Un peu perdu: acheter dans le neuf ou non?

[john82]

Bonjour,

Je me permet de faire appel à vos avis car je suis un petit peu perdu.
En effet, je souhaite me lancer dans de l'investissement locatif et après avoir lu plusieurs posts, je reste partagé:
dans ma situation dois-je investir en neuf ou dans l'ancien.

D'ailleurs voici ma situation: Marié, aucun enfant, 30 ans, propriétaire de ma RP sans crédit et TMI à 30%.
(Aucun revenu foncier, vous l'aurez compris je pense: ce serait mon premier investissement locatif).

J'ai vu plusieurs programmes dans le neuf (surtout sur Montpellier et sa région) et on me parle plus de défiscalisation Pinel qu'autre chose. J'ai bien compris à travers ce forum, que la défiscalisation n'est que la cerise sur le gateau et en aucun cas l'argument principal d'achat.
A la base, je partais sur un T2 dans l'ancien, mais après voir vu un conseiller en patrimoine, celui-ci affirmait que "dans mon cas" je dois privilégier le neuf et défiscaliser au maximum (aucun autre argument, ce qui m'a laissé un goût amer).

Sachant que je compte investir à crédit la totalité de la somme (hors frais de notaires), pensez-vous qu'il me serait plus intéressant de partir effectivement sur du neuf (en prenant le cas de 2 appartements à l'emplacement similaire, l'un neuf et l'autre de 15-20 ans, sans travaux). Pour information, je ne compte pas revendre mais plutôt me constituer un patrimoine, doucement mais surement.

Merci à tous pour vos avis éclairés (en tout cas bien plus que les miens )

 

[Buffeto]

c'est assez simple à déterminer .
regarde ce que tu peux acheter avec 150K dans le neuf et ce que tu peux avoir pour la meme somme dans l'ancien.
je ne connais pas Montpellier mais à mon avis tu peux avoir une surface 30%à 40% plus grande avec le meme prix dans l'ancien que dans le neuf .

après pose toi aussi la question de savoir pourquoi le Pinel ne marche pas .

 

[john82]

Durant le rendez-vous avec le conseiller, j'ai affirmé plus ou moins la même chose que buffetophile et voici en vrac les "contre-arguments" qu'il m'a donné:

- Le prix du neuf est amoindri par le gain fiscal
- Même si les loyers sont plafonnés, Montpellier est en zone A
- Les charges sont moindres dans le neuf grâce aux nouvelles normes
- Frais de notaires réduits
- Garanties biennale et décennale

Qu'en pensez-vous?

 

[Buffeto]

la plupart du temps le prix du neuf avec gain fiscal est juste gonflé artificiellement de la valeur du-dit gain fiscal

perso j'achète dans l'ancien en bon état dans des petites villes de province avec un max fixé à 1000€/m2.
avec une rentabilité locative de 7%.

pour le reste les arguments sont classiques et ils seraient valables si les tarifs proposés n'étaient pas prohibitif.

juste pour savoir combien te propose t'on et pour quelle superficie ?

 

[ZRR_pigeon]

disons que si vous aviez pour 10€/m2 de plus un appartement éligible Pinel, cela vaudrait le coup vu votre profil. mais ca va surement etre 30-40% de plus....

regardez la rentabilité (loyer / prix du bien) du bien Pinel sans avantage fiscal, et regardez celle d'un bien dans l'ancien sans avantage fiscal.

car la reduction Pinel n'a qu'un effet de courte durée, assez maigre vu que vous comptez garder le bien 20-30 ans.
côté charges, acheter dans l'ancien peut aussi vouloir dire acheter un scellier de 2009 a un defiscaliseur déçu

ces normes ne sont pas mauvaises...on ne parle pas d'acheter un bien des années 1940...

 

[Buffeto]

- Le prix du neuf est amoindri par le gain fiscal

argument fallacieux.

lorsque tu voudras revendre , ton futur acheteur , lui , n'aura pas le gain fiscal .

imagine que tu achetes 100 avec un gain fiscal de 18 le bien te revient donc à 82 .... pourquoi le futur acheteur voudrait il te l'acheter à 100? ( exemple à prix constant donc faux mais parlant ) .

d'autre part j'ai eu l'occasion de visiter des programmes neufs en défisc ( genre scellier à l'époque ) car l'une de mes filles cherchait un logement à louer ....constructions à la va vite , finitions mauvaises et matériaux de basse qualité .....

 

[john82]

juste pour savoir combien te propose t'on et pour quelle superficie ?

Justement, un commercial vient à peine de m'envoyer des prix. En gros, y-a du
- T2 49m2 à 208 000€
- T3 60m2 à 254 000€ (ça monte selon l'étage et/ou l'exposition à 266 000€)

 

[Buffeto]

4244€/m2......

sur montepellier dans l'ancien le prix moyen est de 2665€/m2

suivant les quartiers ca va de 2000 à 3900....

à 2665€/m2 pour 208 k€ tu achètes 78m2 ( qu'est ce que je te disais dans mon 1er post ?)

et quel sera le loyer du T2 à 208 k?

 

[TOPTOPFIRST17]

Sachant que je compte investir à crédit la totalité de la somme

C'est comme ça qu'il faut le faire, bien joué !!!

je ne compte pas revendre mais plutôt me constituer un patrimoine, doucement mais surement ...

Tu as raison encore que , en fonction de la conjoncture, si demain une opportunité se présente ... Va savoir ???

Warning le prix du M2 qd même !!!

 

[john82]

Effectivement en rapportant au prix du M2 la différence est bien grande et vu comme ça c'est bien plus intéressant de partir sur de l'ancien (à moins bien sûr, de tomber sur une belle opportunité dans du neuf mais mes espoirs s'amenuisent).

En terme de rentabilité, de ce que précisait ZRR_Pigeon, il faut diviser le loyer par le prix du bien. Cela donne la rentabilité brut c'est bien ça? Pour obtenir une rentabilité net (et les comparer entre 2 appartements neuf et ancien), quels autres éléments dois-je prendre en considération? A mon avis: déductions fiscales, frais de notaire, charges de copropriété, taxe foncière, éventuels frais de gestion et assurances (loyer impayés), déduction des intérêts d'emprunts. Manque-t-il autre chose?