Verification teg

[Aristide]

Bonjour,

Ainsi que convenu j’ai regardé votre dossier.

Quelques remarques préalables résultant des données chiffrées que vous avez fournies :

1) - Les intérêts de la phase de différé totale n’ont pas été calculés à 3,65% comme indiqué dans l’offre mais à 3,6444575481745%

2) - Les primes d’assurance n’ont pas été calculées à 0,34% sur capital initial comme indiqué dans l’offre mais à 0,3396226415%

3) - C’est avec ces données que l’on trouve un montant avec intérêts et assurances capitalisés à la fin du 24 ème mois de 57 300,08 €

4) - Toujours en se basant sur les chiffres que vous avez fournis, lors de la phase d’amortissement de 300 mois, le taux d’intérêt appliqué est de 3,650388768939930% et non pas de 3,65%.

Vous trouverez ci-joint, un fichier Excel où vous retrouverez les chiffres ci-dessus ainsi que :

+ Le tableau d’amortissement de votre banque qui est - à peu près - reconstitué.

Je n'ai pas compris la méthode employée par votre banque ni d'où elle sort les montants de

=> 2.867,71€ Anniversaire 1
et
=> 1.384,47€ anniversaire 2 ?

Avec ma méthode j'ai cependant - à peu de choses près - reconstitué ce tableau d'amortissement
Au pire j'ai une différence de 2,67€ sur le solde (au 15ème anniversaire).

+ Le coût du crédit qui ressort bien à 40.125€ ainsi que mentionné dans votre offre.

+ Le calcul du taux effectif périodique qui est la base de tout calcul de TEG.

Faute de précisions, pour effectuer ce calcul, j’ai considéré que dans son offre/contrat la banque :

1) - A déduit les frais de dossier du capital emprunté (ce qui suppose un prélèvement de ces frais de dossier en même temps que la mise à disposition de fonds ce qui - en réalité - ne semble pas avoir été le cas ?)

2) - A déduit la commission de caution SACCEF du capital emprunté (même réserve que pour les frais de dossier ?)

3) - N’a pas pris en compte les primes d’assurances incendie ???.

Sur ces bases et avec ces réserves, le taux périodique effectif ressortirait à 0,3561161352%.

+ Normalement votre offre contrat aurait dû préciser :
=> Quelle est la durée de l’année bancaire retenue pour les calculs
=> Quelle est la durée de la période unitaire

+++ Si durée année retenue = 365 jours => durée période unitaire = (365/12) = 30,41666...67 jours
+++ Si durée année retenue = 360 jours => durée période unitaire = (360/12) = 30 jours


J’ai donc été amené à faire deux calculs de TEG.

+ L’un matérialisé en vert avec une hypothèse de calculs sur une année de 365 jours.

Le coefficient multiplicateur serait alors de 365/ (365/12) = 12 ce qui est le plus souvent retenu par les banques

=> TEG de 0,3561161352% x (365/ (365/12)) = 4,273394%
Ou
=> TEG de 0,3561161352% x 12 = 4,273394%

+ L’autre matérialisé en bleu avec une hypothèse de calculs sur une année de 360 jours.

Le coefficient multiplicateur serait alors de 365/ (360/12) = 12,166666...67

=> TEG de 0,3561161352% x (365/ (360/12)) = 4,332746%
Ou
=> TEG de 0,3561161352% x 12,66666....67 = 4,332746%

Dans chacune des deux hypothèses ci-dessus j’ai aussi calculé l’incidence de chaque composant
+ Intérêts
+ Assurance décès invalidité
+ Frais de dossier (réserve sur la date de prélèvement)
+ Commission caution (réserve sur la date de prélèvement)

RENSEIGNEMENTS FINANCIERS

Incidence en taux des frais de dossier 0,058
Incidence en taux de la commission de caution 0,125
Incidence en taux des frais de mandat de recherche en capitaux Néant
Taux du prêt hors assurance 3,833
Incidence en taux de l’assurance obligatoire 0,467
Taux effectif global 4,300
(Art. L 313-1 du Code de la consommation)
Taux de la période 0,358

Je vous laisse faire les comparaisons avec mes calculs en bas et à droite du fichier Excel joint. (cellules matérialisées en vert et bleu)

Cordialement,

 

[clarachocolat]

Bonjour,
Nous n'avons jamais souscrit une telle assurance, donc nous ne pouvions communiquer à la banque la moindre référence.
La banque ne nous a jamais alertés sur ce point.
Je ne sais pas quoi vous dire.

Bien cordialement,

 

[Aristide]

Je ne peux vous répéter que ce que je vous ai déjà dit :
+ Si l'assurance incendie est rendue obligatoire par la banque, les primes doivent être prises en considération dans le calcul du TEG
+ Or vous n'avez pas assuré le logement; donc vous n'avez pas payé de primes.
+ Dès lors, en cas d'action en justice, je ne sais dire quelles sera l'interprétation des juges et ses conséquences.

