PTZ ancien 2016 - devis & travaux réels

[MuGd]

Bonjour à tous,

Avec mon amie, nous sommes en cours de constitution d'un dossier de prêt à taux zéro PTZ concernant l'achat d'un bien à Annemasse.

A la vue du montant considérable des travaux à justifier (près de 100000 euros), nous avons fait le choix d'un artisan maitre d'oeuvre pour la plus grosse partie du chantier.

Vu que nous ne sommes pas encore propriétaire, l'artisan n'a pu qu'estimer les travaux lors de sa visite et faire des devis précis mais ne considérant que peu les surprises de chantier.

Que ce passera-t-il si des différences sont présentes lors de la facturation (exemple : le mur porteur que nous souhaitions renforcé n'a pas besoin d'être renforcé, mais nous avons fait le choix de deux portes supplémentaires à l'étage avec le même budget).

Nous vous remercions d'avance de votre réponse.

 

[Aristide]

Bonjour,

Il y a un aspect quantitatif et un autre qualitatif.

Vous avez une dépense globale "achat plus travaux à financer" et les travaux doivent représenter au minimum 25% de ce total.

Dit autrement le montant des travaux doit représenter au minimum un tiers du seul coût finançable de l'acquisition (Je rappelle que seuls les frais de négociation sont finançables en PTZ à l'exclusion de tous autres frais).

Les devis serviront à l'instruction du dossier de demande de prêt mais il est évident que pour chaque mise à disposition de fonds et à la fin des travaux vous aurez les factures réelles à produire.

Si le total de ces justificatifs de dépenses était inférieur au montant qui a servi au calcul du PTZ, la banque devra refaire ces calculs et vous devez rembourser le trop perçu.

Si les factures justifiant les travaux ne permettent pas de vérifier que la règle de 25% (ou 1/3 suivant le raisonnement) est respectée, la réglementation PTZ ne serait plus satisfaite et c'est la totalité du PTZ qui derait être remboursé.

Pour ce qui est de l'aspect qualitatif il faut bien entendu que les travaux réalisés (et les facture produites) constituent des travaux admis comme étant finançables par le réflementation concernée.

http://www.territoires.gouv.fr/quelles-operations-peut-financer-le-ptz

Cdt

 

[MuGd]

Je vous remercie de votre réponse.

Nous avions bien saisi la différenciation et les calculs ont permis à notre conseillère bancaire de nous conseiller le PTZ.

Ma question tourne essentiellement autour du respect à la lettre des devis. J'ai fouillé les textes (decret du 30.12.2015, différentes lois depuis le début du PTZ, ...) et les principaux sites d'informations mais notre conseillère dit ne pas connaître la réponse.

Par exemple, dans les textes de 2016, il est dit :

- l’acquisition du logement. À cette date, l’acquéreur n’aura pas encore pu mener les travaux, mais
devrait présenter un programme de travaux d'amélioration du logement, comprenant des
documents, tels qu’un descriptif sommaire des travaux envisagés, un budget estimatif et de premiers
devis. Un décret ou un arrêté pourrait apporter les précisions requises concernant le type de
documents susceptibles d’être réunis dans le cadre de ce projet de réhabilitation.

Dans le code des impots, des programmes de travaux (postes du type : isolation, menuiserie,...) sont présents mais ne sont pas cités par les textes du PTZ.

Sur le site PAP, est précisé :

Pour justifier du programme de travaux d'amélioration, l'emprunteur :
- fournit à l'établissement de crédit une attestation sur l'honneur conforme à un modèle ainsi que l'ensemble des devis permettant de justifier du montant prévisionnel de ces travaux. Cette attestation oblige l'acheteur à réaliser les travaux dans un délai de trois ans à compter de l'offre de prêt ;
- justifie, après leur achèvement, que les travaux réalisés respectent effectivement la condition de travaux au moyen de l'ensemble des factures correspondantes

Là également, aucuns textes officiels ne confirme l'exactitude de "l'attestation sur l'honneur"...

La banque est-elle donc la seule à vouloir nous obliger aux devis avec obligation de conformité, même en cas de respect des sommes dépassées ?

P.S. Il ne s'agit en aucuns cas de frauder le système (comme lu ailleurs), purement et simplement d'adapter les devis à la réalité des travaux au jour le jour.

Merci d'avance de votre réponse.

 

[Aristide]

Bonjour,

Il vous faut produire les devis ET l'attestation sur l'honneur au moment du dépôt du dossier de demande de prêt.

Quotité et catégories de travaux (CCH : L.31.10.3 et R.31.10.2 III)

La quotité minimale de travaux d'amélioration est fixée à 25 % du coût total de l’opération (incluant les dits travaux et correspondant à 1/3 du prix d’acquisition seule hors frais de notaire).

