Transfert de prêt et hausse du TAEG

FredCG

Membre
Bonjour à tous,

J'ai un crédit sur mon appartement depuis 2007. Je suis en train de le vendre pour en acheter un autre, et fais valoir la clause de "transfert de prêt" prévu dans mon contrat.

Outre le fait que ma banque a mis énormément de temps à traiter mon dossier - ce qui a grandement retardé la signature des actes de vente - dans l'avenant quelle m'envoie, le taux nominal ne change pas mais le TAEG passe de 2,88% à 3,93%. Comme je ne comprends pas comment c'est possible (mon contrat initial stipule bien que le transfert de prêt ne peut occasionner de frais), j'appelle ma conseillère. Elle me dit que c'est une erreur et va se renseigner. Mais après trois jours, elle me rappelle finalement pour me dire qu'après renseignement, tout ça est normal. En revanche elle est incapable de m'expliquer pourquoi, me disant simplement que c'est un logiciel qui fait le calcul et que c'est très compliqué. Je lui demande juste de me confirmer tout cela par mail, mais également de me détailler ce que comprend le TAEG, et que mes mensualités ne vont pas changer... et elle refuse, prétextant être débordé et fatigué.

Comme je trouve tout ça plus que suspect, j'insiste, et elle m'envoie finalement un mail pour me dire que le taux nominal ne change pas - ce que je ne lui ai pas demandé - et un document soit-disant confidentiel qui stipule bien ce TAEG.

Je suis très perplexe devant cette histoire de TAEG et le comportement de ma banquière, d'autant que c'est dans une grande banque. Je commence à chercher un peu, et trouve très peu d'information sur le sujet. J'ai vraiment besoin d'aide pour y voir plus clair. On attend ces avenants depuis longtemps et trois familles - dont la mienne - sont impatientes de signer.

Merci d'avance!
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Pour infos:

=> Stricto sensu il s'agit d'un "maintien" du prêt en cours et non pas d'un "transfert"
+ "Maintien" = même débiteur mais bien différent (seule la garantie est transférée sur la nouvelle acquisition).
+ "Transfert" = le solde du prêt est transféré à l'acquéreur du bien.

=> Par ailleurs je suis étonné que ce "maintien/transfert" donne lieu à un avenant puisqu'il est prévu dans le contrat d'origine.
Puisque rien n'est modifié sur le crédit en tant que tel ( = seul le bien financé est différent) un tel avenant ne semble pas nécessaire.

Mais il est vrai qu'il n'est pas non plus interdit de le faire.

Par rapport à votre question:

+ Il faut d'abord préciser qu'en 2007 c'est un TEG (proportionnel) qui était indiqué et non pas un TAEG (actuariel)
Or - toutes choses étant égales par ailleurs - pour une périodicité des échéances inférieure à l'année, le TAEG est plus élevé que le TEG.
Pour vous donner un aperçu, si en 2007 c'est un TAEG qui avait été calculé/affiché il aurait été de 2,92% pour des échéances mensuelles.

+ La deuxième explication éventuelle pourrait venir de l'assurance obligatoire.
Lorsqu'il y a avenant le TAEG est calcul sur la base des caractéristiques du prêt à partir dudit avenant
+ Capital restant dû
+ Mensualités assurances obligatoires comprises
+ Nombre de mois restant à courir

+ Enfin vous précisez qu'il n'y a pas de frais.
Il n'y a bien entendu pas d'indemnité de remboursement anticipé (IRA).....puisqu'il n'y a pas de remboursement.

Mais n'y aurait-il pas des frais de dossier/avenant ou/et des frais de transfert de garantie qui, bien entendu, augmenteraient le TAEG ?

Cdt
 

FredCG

Membre
Bonjour,

Merci beaucoup de votre réponse.

Pour l'avenant, je pense qu'il s'agit simplement de stipuler le changement d'adresse du bien pour lequel le prêt a été contracté. Et je comprends cette question de TEG et TAEG mais depuis 2007 j'ai renégocié mon prêt à deux reprises, et la dernière fois en 2017. Le taux de 2,88 représentait donc bien le TAEG.

Pour les assurances, frais de dossier etc., c'est précisément ce que je demande à ma conseillère, comprendre ce qui explique cette augmentation. Mais elle me dit donc ne pas être capable de me répondre, que c'est un calcul informatique complexe. J'ai du mal à la croire et trouve donc ça louche.

D'autant plus qu'après quelques recherches, j'ai trouvé des informations officielles (https://www.economie.gouv.fr/particuliers/taux-annuel-effectif-global-TAEG), expliquant que légalement, dans le cadre d'un prêt immobilier, le TAEG ne pouvait en aucun cas être supérieur au taux d'usure défini trimestriellement par la banque de France. Or pour un prêt à taux fixe, il oscille actuellement entre 2,67 et 2,77% (https://www.banque-france.fr/statistiques/taux-et-cours/taux-dusure). Comment une grande banque peut-elle donc proposer un TAEG à 3,93%. Quelqu'un saurait-il me confirmer que cela est bien illégale ? Et quelle serait mon recours ?

