Un peu perdu: acheter dans le neuf ou non?

[moietmoi]

Pour investir dans le neuf defisc, je conseille:
- T3 mini

Bonjour,
pour quelles raisons? en général, la rentabilité est meilleure sur les surfaces moindres, le risque locatif d'avoir une famille inexpulsable avec 2 enfants en bas-age, est plus faible dans un t1/t2 qu'un t3/t4; le risque sur les loyers impayés est plus faible quitte a mutualiser en faisant 2 petits investissements plutôt qu'un seul gros;
à la revente le marché des t1/t2 est plus liquide que des t3/t4;
si la crise va en augmentant, on verra comme à toulouse en ce moment de multiples t3/t4 libres quasi neufs, ou des loyers qui s'effondrent alors que els studios/t2 sont demandés ;
bref, pour ma part je privilégierai plutôt les petites surfaces..

- Les meilleurs affaires se font en début de commercialisation d'un programme et en fin (les fameuses queues de programme)

en début, il y a souvent des offres type "frais de notaires offerts" et on a le choix des meilleurs appartements, mais les intérêts intercalaires sont plus chers, et il y a le risque que le programme ne voit jamais le jour;

 

[ZRR_pigeon]

pour quelles raisons? en général, la rentabilité est meilleure sur les surfaces moindres, le risque locatif d'avoir une famille inexpulsable avec 2 enfants en bas-age, est plus faible dans un t1/t2 qu'un t3/t4;

quelle est la probabilité d'avoir a expulser des locataires ? 1/1000 ? 3/1000 ?
dommage de dicter des choix aussi importants sur un scénario aussi statistiquement improbable (certes pas impossible).
ca coute moins cher de se premunir avec une assurance loyers impayés qui s'occupent de tout l'aspect juridique liée a l'expulsion et à son exécution (de l'expulsion, pas du locataire ).

pour l'instant en 316 loyers, aucun retard....meme pas un jour, meme pas un rappel de charges qui manquent...même pas une taxe d'ordures menageres qui manque a l'appel.

certes ces chiffres sont insuffisants pour faire office de statistique mais bon....

 

[maxichats]

Bonjour,
pour quelles raisons? en général, la rentabilité est meilleure sur les surfaces moindres, le risque locatif d'avoir une famille inexpulsable avec 2 enfants en bas-age, est plus faible dans un t1/t2 qu'un t3/t4; le risque sur les loyers impayés est plus faible quitte a mutualiser en faisant 2 petits investissements plutôt qu'un seul gros;
à la revente le marché des t1/t2 est plus liquide que des t3/t4;
si la crise va en augmentant, on verra comme à toulouse en ce moment de multiples t3/t4 libres quasi neufs, ou des loyers qui s'effondrent alors que els studios/t2 sont demandés ;
bref, pour ma part je privilégierai plutôt les petites surfaces..

Les explications sur le sujet sont nombreuses dans cette section du forum, mais pour faire court:
- Pour la revente: Même en cherchant bien la bonne affaire, un investissement dans le neuf defisc a tendance à avoir un rendement assez faiblard hors avantage fiscal. Or une bonne partie des acheteurs potentiels de T1/T2 sont des investisseurs, du coup la probabilité de pouvoir revendre à un prix intéressant un T1/T2 acheté neuf un peu cher est faible car le rendement n'est pas terrible. Au contraire le marché des T3/T4 s'adressent principalement à des acheteurs occupants qui raisonnement rarement en terme de rendement locatif mais plutôt en terme de capacité d'endettement, apport, ou des notions plus subjectives (le fameux "coup de coeur")
- La saturation du marché locatif: Des décennies de defisc ont crée une suroffre en T1/T2 dans beaucoup de villes et au contraire les logements à taille familiale T3/T4 et plus ont été construits en trop petite quantité (le cas de Toulouse me paraît un peu à part). Même si je note un certain rattrapage ces dernières années, si on ne veut pas prendre le risque de voir son loyer s'écrouler voir subir de longues carences (et quand elles sont trop longues, les avantages fiscaux sont perdus), les grandes surfaces sont intéressantes

Après il faut aussi noter que la rotation a tendance a être plus faible.

 

[john82]

Question emplacements, si vous avez des adresses precises a soumettre en MP, je peux essayer de vous aider etant moi meme investisseur sur Montpellier.

Merci maxichats, je vous envoi un MP, j'ai effectivement quelques questions pour Montpellier

 

[moietmoi]

Les explications sur le sujet sont nombreuses dans cette section du forum, mais pour faire court:
- Pour la revente: Même en cherchant bien la bonne affaire, un investissement dans le neuf defisc a tendance à avoir un rendement assez faiblard hors avantage fiscal. Or une bonne partie des acheteurs potentiels de T1/T2 sont des investisseurs, du coup la probabilité de pouvoir revendre à un prix intéressant un T1/T2 acheté neuf un peu cher est faible car le rendement n'est pas terrible. Au contraire le marché des T3/T4 s'adressent principalement à des acheteurs occupants qui raisonnement rarement en terme de rendement locatif mais plutôt en terme de capacité d'endettement, apport, ou des notions plus subjectives (le fameux "coup de coeur")
- La saturation du marché locatif: Des décennies de defisc ont crée une suroffre en T1/T2 dans beaucoup de villes et au contraire les logements à taille familiale T3/T4 et plus ont été construits en trop petite quantité (le cas de Toulouse me paraît un peu à part). Même si je note un certain rattrapage ces dernières années, si on ne veut pas prendre le risque de voir son loyer s'écrouler voir subir de longues carences (et quand elles sont trop longues, les avantages fiscaux sont perdus), les grandes surfaces sont intéressantes

Après il faut aussi noter que la rotation a tendance a être plus faible.

si je prends aujourdhui sur un site d annonces connu, il ya 2118 appartement de 25 à 55m² en vente à Montpellier contre 2488 de 56 à 80 m² avec un prix médian de 139 000 euros pour les t1/t2 et de 190 000 pour les t3/t4;
l'abondance est plutôt du coté des surfaces grandes

concernant les locations: il y a 1664 locations de 25 à 55 m² et 2221 locations de 56 à 81 m²

moi je choisirai plutôt à Montpellier une surface célibataire ou jeune couple, plutôt que familiale..
mais chacun ses objectifs et son feeling;

 

[maxichats]

si je prends aujourdhui sur un site d annonces connu, il ya 2118 appartement de 25 à 55m² en vente à Montpellier contre 2488 de 56 à 80 m² avec un prix médian de 139 000 euros pour les t1/t2 et de 190 000 pour les t3/t4;
l'abondance est plutôt du coté des surfaces grandes

concernant les locations: il y a 1664 locations de 25 à 55 m² et 2221 locations de 56 à 81 m²

moi je choisirai plutôt à Montpellier une surface célibataire ou jeune couple, plutôt que familiale..
mais chacun ses objectifs et son feeling;

Chiffres intéressants après il faut voir quartier par quartier. A voir dans la prochaine étude de l'ADIL.