Transmission de son patrimoine immobilier

[Gogo7662]

Bonjour,

Ayant reçu 3 biens en héritage, je souhaite investir dans un 4ème bien locatif.
Concernant ma situation personnelle, avec ma compagne nous souhaiterions nous pacser et avoir des enfants dans un horizon proche.
J'anticipe véritablement car je me demande si dans un souci d'une transmission à moindre coût il est préférable d'acheter ce bien via une SCI IR ou en nom propre.
Si SCI il faudrait soit que j'investisse avec ma compagne (à ce jour elle n'a pas d'appétence avec l'immobilier) ou bien inclure à terme mes enfants dedans. J'ignore le mieux.
Concernant déjà mes 3 biens actuels, J'ai fait une simulation. Admettons qu'entre 50 et 60 ans (dans 20-25 ans donc), je transmette en démembrement à mes 2 enfants, j'aurai atteint presque pile-poil l'abattement des 100K par enfant et par enfant (de plus un des 2 se retrouvera lésé car 3 biens pour 2).
Est-il préférable de faire du démembrement de propriété en nom propre ou de parts sociales ?
Est-il préférable d'attendre pour investir dans ce 4ème bien locatif ?

Merci d'avance pour votre aide

 

[Buffeto]

de mon point de vue au niveau droits à payer ça ne change rien ....puisque la base c de calcul est la valeur du bien donné ....les parts de SCI sont , elles aussi , valorisées par rapport aux biens détenus ..

ce qui change par contre c'ets si la SCI détient 4 biens...la valeur des parts dépend de la valeur totale des 4 biens.

alors qu'en nom propre tu peux donner la NP d'un ou de 2 biens uniquement .

 

[Gogo7662]

Merci Buffeto pour votre point de vue.
Dans mon cas les 3 biens que je détiens actuellement sont en nom propre je n'ai pas prévu de les faire racheter par une SCI (coûts supplémentaires engendrés).
On entend souvent que la SCI est le mieux en matière de transmission de biens locatifs. Quel est intérêt de la SCI IR pour la transmission par rapport au nom propre dans ce cas ?

 

[Buffeto]

Quel est intérêt de la SCI IR pour la transmission par rapport au nom propre dans ce cas ?

l'avantage est que tu peux transmettre X ou Y % des parts .....donc tu peux choisir ce que tu veux transmettre progressivement

 

[ckone]

Hello
Et si on transmet progressivement la nue propriété ?

 

[money03976]

Bien détenu en SCI on peut décoter un peu pour illiquidité des biens. Ordre de grandeur : entre 0 et 10%
Donc on gagne un peu en valeur transmise.

De plus gros avantage de la SCI : on peut donner progressivement des parts, de façon simple, sans passer par une donation notariée. Il peut être pertinent de faire appel à un notaire pour tout un tas d'autres raisons, bien sûr. Mais ce n'est pas obligatoire. Alors que pour un bien immobilier en direct, le recours au notaire est obligatoire.

 

[money03976]

Hello
Et si on transmet progressivement la nue propriété ?

C'est possible. En passant par la case notaire à chaque fois. Et cela revient à être en indivision.

 

[moietmoi]

avoir des enfants dans un horizon proche.
J'anticipe véritablement car je me demande si dans un souci d'une transmission à moindre coût il est préférable d'acheter ce bien via une SCI IR ou en nom propre.

En général, on garde moins longtemps un bien locatif que ses enfants...
Il est fort probable que tu aies revendu ce futur bien, avant de le transmettre
Cependant dans l'optique d'aider des enfants, la donation temporaire d'usufruit ( ils touchent les loyers qui payent leurs études supérieures) est plus simple et moins coûteuse en sci qu'en nom propre.
Ce futur bien serait acquis cash? Ou a crédit ?

 

[ckone]

Et reverser tout simplement les loyers aux enfants c'est aussi une solution simple si c'est bien déclaré des 2 côtés ?

 

[Buffeto]

Et reverser tout simplement les loyers aux enfants c'est aussi une solution simple si c'est bien déclaré des 2 côtés ?

là il s'agit d'une donation ...donc 100 000 € tous les 15ans