Encore une fois, le problème est que j'ai peu qu'en soulevant ce type de problème, cela ne décale encore la signature des actes de ventes, et notre installation dans cette maison, voir notre acquisition si les vendeurs perdaient patience. C'est un vrai casse-tête...
 

Aristide

Top contributeur
Pour l'avenant, je pense qu'il s'agit simplement de stipuler le changement d'adresse du bien pour lequel le prêt a été contracté.
Pas besoin d'un avenant pour cela; un simple échange de courriers suffit.
Dès lors c'est le dernier avenant qui continue avec le même TAEG et le même taux d'usure de l'époque.

Et je comprends cette question de TEG et TAEG mais depuis 2007 j'ai renégocié mon prêt à deux reprises, et la dernière fois en 2017. Le taux de 2,88 représentait donc bien le TAEG.
OK

Pour les assurances, frais de dossier etc., c'est précisément ce que je demande à ma conseillère, comprendre ce qui explique cette augmentation. Mais elle me dit donc ne pas être capable de me répondre, que c'est un calcul informatique complexe. J'ai du mal à la croire et trouve donc ça louche.
Fournissez;
+ Le capital restant dû
+ Le nombre de mois restant à courir
+ Le montant de l'échéance hors assurance
+ Le montant des primes d'assurances obligatoires (et seulement obligatoires)
+ Le montant des frais dossier/avenant éventuel (***)
+ Le montant des frais liés à la garantie éventuel (***)

(***) si besoin à obtenir de votre banque/conseillère.

=> Je vous ferai un calcul du TAEG en résultant.

D'autant plus qu'après quelques recherches, j'ai trouvé des informations officielles (https://www.economie.gouv.fr/particuliers/taux-annuel-effectif-global-TAEG), expliquant que légalement, dans le cadre d'un prêt immobilier, le TAEG ne pouvait en aucun cas être supérieur au taux d'usure défini trimestriellement par la banque de France. Or pour un prêt à taux fixe, il oscille actuellement entre 2,67 et 2,77% (https://www.banque-france.fr/statistiques/taux-et-cours/taux-dusure). Comment une grande banque peut-elle donc proposer un TAEG à 3,93%. Quelqu'un saurait-il me confirmer que cela est bien illégale ? Et quelle serait mon recours ?
Oui, le taux d'un crédit quel qu'il soit ne peut dépasser le taux de l'usure en vigueur à la date de signature du contrat.

Le non respect peut entrainer des sanctions est pénales; contacter la La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF).

Au plan civil une action en justice pourrait condamner la banque à restituer un montant calculé d'intérêts de nature à ramener le TAEG réel au TAEG maxi limité par l'usure.

Cdt
 

FredCG

Membre
Bonsoir Aristide, merci encore de votre réponse. Je vais essayer d'obtenir les informations suivantes :

Fournissez;
+ Le capital restant dû
+ Le nombre de mois restant à courir
+ Le montant de l'échéance hors assurance
+ Le montant des primes d'assurances obligatoires (et seulement obligatoires)
+ Le montant des frais dossier/avenant éventuel (***)
+ Le montant des frais liés à la garantie éventuel (***)

(***) si besoin à obtenir de votre banque/conseillère.

=> Je vous ferai un calcul du TAEG en résultant.
Mais hormis le capital restant dû, le nombre de mois restant à courir et le montant de l'échéance hors assurance, ce sont précisément les éléments sur lesquels ma banquière ne répond pas. Je vais continuer d'insister.

Cordialement
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Ainsi que déjà dit, normalement un maintien/transfert de prêt ne modifie rien au financement initial.
+ C'est le même taux
+ La durée résiduelle n'est pas modifiée
+ Les échéances sont les mêmes
+ Et il n'y a aucun mouvement de trésorerie ni même d'écritures comptables.
=> Le dernier contrat/avenant reste donc en vigueur avec son TEG/TAEG et le changement du bien objet du financement peut-être tout simplement matérialisé par un échange de courriers.

Maintenant si ce maintien/transfert génère des frais; à fortiori si lesdits frais sont financés par la banque, un avenant deviendrait nécessaire et, ainsi que précisé antérieurement, le TAEG serait calculé sur le capital restant dû diminué de ces frais et sur la durée restant à courir et serait plus élevé.

Mais, même en l'absence de nouveau frais, par le seul fait de l'assurance obligatoire, le TAEG calculé au moment du maintien/transfert sur la durée résiduelle sera plus élevé.

