Une drôle d'idée d'achat Vs location de RP, déconnante ou pas tant que ca?

[moietmoi]

donc en gros, pour l'entretien des partie communes + 2 ou 3 bricoles, ca peut être 120 à 200€ par mois "jetés par la fenêtre".

chacun peut le voir comme il veut.... comme pour toute chose, l'achat n'est qu'une partie, l'autre ,c'est le coût moyen de possession; en complément de l'achat viennent s'y ajoute l'entretien régulier, les gros travaux, les assurances,(le cout de stockage).......
que vaudra ta maison si sur 20 ans tu ne l'entretiens pas? les charges de copropriété ont justement cet avantage, que tu ne peux pas y échapper; la valeur du bien est conservée; les études montrent que le coût d'entretien/travaux d'une maison sont de l'ordre de 1,5% annuel du prix d'achat;mais il est vrai que sauf urgence, tu es libre du calendrier;
En location, tu "hérites" par exemple,de la mauvaise isolation qui te force à dépenser beaucoup en chauffage,

il ya maintenant ici 2 sujets maison ou copro et locataire/propriétaire...

 

[ZeNeoPhyte]

Il manque un gros inducteur de coût sur le profil propriétaire => les frais de notaire!
Habituellement, il est toujours gagnant d'acheter sur la durée, le temps d'amortir ces fameux frais.
Cette durée va changer selon les conditions (loyer, prix etc...).
Elle peut être courte (4 ou 5 ans) comme longue (plus de 20 ans à Paris au pic des prix).

c'est inclus dans les calculs. les 200k€ de l'exemple comprendraient tout, même l'agence.
La valeur foncière du bien en achat est souvent décorrélée du montant du loyer du même bien.

On est gagnant si les taux sont corrects, et qu'on n'a pas la valeur du bien en cash.
Sauf que n'enlève pas les frais qu'on paie pour posséder un appart (100% des charges de copro + taxe foncière) qu'on ne paie qu'à une fraction en étant locataire (pour l'exemple: je paie 30€/mois de charges locatives. mon voisin proprio paie 900€/an) Dans un immeuble où il y a pas grand chose à payer comme charge commune (pas d'ascenseur, 2 étages,... en gros 2 couloirs, 3 ampoules et un local poubelle)

 

[ZeNeoPhyte]

chacun peut le voir comme il veut.... comme pour toute chose, l'achat n'est qu'une partie, l'autre ,c'est le coût moyen de possession; en complément de l'achat viennent s'y ajoute l'entretien régulier, les gros travaux, les assurances,(le cout de stockage).......
que vaudra ta maison si sur 20 ans tu ne l'entretiens pas? les charges de copropriété ont justement cet avantage, que tu ne peux pas y échapper; la valeur du bien est conservée; les études montrent que le coût d'entretien/travaux d'une maison sont de l'ordre de 1,5% annuel du prix d'achat;mais il est vrai que sauf urgence, tu es libre du calendrier;
En location, tu "hérites" par exemple,de la mauvaise isolation qui te force à dépenser beaucoup en chauffage,

il ya maintenant ici 2 sujets maison ou copro et locataire/propriétaire...

J'ai cité la maison à titre comparatif. On peut l'oublier, surtout que les 200k€ ne suffiront pas.
Mais le charges de copro, et on revient au même problème, ne valorisent pas un bien. Tout ce que je vois c'est du ménage et des frais d'énergie, de syndic...
Les travaux, il faudra les payer en plus des charges de copro le jour J. et on m'a jamais parlé d'un ravalement de façade qui coute 1250€ par proprio, donc... c'est cher partout, maison ou appartement. En additionnant les charges + les travaux sur 10/20 ans, peut être qu'on dépasserait les frais d'une maison (et à mon avis, on les dépasse).

Le sujet reste donc: appartement avec charges de copro Vs location. Le tout avec la somme déjà dispo en cash.
parce que je trouve qu'on ne peut pas trouver un investissement qui compenserait un achat à crédit aux taux actuels. Acheter cash serait donc une dette en moins (une sorte d'investissement passif)

 

[PepeR]

Je partirais du principe qu il faudra bien etre proprio de sa RP un jour. Avant la retraite.

La question est quand. Canoniquement on achete un pavillon a deux pour fonder une famille unie et y vivre le reste de ses jours. Un peu obsolete.

Quel est votre schema de parcours residentiel? Rester locataire pour etre confortablement en ville en attendant le couple? Rester locataire a prix modique en attendant une stabilisation professionnelle ? Acheter au plus vite pour ne plus jeter l argent du loyer par les fenetres simple vitrage, quitte a s eloigner du centre-ville?

Entretenir son bien peut sembler etre superflu, mais ce devrait etre la norme. Et quand on achete c est pour plusieurs annees.

Quel est votre age? Votre localisation? Vos perspectives pro? Vos perspectives conjugales? Vos attentes pour la prochaine decennie? Vos potentiel en terme de donations ou d heritage?

 

[ZeNeoPhyte]

Je partirais du principe qu il faudra bien etre proprio de sa RP un jour. Avant la retraite.

La question est quand. Canoniquement on achete un pavillon a deux pour fonder une famille unie et y vivre le reste de ses jours. Un peu obsolete.

Quel est votre schema de parcours residentiel? Rester locataire pour etre confortablement en ville en attendant le couple? Rester locataire a prix modique en attendant une stabilisation professionnelle ? Acheter au plus vite pour ne plus jeter l argent du loyer par les fenetres simple vitrage, quitte a s eloigner du centre-ville?

Entretenir son bien peut sembler etre superflu, mais ce devrait etre la norme. Et quand on achete c est pour plusieurs annees.