Indépendemment de ce calcul de TEG, à toutes fins utiles, je vous informe qu'à ma connaissance, autant l'assurance incendie est facultative pour un propriétaire occupant, autant elle est obligatoire pour un immeuble locatif.

Cdt

 

[clarachocolat]

Bonjour Aristide,
Tout d'abord je tiens à vous remercier pour le temps que vous avez passé sur notre dossier.
Lorsque j'ai posté vers 16h45 sur l'assurance incendie je n'avais pas vu la réponse que vous avez envoyée vers 14h00.
Je pense que si la banque m'avait remis un tableau semblable à celui que vous avez reconstitué, cela nous aurait permis de prendre conscience de la durée de notre engagement...
D'ailleurs, selon vous est-il normal de faire figurer dans une offre de prêt un échéancier annuel aussi succinct?
Qui plus est un échéancier qui ne distingue pas, comme vous l'avez fait,la part des intérêts remboursés de la part du capital amorti?

D'autre part, en ce qui concerne la commission de caution,elle n'a jamais été prélevée car nous l'avons payée à crédit (elle a été inclus dans la rubrique Frais du plan de financement).
Je ne vous l'ai pas précisé car je pensais que c'était une pratique courante dans ce genre de vente, en tout cas c'est ce que nous avait dit le "conseiller".
Les frais de dossier ont bien été prélevés mais remboursés aussitôt par le promoteur.

Sachant que ce prêt a été remboursé en septembre 2009, accepteriez vous de vérifier que le taux appliqué par la banque respecte bien l'offre de prêt.
Je suis allée sur le site de la Banque de France et l'euribor un mois appliqué pour le calcul ne correspond pas à celui affiché par la Banque de France.
Il est vrai que j'ignore comment la banque calcule ce taux, mais je constate que même en prenant le taux maximum annoncé par la Banque de France, le taux euribor 1 mois appliqué par la banque est toujours au dessus de ce taux maximum.
En vous remerciant encore sincèrement,

 

[Aristide]

..
D'ailleurs, selon vous est-il normal de faire figurer dans une offre de prêt un échéancier annuel aussi succinct?
Qui plus est un échéancier qui ne distingue pas, comme vous l'avez fait,la part des intérêts remboursés de la part du capital amorti?

Votre offre de prêt a été émise en 2006.

Suivant le code de consommation applicable à cette époque :

Version en vigueur du 13 avril 1996 au 5 janvier 2008

Code de la consommation

Article L312-8
Modifié par Loi n°96-314 du 12 avril 1996 - art. 87 (V) JORF 13 avril 1996
L'offre définie à l'article précédent :
2° bis. Comprend un échéancier des amortissements détaillant pour chaque échéance la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts. Toutefois, cette disposition ne concerne pas les offres de prêts à taux variable ;

la fourniture d'un tableau d'amortissement détaillé n'était pas obligatoire por les prêts à taux variables.

Mais, dans votre cas, vous aviez une période à taux fixe suivie d'une période à taux variable.

Je ne sais dire s'il existe une jurisprudence qui fixe la règle d'interprétaion dans un tel cas de figure.

Si un juriste pase par là peut-être pourra t-il répondre ?
Si non voir avec votre avocat.

D'autre part, en ce qui concerne la commission de caution,elle n'a jamais été prélevée car nous l'avons payée à crédit (elle a été inclus dans la rubrique Frais du plan de financement).
Je ne vous l'ai pas précisé car je pensais que c'était une pratique courante dans ce genre de vente, en tout cas c'est ce que nous avait dit le "conseiller".

Vous avez fait financer la commision de caution; soit.

Mais, dans un second temps, ces 795€ ont bien été débités de votre compte pour versement à la SACCEF.

Votre net versé a bien été 53.000€ - Frais de dossier 380€ - commission caution 795€.
Il sont donc bien à prendre en compte dans le TEG; votre banque l'a d'ailleurs fait.

Les frais de dossier ont bien été prélevés mais remboursés aussitôt par le promoteur.

Même réponse que ci-dessus

Sachant que ce prêt a été remboursé en septembre 2009, accepteriez vous de vérifier que le taux appliqué par la banque respecte bien l'offre de prêt.
Je suis allée sur le site de la Banque de France et l'euribor un mois appliqué pour le calcul ne correspond pas à celui affiché par la Banque de France.
Il est vrai que j'ignore comment la banque calcule ce taux, mais je constate que même en prenant le taux maximum annoncé par la Banque de France, le taux euribor 1 mois appliqué par la banque est toujours au dessus de ce taux maximum.

