Une drôle d'idée d'achat Vs location de RP, déconnante ou pas tant que ca?

[ZeNeoPhyte]

Bonjour à tous,
Je vous présente ici le fruit d'imagination d'un esprit insomniaque, vagabondant à 3h du matin.

Hypothèses:
- possession en cash de 200k€ - TMI : 30% - loyer annuel 6.5k€
- Profil d'investisseur : paresseux/passif
- Charges de copro + taxe foncière : 2.4->3k€
- le projet d'achat et le bien loué sont équivalents
- taux de crédit immo tout frais compris sur 20/25 ans : 3.5->4%

Dépenses annuelles:
Projet 1- Acheter cash à 200k€ (tous frais compris) : 2.4->3k€
Projet 2- Rester locataire et investir prudemment (type Livret 2%, ou CAT 3%) : 6.5k (loyer) - (3k -> 4k) = 2.5k->3.5k€

réflexions:
- j'élimine d'emblée l'option crédit : pour compenser un taux de 3.5%, il faut au moins trouver un rendement de 8% stable sur 25 ans.
- Le marché est incertain: il peut augmenter comme baisser. s'il repart à la hausse, les 200k€ ne seront probablement plus suffisants.
- On peut aussi faire mieux avec les 200k€ qu'un pauvre 2% net. mais les taux "sûrs" ne sont pas garantis à l'avenir, pas plus que le marché immo.
- J'ai du mal à concevoir qu'on devienne proprio tout en déboursant au minimum un loyer de 200€/mois (certains appartements ont des frais de copro de 3-4k€, énergie comprise, mais qd même). Avec une maison, au moins il ne reste "que" la taxe foncière. La pilule passe un peu mieux.

Conclusion très subjective:
Aujourd'hui, j'ai l'impression que le projet 2 rivalise avec le projet 1, et peut le battre avec un peu plus d'effort sans s'exposer au risque.
Je ne sais pas s'il y a des aspects plus importants à comparer au delà des dépenses annuelles (étant donné que personne ne peut vraiment prédire l'avenir des prix immo).

En tout cas, en attendant de constituer ce capital, il me semble important de savoir à l'avance s'il faut s'orienter vers le projet 1 ou 2 dès le début au lieu de tergiverser et finir avec des regrets.

Vous en pensez quoi?

Merci d'avance

 

[pipiou]

La réponse ne peut pas être " cartésienne " . Louer ou acheter est un éternel débat . Ne mésestimez pas les frais d'entretien d'une maison , il ne reste pas " que la taxe foncière " .

 

[ZeNeoPhyte]

La réponse ne peut pas être " cartésienne " . Louer ou acheter est un éternel débat . Ne mésestimez pas les frais d'entretien d'une maison , il ne reste pas " que la taxe foncière " .

Tout à fait. d'où mon post pour avoir différentes façons de voir les choses.
Car je doute que ca soit aussi limpide que ca.

Sinon, pour les frais d'entretien, j'ai essayé de simplifier au max (en supposant que, sur la durée, les gros œuvres sur immeuble rapportés au tantième équivalent à ce qu'on paierait pour une maison. entretiens annuels compris (chaudière, ramonage...).
Mais on est d'accord qu'on casque tout de même.

 

[pipiou]

Après avoir été longtemps locataire en appartement et désormais propriétaire de ma maison , je confirme que les frais d'entretien sont , dans mon cas , équivalents , avec en plus le sentiment d'être " chez moi " .

 

[Aristide]

Conclusion très subjective:
Aujourd'hui, j'ai l'impression que le projet 2 rivalise avec le projet 1, et peut le battre avec un peu plus d'effort sans s'exposer au risque.
Je ne sais pas s'il y a des aspects plus importants à comparer au delà des dépenses annuelles (étant donné que personne ne peut vraiment prédire l'avenir des prix immo).

En tout cas, en attendant de constituer ce capital, il me semble important de savoir à l'avance s'il faut s'orienter vers le projet 1 ou 2 dès le début au lieu de tergiverser et finir avec des regrets.

Vous en pensez quoi?

Le billet de mon blog et son applicatif de simulations joint peuvent peut-être vous intéresser ?

Résidence principale : Opter pour le statut de propriétaire ou bien pour celui de locataire ?
https://blog.moneyvox.fr/aristide/2...proprietaire-ou-bien-pour-celui-de-locataire/

Cet applicatif n'est pas exactement adapté à votre projet puisque votre option "propriété" est envisagée "en cash" alors que ledit applicatif suppose, à priori, un financement avec crédit.

Cependant, étant rappelé que l'apport personnel est un crédit que l'acquéreur se consent à lui même au taux de son épargne, moyennant quelques précautions, il peut tout à fait être également utilisé dans ce cas de figure.

Donc; pour pouvoir l'utiliser sans crédit il suffit de procéder comme suit :

=> Renseigner toutes les cellules matérialisées en vert avec vos toutes données et taux épargne, inflation....etc...
=> A l'exception de celles relatives au crédit qu'il convient de mettre à zéro soit:
+ Frais de courtage retenus (cellule G28)
+ Frais de dossier retenus (cellule G29)
+ Parts sociales retenues (cellule G30)
+ Estimation coût garanties retenu (cellule G33)

=> Ceci étant fait relever le coût total du projet (cellule Q24)
=> Et le porter en apport personnel (cellule Q12) = le montant du crédit à solliciter deviendra donc nul.

Les résultats comparatifs apparaissent immédiatement dans les tableaux sur la droite de l'écran

En cliquant sur le bouton "Durée" (en bleu), vous pouvez calculer la "durée pivot où - avec les données fournies - les deux options sont équivalentes.