Pour mémoire, dans le cadre de la réglementation PTZ, le coût total de l’opération comprend : la charge foncière ou la charge immobilière, les honoraires de géomètre et les taxes afférentes, à l'exclusion des frais d'acte notarié et des droits d'enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens, les coûts d'aménagement et de viabilisation du terrain et les honoraires afférents, le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation ou leur certification, à l'exception des éventuels montants financés au moyen d’un éco-prêt à taux zéro, les honoraires de négociation restant, le cas échéant, à la charge de l'acquéreur, les frais relatifs à l'assurance de responsabilité décennale ou à l'assurance de dommages-ouvrages, la taxe d'aménagement.

Les travaux retenus correspondent à tous travaux ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes (au sens de l’arrêté du 30.12.10), la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d’énergie, à l’exception de ceux financés à l’aide d’un éco-prêt à taux zéro.

L’emprunteur doit justifier du programme de travaux en fournissant à l’établissement de crédit une attestation sur l’honneur conforme à un modèle (cf. annexe XIV de l'arrêté du 30.12.10 modifié) ainsi que l’ensemble des devis permettant de justifier du montant prévisionnel de ces travaux.

Pour mémoire, toutes les opérations financées par un PTZ (logement neuf et logement ancien) peuvent comprendre des travaux.

http://www.anil.org/analyses-et-com...compter-du-1er-janvier-2016-metropole-et-dom/

Ensuite les travaux objets de ces devis et attestation sur l'honneur devront être justifiés par les factures

Article 6-1
Créé par ARRÊTÉ du 30 décembre 2014 - art. 3

Pour justifier du programme de travaux d'amélioration mentionné au V de l'article L. 31-10-2, l'emprunteur fournit à l'établissement de crédit une attestation sur l'honneur conforme au modèle figurant en annexe XIV ainsi que l'ensemble des devis permettant de justifier du montant prévisionnel de ces travaux.

Dans le délai mentionné au même V, l'emprunteur justifie que les travaux réalisés respectent effectivement la condition de travaux mentionnée au III de l'article R. 31-10-2 au moyen de l'ensemble des factures correspondantes

http://www.legifrance.gouv.fr/affic...3185629&categorieLien=cid&oldAction=rechTexte

Ci-dessous modèle attestation sur l'honneur :

Article XIV
• Créé par ARRÊTÉ du 30 décembre 2014 - art.

Modèle d'attestation sur l'honneur relative à la justification par l'acquéreur d'un programme de travaux concomitant a l'acquisition d'un logement ancien

Je soussigné, .................... bénéficiant d'une aide de l'Etat à la constitution de l'apport personnel sous forme d'un prêt ne portant pas intérêt d'un montant de ...................., contracté auprès de ...................., en vue de financer l'acquisition du logement visé ci-après, atteste sur l'honneur que ce logement fera l'objet, dans les conditions fixées au III de l'article R. 31-10-2 du code de la construction et de l'habitation, de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à 25% du coût total de l'opération. Ces travaux d'amélioration s'entendent de tous travaux ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d'énergie.

Je reconnais avoir été informé que si les travaux ne sont pas réalisés ou ne respectent pas la condition précitée dans un délai de trois ans à compter de l'émission de l'offre de prêt, l'établissement de crédit sera en droit de procéder à la remise en cause de la totalité du montant ou des conditions de mon prêt sur le fondement des articles L. 31-10-7 et R. 31-10-7 du code de la construction et de l'habitation.

Fait à

Signature du bénéficiaire du prêt

Tableau à joindre à la déclaration sur l'honneur

RENSEIGNEMENTS CONCERNANT LE LOGEMENT OBJET DU PRÊT

Acquéreur(s)

Adresse du logement
N° d'appartement

N° , Voie

Code postal

Ville

Montant prévisionnel des travaux d'amélioration

Signature du bénéficiaire du prêt

En application des dispositions de la loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés, les informations recueillies dans ce document peuvent être transmises à l'organisme mentionné au cinquième alinéa de l'article L. 312-1 du code de la construction et de l'habitation. Le droit d'accès aux informations nominatives concernant le déclarant peut être exercé auprès de l'établissement de crédit et de l'organisme susmentionné.

Rappel. - En cas de fausse déclaration, l'emprunteur s'expose, outre la restitution de l'avantage indûment perçu, à d'éventuelles sanctions pénales, notamment celles réprimant l'escroquerie (code pénal, art. 313-1).

http://www.legifrance.gouv.fr/affic...Texte=LEGITEXT000023418681&dateTexte=20160129

Cdt

 

[MuGd]

C'est tout à fait clair à présent.

Je te remercie de tes recherches et des références.

Merci.

 

[axl]

Bonjour,

Désolé du déterrage de topic, mais pour moi ça reste toujours aussi peu clair :/

Ma banquière m'a bloqué mon dossier parce que mes devis n'étais pas assez "précis". Ayant, comme tout le monde je pense, eu seulement que 2 fois la possibilité de faire passer des artisants dans l'appart que je veux acheter, les devis n'était pas définitif.
En fonction de ce que me sorte les artisans, j'ai revu différents éléments, certains à la hausse, d'autre à la baisse, ou encore certain que je voulais faire par un artisan que je ferais moi même.

