujet. Certains intervenants encouragent par contre à penser qu'il s'agirait d'un crédit à la consommation. Malheureusement beaucoup d’articles ne sont pas datés. De plus les taux élevés pourraient induire qu’il s’agit plus de crédit à la consommation que de crédits immobiliers.

TEG ou TAEG : j'ai traité un exemple et je trouve non pas un TEG mais un TAEG, ce qui veut dire exclusion des frais notariés. Cela semble illogique car l'hypothèque est la base même du financement. Et sans cette garantie de 1er rang dans les conditions d’exclusivité décrites dans le code de la consommation Art L314 et suivants, il n'y aurait pas de financement puisque cette garantie est strictement obligatoire. Alors ne pas tenir compte de son coût est un « non sens » me semble-t-il.

Tous les articles sont unanimes pour reconnaître le coût prohibitif de ce financement. A titre d'exemple la question posée par un Sénateur et la réponse du Secrétaire d'Etat. Cette dernière ne nous éclaire pas beaucoup, c'est un euphémisme que de le dire!

Dans l'exemple cité pour un financement de 100.000 Euros à 9 % le bénéficiaire ou plus probablement ses héritiers rembourser(a)ont un peu plus de 520.000 Euros en 20 ans ! Les banques pour expliquer le taux élevé arguent du risque. Rappelons tout de même qu’il y a une garantie hypothécaire exclusive sur un bien qui vaut 3 à 4 fois le montant du financement à la date de versement des fonds et qu’il y une assurance pour couvrir les baisses de valeur !

En ce qui concerne l'Expertise celle-ci est réalisée par une société choisie conjointement par la banque et le bénéficiaire. Dans le dossier que j'ai eu à connaitre l'Expertise a été confiée à une filiale de la banque. Il n’est pas cerain que le client ait pu formuler un autre choix et/ou soumettre un autre professionnel. Il est probable que la situation était identique à celle du client face aux assurances facultatives des crédits immobiliers, qui sont dans bon nombre de dossiers "facultativement obligatoires" ou "obligatoirement facultatives".

Au sujet de l'expertise dans l'article L314-5 il est indiqué qu'elle est à la charge exclusive de l'emprunteur, mais il est impossible de retrouver dans le dossier une facture ! Est-ce que celle-ci est payée directement par la Banque. Si c’était le cas cela serait en contradiction avec les textes : paragraphe 3 Art. L314-5

Krups peut-être avez-vous des informations complémentaires qui permettraient d’éclairer le montage et/ou le contrôle de ce financement ?

Cdlt.

 

[vivien]

Information complémentaire

Un autre élément, qui permettrait de classer ( ????) ce prêt dans les crédits à la consommation (non immobiliers) est le tableau des taux de l’usure.
Dans celui-ci il est classé à la rubrique

Prêts aux particuliers n’entrant pas dans le champ d’application des articles L. 312-1 à L. 312-36 du code de la consommation (crédits de trésorerie)

Dans la catégorie :
Découverts en compte, prêts permanents et financements d’achats ou de ventes à tempérament d’un montant supérieur à 1524 euros et prêts viagers hypothécaires (1)....
Au 3ème Trimestre 2010 le taux de l’usure était de 19,27 % !

Cela me laisse à penser qu’il faut calculer un TAEG sans les frais notariés ?

 

[krups]

bonjour, dans ce dossier effectivement les frais d'expertises n'ont pas été isolés et sont à mon avis dans les frais de dossier. Le client n'a pas eut le choix de l'expert... Le prêt est fait par le CFF et c'est leur filiale CF IMMOBILIER qui a réalisé la valeur du bien. Bien que ce choix ne soit pas contradictoire, l'emprunteur n'avait besoin que d'une certaine somme très en dessous de la valeur de l'expertise. Concernant le calcul, j'ai essayé de reconstituer le TAEG calculé par le CFF. Le CFF iniduqe toutefois une valeur dite "TEG". J'ai des écarts systématiques sur les 9 hypothèses produites par le CFF. C'est en calculant selon la méthode TAEG que j'ai le moins d'écart mais quand même des écarts de plus d'une décimale sur le TAEG.

Concernant la non prise en compte des frais d'acte, je n'en fais pas la même lecture mais sans doute que je ne connais pas assez le sujet. Le texte dit que dans le cadre d'un prêt conso, les frais de notaire sont exclus " Les frais d'acte notarié établis en application du décret n° 78-262 du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires ne sont pas pris en compte pour le calcul de ce taux". Je le comprends de la façon suivante : les émoluments du notaire au titre de la rédaction de l'acte authentique ne sont pas pris en compte mais les frais relatifs l'hypothèque (hypothèque, conservateur...) seraient à prendre en compte.

En effet les "frais d'acte" est sans "s", or dans une prise de garantie il y a l'acte du notaire et l'acte du bureau des hypothèques.

qu'en pensez vous ?

Bonne journée.

 

[vivien]

Bonjour,

les frais d'expertises n'ont pas été isolés et sont à mon avis dans les frais de dossier

C'est le cas aussi dans le dossier, et le client va interroger la banque pour avoir la ventilation du montant important des frais perçus lors de la mise en place (11.860,00 Euros !)

Le client n'a pas eu le choix de l'expert...

Cela pourrait être un problème, car c'est quand même le client qui paie ledit expert. De plus dans le code consommation Art. L314-5 le paragraphe 3 dispose :

3° La valeur du bien hypothéqué estimée par un expert choisi par les parties et les frais afférents à l'expertise mis à la charge de l'emprunteur.

Le prêt est fait par le CFF et c'est leur filiale CF IMMOBILIER qui a réalisé la valeur du bien

L'objectivité, dans une situation comme celle-ci laisse à désirer."

Bien que ce choix ne soit pas contradictoire, l'emprunteur n'avait besoin que d'une certaine somme très en dessous de la valeur de l'expertise.

Compte tenu du mode de gestion / comptabilisation de cette forme de crédit avec capitalisation des intérêts sans paiement périodique, le montant accordé ne peut être que très inférieur à la valeur du bien hypothéqué. C'est ce qui explique aussi la souscription d'une assurance pour couvrir les pertes s'il y a une dévalorisation du bien donné en garantie.

'est en calculant selon la méthode TAEG que j'ai le moins d'écart

Moi aussi.

Le texte dit que dans le cadre d'un prêt conso, les frais de notaire sont exclus " Les frais d'acte notarié établis en application du décret n° 78-262 du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires ne sont pas pris en compte pour le calcul de ce taux". Je le comprends de la façon suivante : les émoluments du notaire au titre de la rédaction de l'acte authentique ne sont pas pris en compte mais les frais relatifs l'hypothèque (hypothèque, conservateur...) seraient à prendre en compte.

En effet les "frais d'acte" est sans "s", or dans une prise de garantie il y a l'acte du notaire et l'acte du bureau des hypothèques.

Je ne sais pas, mais votre analyse est intéressante et logique.

L'hypothèque est la base même du "Prêt Viager Hypothécaire"

L'avis d'un juriste avocat ou notaire serait intéressant. J'ai appelé deux notaires qui n'ont jamais fait ce financement. A leur connaissance la Chambre des Notaires n'a pas fait de note sur le sujet.

Bonne journée.