Je ne connais pas les caractéristiques exactes de votre prêt, mais, peu importe, je vous propose de raisonner sur les principes à partir d'un exemple:

Supposons donc un prêt:
+ Montant = 100.000€
+ Taux = 2%
+ Durée = 240 mois
+ Taux assurance (ADI) obligatoire = 0,30% sur capital initial => prime de 25€
+ Mensualité hors ADI = 505,88€
+ Mensualité avec ADI = 530,88€

=>TAEG = 2,55%

=> Maintien/transfert après paiement de la 100ème échéance
+ Capital restant dû (CRD) après paiement de la 100ème échéance = 63.121,07€ (= CRD objet du maintien/transfert)
+ Mensualité avec ADI = 530,88€ (inchangée)
+ Durée résiduelle (240 - 100) = 140 mois (inchangée)

=>TAEG = 2,86%

=> La même échéance appliquée à un capital moins élevé mais sur une durée plus courte impacte le TAEG à la hausse.........mais vous ne payez pas un centime de plus pour autant.

D'où cette stupidité (= une de plus) de TAEG qui excède le taux d'usure dans ce cas de figure.

Cdt
 

FredCG

Membre
Ok, je pense commencer à comprendre. Et pour le moment ma conseillère me dit bien que mes mensualités ne changeront pas, mais je ne comprends pas pourquoi elle refuse de me le confirmer par écrit. De toute façon, je n'ai pas le choix, je vais accepter l'offre et tenter une médiation par la suite pour revenir en-dessous du taux d'usure, quitte à contacter la DGCCRF en cas de résistance de la part de la banque. Merci !
 

Aristide

Top contributeur
Edit:

ERRATUM

=> Maintien/transfert après paiement de la 100ème échéance
+ Capital restant dû (CRD) après paiement de la 100ème échéance = 63.121,07€ (= CRD objet du maintien/transfert)
+ Mensualité avec ADI = 530,88€ (inchangée)
+ Durée résiduelle (240 - 100) = 140 mois (inchangée)

=>TAEG = 2,86%
Erreur d'affichage; dans cet exemple c'est le TEG qui est de 2,86%
LE TAEG est en réalité de 2,90€ (j'avais oublié la conversion alors que le 2,55% est bon)

Cdt
 

Aristide

Top contributeur
Deux réflexions me viennent à l'esprit

De toute façon, je n'ai pas le choix, je vais accepter l'offre
Comment peut-il se faire que vous connaissez le nouveau TAEG et que vous allez accepter l'offre concernée mais que vous ne connaissiez pas les échéances ?

Sans ces dernières il est impossible de calculer un TAEG et elles sont obligatoires - avec les détails - dans le tableau prévisionnel joint.
Il en est de même pour tous frais éventuels.

et tenter une médiation par la suite pour revenir en-dessous du taux d'usure, quitte à contacter la DGCCRF en cas de résistance de la part de la banque.
Je vous ai dit ci-dessus que la DGCCRF pourrait - éventuellement - intervenir au plan pénal (= amende).

Mais ce n'est pas cela qui vous permettrait d'obtenir le moindre centime de votre banque; pour ce faire il vous faudrait intenter une action au plan civil.

Or je vous rappelle que vous ne subirez aucun préjudice.

Cdt
 

FredCG

Membre
Merci encore du mal que vous vous donnez pour m'aider !

Deux réflexions me viennent à l'esprit

Comment peut-il se faire que vous connaissez le nouveau TAEG et que vous allez accepter l'offre concernée mais que vous ne connaissiez pas les échéances ?

Sans ces dernières il est impossible de calculer un TAEG et elles sont obligatoires - avec les détails - dans le tableau prévisionnel joint.
Il en est de même pour tous frais éventuels.
Dans l'avenant qu'ils m'ont transmis, il n'y a pas d'échéanciers, mais normalement un transfert de prêt ne modifie pas les échéances. Face à cette histoire de changement de TAEG, en fin de semaine dernière j'ai malgré tout insisté pour avoir des précisions et ma banquière m'a dit avoir fait la demande d'un échéancier. Je devrais le recevoir cette semaine.

Deux réflexions me viennent à l'esprit

Je vous ai dit ci-dessus que la DGCCRF pourrait - éventuellement - intervenir au plan pénal (= amende).

Mais ce n'est pas cela qui vous permettrait d'obtenir le moindre centime de votre banque; pour ce faire il vous faudrait intenter une action au plan civil.

Or je vous rappelle que vous ne subirez aucun préjudice.

Cdt
L'idée n'est pas d'obtenir de centimes mais simplement que la banque reformule son offre pour qu'elle soit conforme à la loi. Et j'ai quand même le sentiment que leur opacité actuelle est volontaire, et que des frais indus se cachent derrière cette hausse de TAEG qu'ils ne "parviennent" pas à m'expliquer...

Cdt
 
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