Un peu perdu: acheter dans le neuf ou non?

[Buffeto]

Effectivement en rapportant au prix du M2

c'est le seul moyen de comparer 2 biens entre eux.

 

[ZRR_pigeon]

Pour obtenir une rentabilité net (et les comparer entre 2 appartements neuf et ancien), quels autres éléments dois-je prendre en considération? A mon avis: déductions fiscales, frais de notaire, charges de copropriété, taxe foncière, éventuels frais de gestion et assurances (loyer impayés), déduction des intérêts d'emprunts. Manque-t-il autre chose?

quasi impossible a calculer (hormis a la louche) car il te faudrait savoir combien coute dans le neuf les charges de copropriete non recuperables, la taxe fonciere, etc...le reste des éléments sera previsible (interets, notaire, frais de gestion, assurances).

par contre tu peux te dire qu'a appartement comparable (ancien versus neuf), l'écart brut net devrait etre similaire. et tu peux accéder a la rentabilité brut.

deja au max tu seras a 12.42€ du m2 (plafond zone A).
12.42*70 /265000 = 3.93 % pas glop....

et rien ne dit que tu loueras au plafond. Montpellier est une ville miné par le chomage et il ne s'y passe pas grand hormis de l'evenementiel et du tourisme.

attention a ce que es 70 m2 ne soit pas 60 m2 + 10 m2 de terrasse, car du coup ce n'est plus 70m2 ni le meme loyer maxi.

 

[TOPTOPFIRST17]

... en rapportant au prix du M2 la différence est bien grande et vu comme ça, c'est bien plus intéressant de partir sur de l'ancien ...

Montpellier, seconde ville universitaire de France quand même !!!

Il doit inévitablement y avoir quelque chose de bien à trouver de ce coté là, et de pas (trop) cher vu le contexte ... Des "reventes" de T2 Etudiants récents (gérés ou pas) ...

Principe de base et recette du succès dans ce jeu : "L'emplacement, l'emplacement et encore l'emplacement" !!!

Bonne chasse !!! ...

 

[Buffeto]

Montpellier, seconde ville universitaire de France quand même !!! .

concernant l'attractivité , pour les professionnels de santé , elle est confirmée .
70% des jeunes professionnels qui sortent de l'université veulent s'installer sous une ligne Bordeaux-lyon et si possible dans de grandes villes : Montpellier , Toulouse , Biarritz ....sont en tete .

dans ces villes tu as pléthore de médecins , kinés , osteopathes ,infirmiers etc......leur discours est : " tant pis si je bosse peu , à 16h30 je vais à la plage ".

ce qui ne présage en rien le marché de l'immobilier si parallèlement il y a pléthore de programmes immobiliers en cours ....

 

[john82]

Du coup est-il plus intéressant de viser des logements pour étudiants ou jeunes actifs (type T1/T2) ?
Après de ce que j'en comprends, au plus la surface est petite et plus le prix au mètre carré est élevé (ainsi que le changement de locataire) c'est bien cela?

 

[Buffeto]

Après de ce que j'en comprends, au plus la surface est petite et plus le prix au mètre carré est élevé (ainsi que le changement de locataire) c'est bien cela?

en règle générale , oui.

 

[ZRR_pigeon]

pour posseder un T3 dans une grande ville au sud de la ligne bordeaux lyon, meme en dessous de Toulouse nice...je peine a trouver locataire qui gagnent 3 fois le loyer (on parle de revenus du foyer fiscal)....

au secours...

et il y a eu plethore de nouveaux programmes, dans les 3 années qui ont suivi mon achat, faisant chuter le marché locatif.

 

[Juloup]

Eh oui, c'est aussi l'un des inconvénients du neuf, que les vendeurs en défiscalisation se cachent bien de dévoiler : lorsque le programme est livré, c'est tout un lot d'appartements qui se retrouvent en même temps sur le marché, et comme sur tout marché un brutal afflux d'offres fait chuter les prix. Et ce d'autant plus que les bailleurs sont obligés de louer, à n'importe quel prix, pour ne pas perdre leur avantage fiscal.
Alors que dans l'ancien il n'y a pas d'à-coups, et donc beaucoup plus de visibilité sur le montant réel du loyer à attendre.

 

[john82]

Je vous remercie à tous pour vos réponses, les choses sont on ne peut plus clair.

Une autre question se pose à moi: dans le cas où l'on est "fortement" imposé (> 15K) existe-il d'autres solutions pour baisser son imposition (que le Pinel)?
J'ai vu qu'il y-a le déficit foncier (mais pour un premier achat, partir sur un logement où il faut à priori faire de gros travaux, je me sens pas trop) et mon comptable me parle de retraite Madelin/Perp (comment à placer pour sa retraite à 30 ans Est-ce le bon moment?).
Je sais que je m'éloigne du sujet initial, mais vos avis sont les bienvenus!!

 

[Juloup]

Baisser son imposition ne doit jamais être un objectif en soi. Ça ne doit être qu'un élément parmi d'autres qui permet d'améliorer le rendement de l'investissement, jusqu'à un niveau que l'on estime satisfaisant.
Or comme expliqué sur ce fil, les vendeurs en defiscalisation immobilières proposent des produits qui en règle générale aboutissent à de mauvais rendements, car en fait tout le gain fiscal va dans leur poche par le biais d'un gonflement artificiel du prix d'achat.

Le déficit foncier peut effectivement permettre des opérations intéressantes, car vous êtes alors sur un vrai marché. Par exemple pour un bien qui vaudrait 100 rénové, le même en mauvais état avec 30 de travaux de rénovation vaudra 70. Parce que quelqu'un qui souhaiterait l'acheter pour l'habiter devra effectivement payer 100 au total. Mais si vous vous l'achetez pour le mettre en location, vous allez déduire ces 30 de travaux, qui ne vont donc vous coûter, si par exemple vous êtes sur un TMI à 41%, que 13,5 net d'impôts. Donc au final après travaux vous aurez un bien qui vaut 100, mais qui ne vous aura coûté que 83,5. Vous améliorez mécaniquement de 20% le rendement locatif.

Mais assez rapidement votre "problème" d'impôts va resurgir, car avec ces loyers, et une fois votre déficit foncier absorbé, vous aurez encore plus de revenus. Bref, si on est sur un TMI élevé, l'immobilier à l'IR n'est en général pas une bonne idée. Il vaut mieux se tourner vers l'AV, ou si vraiment on tient à l'immobilier le loger dans une structure à l'IS (ce qui peut aussi se faire pour des investissement mobiliers, on l'oublie trop souvent). Avec alors l'intérêt supplémentaire que, puisqu'on est alors souvent assujetti à l'ISF, placer judicieusement ses biens immobiliers dans une SCI à l'IS permet de bénéficier d'une décote supplémentaire.