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[moietmoi]

un élément manque complètement..la situation ..age.famille... on ne fait pas les mêmes choix suivant les périodes de la vie.

Avec une maison, au moins il ne reste "que" la taxe foncière. La pilule passe un peu mieux

oui bien sur..!!! les propriétaires d'appartements sont des ignorants qui dépensent des charges bêtement.... non avec une maison tu as autant sinon plus de charges qu'en appartement; la toiture?,les volets? ...bref un bon budget;

Je ne sais pas s'il y a des aspects plus importants à comparer au delà des dépenses annuelles

oui; l'effet psychologique, le fait qui tout tourne mal, tu as quand même un toit,
le fait qu'un placement financier est liquide alors que ta rp ne l'est pas..

n tout cas, en attendant de constituer ce capital, il me semble important de savoir à l'avance s'il faut s'orienter vers le projet 1 ou 2 dès le début au lieu de tergiverser et finir avec des regrets.

Pourquoi des regrets? juste un regard sur les choix passés avec satisfaction; de toute façon, on connait les gagants du loto qu'après le tirage..
au fait:
En étant locataire actuellement, es tu satisfait de ce mode de logement?

 

[kaziklu]

Il manque un gros inducteur de coût sur le profil propriétaire => les frais de notaire!
Habituellement, il est toujours gagnant d'acheter sur la durée, le temps d'amortir ces fameux frais.
Cette durée va changer selon les conditions (loyer, prix etc...).
Elle peut être courte (4 ou 5 ans) comme longue (plus de 20 ans à Paris au pic des prix).

 

[D-Jack]

un élément manque complètement..la situation ..age.famille... on ne fait pas les mêmes choix suivant les périodes de la vie.

oui bien sur..!!! les propriétaires d'appartements sont des ignorants qui dépensent des charges bêtement.... non avec une maison tu as autant sinon plus de charges qu'en appartement; la toiture?,les volets? ...bref un bon budget;

...

La différence principale tout de même en ce qui concerne les charges d'entretien, c'est que c'est la copropriété qui décide de quoi et quand, et doit en sus appliquer des règles législatives qui n'ont pas cours dans le cas d'une maison (exemple équiper les ascenseurs d'un dispositif sonore pour les mal-voyants). Dans le cas d'une maison tu décides toi même de ce qui est urgent ou peut attendre, et du budget que tu veux ou peux dédier à ces travaux (choix entre solution minimaliste, ou plus luxueuse), et tu peux aussi réaliser toi-même certains de ces travaux (économie certaine).

 

[ZeNeoPhyte]

La différence principale tout de même en ce qui concerne les charges d'entretien, c'est que c'est la copropriété qui décide de quoi et quand, et doit en sus appliquer des règles législatives qui n'ont pas cours dans le cas d'une maison (exemple équiper les ascenseurs d'un dispositif sonore pour les mal-voyants). Dans le cas d'une maison tu décides toi même de ce qui est urgent ou peut attendre, et du budget que tu veux ou peux dédier à ces travaux (choix entre solution minimaliste, ou plus luxueuse), et tu peux aussi réaliser toi-même certains de ces travaux (économie certaine).

Merci pour ta réponse qui résume exactement ce que je pense des charges de copro.
Les travaux sont en sus de toute façon, une fois votés par l'AG. Et ces frais sont souvent équivalents à ta part dans un immeuble (à la louche. disons sur 10-20 ans).
donc en gros, pour l'entretien des partie communes + 2 ou 3 bricoles, ca peut être 120 à 200€ par mois "jetés par la fenêtre".

 

[ZeNeoPhyte]

un élément manque complètement..la situation ..age.famille... on ne fait pas les mêmes choix suivant les périodes de la vie.

oui bien sur..!!! les propriétaires d'appartements sont des ignorants qui dépensent des charges bêtement.... non avec une maison tu as autant sinon plus de charges qu'en appartement; la toiture?,les volets? ...bref un bon budget;

oui; l'effet psychologique, le fait qui tout tourne mal, tu as quand même un toit,
le fait qu'un placement financier est liquide alors que ta rp ne l'est pas..


Pourquoi des regrets? juste un regard sur les choix passés avec satisfaction; de toute façon, on connait les gagants du loto qu'après le tirage..
au fait:
En étant locataire actuellement, es tu satisfait de ce mode de logement?

J'ai assimilé les charges des travaux dans les 2 cas, et j'ai vu plein de maisons ne pas nécessiter des travaux pendant de très nombreuses années (sauf entretien obligatoire pour les assurances, qui vaut 1 ou 2 mensualités des charges de copro)
il y a peut être un biais, mais sauf gros œuvres, la maison couterait moins sur le long terme avec le luxe de choisir la prestation et le moment de faire le fameux travaux.
Dans une copro, tu paies pour les travaux de l'ascenseur alors que tu es au RDC. Tu paies pour le ménage du 4ème étage alors que tu n'y a jamais mis les pieds. Tu paies 30% de ta facture d'énergie pour chauffer et éclairer les couloirs.
Forcément, la facture ne peut que s'allonger , et ce, de manière régulière.
Les proprios d'appartements ne sont pas bêtes, mais ces charges sont inhérentes à la nature de la possession partagée. Il faut faire avec.

Pour l'instant, je ne sens pas beaucoup de différence entre le statut proprio Vs locataire. mais je n'ai jamais été proprio pour comprendre à 100%.
s'engager sur la pire des 2 pistes possibles sachant qu'on avait le choix, c'est ca qui provoque des regrets. Mais une fois devant le fait accompli, on s'adapte à la situation (comme je me suis accommodé du fait que ne pas avoir acheté avant la hausse des taux n'était pas la fin du monde).