Extrait de votre contrat

A l’issue de cette période :

 Le taux d’intérêt applicable sera la somme de deux éléments :

L’un, variable, exprimé en un taux annuel par la capitalisation de l’EURIBOR (anciennement TIOP) un mois défini à l’article 4.II.1.1. des conditions générales jointes à la présente.

L’autre élément étant fixe et égal, pour le présent contrat, à 1,650 %

 Pour les 12 premiers mois, les échéances mensuelles seront de 306,50 euros assurance comprise.

C'est donc Euribor tel que défini à l'article 4.II.1.1. de vos conditions générales majoré de 1,650% qu'il vous faut prendre.

Cordialement,

 

[clarachocolat]

Le constat que je fais concerne l'euribor 1 mois annoncé sur le site de la banque de France et l'euribor appliqué par la banque.
Je fais la différence en intégrant la part fixe.

Exemple:
Pour janvier 2009:
Appliqué par la banque : 3,99 (euribor 1mois) + 1 ,650 part fixe = 5,64
Banque de france : 2,603(Euribor 1 mois/taux maximum) + part fixe 1,650 = 4,253
Est-il normal que même en prenant le taux maximum (puisqu'il y a également un taux moyen et un minimum pour l'euribor 1 mois), il y ai un tel écart ?

 

[Aristide]

Bonjour

L’un, variable, exprimé en un taux annuel par la capitalisation de l’EURIBOR (anciennement TIOP) un mois défini à l’article 4.II.1.1. des conditions générales jointes à la présente.

L’autre élément étant fixe et égal, pour le présent contrat, à 1,650 %

Avez vous regardé comment le "taux annuel par la capitalisation de l’EURIBOR (anciennement TIOP) un mois" est défini à l’article 4.II.1.1. des conditions générales ?

Cdt

 

[clarachocolat]

Bonsoir,
Oui, j'ai regardé mais je n'y comprends pas grand chose....
En tout cas, ce que je comprends, c'est la complexité pour les néophytes que nous sommes.
J'ai beau lire et relire certaines clauses, notament la 4.II.1.1 (qui en fait va de 4.II.1.1.1 à 4.II.1.1.5)ça ne fait que me donner mal à la tête.
En plus, à l'époque, nous avions non pas une, mais 2 offres à ingérer....

 

[Aristide]

Si vous souhaitez que des intervenants puissent tenter de vous aider, il faudrait fournir la teneur de cet article de vos conditions générales.
Cdt

 

[clarachocolat]

Bonsoir,

Voici le fameux article.


Article 4.II.1. Définition du taux variable

1.1 Le taux d’intérêt applicable au contrat est révisable ; il est égal à la somme de deux composantes :

a/ l’une fixe

b/ l’autre variable ; celle-ci est exprimée en un taux annuel, par référence au taux moyen mensuel, soit de l’EURIBOR un mois, soit de l’EURIBOR un an, dont la méthode de détermination figure au renvoi (1). Le choix de l’EURIBOR de référence et de la méthode de détermination restera constant pendant la durée du prêt, tant pour la détermination des échéances que pour le calcul des intérêts mensuels.

1.2 Les conditions particulières du contrat précisent, à la date d’émission de l’offre :

a/ la composante fixe du taux révisable que demeurera constante pendant toute la durée du crédit,

b/ l’EURIBOR de référence constituant la partie variable du taux révisable, ainsi que la période de référence retenue pour sa détermination.

1.3 Les ajustements du taux du crédit seront obtenus en majorant ou minorant ce taux de la différence entre la valeur du taux EURIBOR applicable à la date de cet ajustement et celle du taux EURIBOR exprimée aux Conditions Particulières.

1.4 Si le taux d’intérêt est déterminé en fonction de l’EURIBOR un mois, la composante variable du taux appliqué à chaque échéance est la moyenne arithmétique mensuelle des EURIBOR publiés durant l’avant dernier mois précédant celui de l’échéance.

Ce taux servira à calculer le montant des intérêts à chaque échéance, en fonction du montant restant du et de la durée écoulée depuis la précédente échéance.

Lors de chaque échéance anniversaire, le taux moyen du crédit, pour l’année écoulée, résultera de cette comptabilisation des échéances et sera communiqué à l’emprunteur.

1.5 Si le taux d’intérêt est déterminé en fonction de l’EURIBOR un an, la composante variable du taux est définie de manière intangible pour chaque période de 12 mois à compter de la première échéance à taux variable puis de chaque échéance anniversaire, ainsi qu’il est dit au paragraphe 2.3, dernier alinéa.

Ce taux servira à calculer le montant des intérêts pour chaque échéance appartenant à une même période de 12 mois, en fonction du capital restant du et de la durée écoulée depuis la précédente échéance.

Cordialement,