Le problème, c'est que pour moi, l'enveloppe des travaux restent exactement la même. La grosse variation, c'est le fait qu'un artisan me refaisait papier peinture pour cher, alors que si je le fais moi même, ça coûte pas grand chose (bon le résultat on verra à la sortie hein XD) et je voulais ré-allouer le budget sur la cuisine (je pensais rester avec des meubles que j'ai amassé au fil de mes années d'étudiant ^^).

Ce qui a rendu ma banquière limite hystérique. Pourtant le coût sera au moins égale, voir légèrement supérieur mais je suis bien en deça de ma capacité d'endettement et le remboursement largement en dessous de mon loyer actuel, donc j'ai du mal à comprendre ce blocage. C'est normal que je ré-ajuste les travaux, j'ai eu accès que 2 fois avec des artisans et qu'ils sont pas rapide pour envoyer leur devis, et puis je vais y vivre, donc normal que je fixe la priorité sur tel ou tel poste en fonction. Surtout que bon, on a 3 ans pour pour les faire (même si j'ai bien compris que plus vite c'est fait, mieux c'est), et que l'article cité ici, parle bien de devis prévisionnel.

Donc ça me paraissait normal que les factures en sortie ne soient pas forcément sur les mêmes postes que prévu à l'origine, ou dans les mêmes proportions. chais pas j'ai pas trente ans, donc y a un paquet de choses que je connais pas, certaines qui me semblent indispensables aujourd'hui, mais quand je serais dedans (l'appart, les travaux, ou la m***, au choix), je les jugerais peut être inutile en fin de compte ou inversement.

ça me rend totalement gaga cette histoire de PTZ, je sens que je vais finir par faire sans, je payerai plus cher, mais ils devraient arrêter de me saouler pour des devis vraiment pas assez clair, chaque banque semble faire à sa sauce, et chaque vende... euh, conseiller pardon, comprend différemment.

(et désolé encore si je joue le boulet de service en remettant le sujet sur la table )

 

[Aristide]

Bonjour,

A un moment ou à un autre il va bien falloir que vous signiez des devis définitifs qui vaudront contrats de commandes auprès des artisans et entrepreneurs.
Ce sont ces devis qui, après travaux, devront être justifiés par des factures.

Par ailleurs il faut savoir que les travaux que vous faites par vous même ne sont pas finançables; seuls le matériaux le seraient ce qui peut modifier le calcul du montant de PTZ et donc le reste du plan de financement.

Cdt

 

[axl]

Bonjour,

Merci pour cette réponse rapide.

je suis d'accord sur le fait qu'il va falloir signer des devis définitif, mais par définition, ces contrats définitifs je ne les signerais que lorsque ma demande de financement avancera. Je ne vais pas m'engager auprès d'entreprise et payer des acomptes sur des travaux que je ne pourrai réaliser si la banque ne m'a pas valider le pret. Outre le fait de rater l'achat de l'appart, je me retrouverai avec une perte seche conséquente.

donc c'est le serpent qui se mort la queue là je trouve, et une sacrée perte de temps. J'ai des devis, qui doivent être ajuster mais qui confirme l'enveloppe travaux que j'ai prévu, donc je comprend pas le blocage de ma banque tant que je respecte mes obligations quant à fournir des factures pour un montant global identique ou supérieur dans le délais imparti

 

[Boogie]

Bonjour,

Je ne comprends pas non plus le blocage de la part de votre banque.

Nous avons fait faire des devis pour déterminer la nature des travaux à prévoir ainsi que le montant total des travaux. Le PTZ a été accepté. Nous n'avons pas encore commencé les travaux, mais déjà, nous savons que nous ne ferons pas appel à certains artisans qui nous ont transmis des devis. Notre banque est au courant et ne nous a pas fait de retour particulier là-dessus.

 

[Karnoux]

Bonjour,

Tout nouveau sur ce site et je tombe sur ce topic qui m'intéresse plus particulièrement, je m'explique.

Projet de construction avec ma femme, les plans ont été signés, le permis de construire à été déposé et voilà que l'on arrive à l'étape la plus importante : Le financement.

Nous avons le droit au PTZ, nous avons fait appel à un courtier qui nous a proposé ce qu'il avait de mieux et nous avons rendez-vous à la banque la semaine prochaine.

Afin d'être préparé au mieux, et surtout, pouvoir partir l'esprit tranquille en vacances, quelques questions un peu comme vous me trottent dans la tête.

Je suis d'accord que la banque ait besoin de devis, or un devis de cuisine en 2016 et un devis de cuisine en 2017 peut varier, si on annonce une cuisine à 4000€ et que l'année d'après nous en voyons une à 5000€, comment cela se passe ?

Ensuite, j'ai fait un devis pour du parquet, sauf que le vendeur m'a fait un devis pour livraison + pose, chose que je compte faire moi-même, dois-je retourner faire le devis ?

Je trouve que ces devis restent toujours approximatifs car ils s'écoulent tout de même 1 année entre le début de la construction et le début de nos travaux de finition.

Dernière petite question, nous avons pris le maximum en prêt que nous pouvions doit-on faire en sorte que nos devis arrivent à la somme totale demandée en prêt ?

Je vous souhaite une agréable journée.

Cordialement