Quel est votre age? Votre localisation? Vos perspectives pro? Vos perspectives conjugales? Vos attentes pour la prochaine decennie? Vos potentiel en terme de donations ou d heritage?

Un breton de ~40 ans.
L'objectif est de construire seul, avec exclusivement le travail comme source de revenus.
J'avais une préférence pour le confort d'une maison en périphérie, mais le prix indécent + les taux actuels rendent cette tâche très difficile. Donc, je m'oriente vers les appartements en ville tant qu'à faire.

Le statut propriétaire n'a d'intérêt pour moi que de réduire la facture annuelle (ce qui n'a pas l'air d'être le cas selon mes calculs) et éviter d'être confronté à un € qui pourrait perdre de sa valeur sur des décisions politiques ou des crises économiques (plus probable que la situation inverse)

 

[Blister]

Un breton de ~40 ans.
L'objectif est de construire seul, avec exclusivement le travail comme source de revenus.
J'avais une préférence pour le confort d'une maison en périphérie, mais le prix indécent + les taux actuels rendent cette tâche très difficile. Donc, je m'oriente vers les appartements en ville tant qu'à faire.

Le statut propriétaire n'a d'intérêt pour moi que de réduire la facture annuelle (ce qui n'a pas l'air d'être le cas selon mes calculs) et éviter d'être confronté à un € qui pourrait perdre de sa valeur sur des décisions politiques ou des crises économiques (plus probable que la situation inverse)

Si votre but est uniquement de réduire la facture annuelle, il est urgent d'attendre.

Les prix vont baisser, la taxe foncière et les charges/travaux de copropriété vont augmenter.

Parallèlement les taux vont augmenter donc les 200.000 euros placés vont vous rapporter plus.

 

[ZeNeoPhyte]

Le billet de mon blog et son applicatif de simulations joint peuvent peut-être vous intéresser ?

Cet applicatif n'est pas exactement adapté à votre projet puisque votre option "propriété" est envisagée "en cash" alors que ledit applicatif suppose, à priori, un financement avec crédit.

Cependant, étant rappelé que l'apport personnel est un crédit que l'acquéreur se consent à lui même au taux de son épargne, moyennant quelques précautions, il peut tout à fait être également utilisé dans ce cas de figure.

Donc; pour pouvoir l'utiliser sans crédit il suffit de procéder comme suit :

=> Renseigner toutes les cellules matérialisées en vert avec vos toutes données et taux épargne, inflation....etc...
=> A l'exception de celles relatives au crédit qu'il convient de mettre à zéro soit:
+ Frais de courtage retenus (cellule G28)
+ Frais de dossier retenus (cellule G29)
+ Parts sociales retenues (cellule G30)
+ Estimation coût garanties retenu (cellule G33)

=> Ceci étant fait relever le coût total du projet (cellule Q24)
=> Et le porter en apport personnel (cellule Q12) = le montant du crédit à solliciter deviendra donc nul.

Les résultats comparatifs apparaissent immédiatement dans les tableaux sur la droite de l'écran

En cliquant sur le bouton "Durée" (en bleu), vous pouvez calculer la "durée pivot où - avec les données fournies - les deux options sont équivalentes.

A toutes fins utiles.

Cdt

Merci Aristide pour ce travail minutieux.
j'ai fait l'exercice et finalement on tombe plus ou moins sur des résultats équivalents au bout de 12ans.

 

[ZeNeoPhyte]

Si votre but est uniquement de réduire la facture annuelle, il est urgent d'attendre.

Les prix vont baisser, la taxe foncière et les charges/travaux de copropriété vont augmenter.

Parallèlement les taux vont augmenter donc les 200.000 euros placés vont vous rapporter plus.

Je pense la même chose, mais...
- je ne suis pas sûr que la notion de la baisse est la même entre vendeur/agents et acheteurs (les uns voient 10k€ de réduction comme une chute énorme, les autres attendent 30% de baisse)
- les taux pourraient baisser si l'inflation décélère aussi. vous pensez que des livrets non réglementés à 2-3% ca va durer plus que 12 mois? il suffit que le livret A repasse à 2% pour que tout chute à < 1%

 

[Aristide]

Bonjour,

Merci Aristide pour ce travail minutieux.
j'ai fait l'exercice et finalement on tombe plus ou moins sur des résultats équivalents au bout de 12ans.

Et, au-delà de 12 ans, quel statut serait le plus avantageux ?

Cdt

 

[PepeR]

Breton de 40 ans. On peut partir du principe que vous ne bougerez plus trop (envie d une chambre de bonne a Paris entre les ordures?), qu il y aura une certaine stabilite familiale et que la retraite est dans 25 ans environ. Retraite qui est d ailleurs identifiable sur le site dedie.

Ce qui fait un ou deux mouvements immobiliers.

Ce peut etre achat d un petit appart pour ne pas flamber le loyer puis construction d une maison aux normes modernes dans 5 a dix ans.

Ce peut etre attentisme par la location et l achat d une residence secondaire a retaper ou d un viager.

Il peut y avoir differentes strategies. Les prix immo, les taux de prets et les rendements peuvent varier. Ce qui va rester, les hypotheses fortes:

- faut bien dormir quelque part
- les copros seront de plus en plus compliquees a gerer
- les normes environnementales et le prix des carburants vont s accroitre
- la taxe sur les plus-values immo en residence principale risque de rester nulle
- les prix des terrains vont monter (ZAN)
- les donations resteront certainement dans les memes seuils, avec un pas de 15 ans pour la ''recharge''
- la plus value sur les residences secondaires restera nulle a 22 ans.


Bon, je ne signerais pas mes dires...