TEG et intérêts intercalaires

[krups]

bonjour à tous,

je m'étonne sur le raisonnement d'un grand établissement financier intervenant uniquement en prêt immobilier.

Je prends un exemple :

Acquisition en VEFA d'un appartement de 350 000 € avec un taux d'intérêt de 4.0 % remboursable en 20 ans. Une période d'utilisation de 24 mois est prévus pour le déblocage des fonds.

L'échéancier joint à l'offre de prêt indique, que d'un commun accord (?) les parties sont convenues de six mois d'intérêts sur la totalité du capital emprunté, soit 350 000 x 4.0 % / 12 x 3 = 3 500 €.

L'échéancier présenté part donc d'une base amortissable de 353 500 €.

Le TEG calculé par cet établissement tient compte des 3 500 €, en période 0 en une seule fois. Les intérêts sont calculés en période 1 à 240 .

Je pensais que le TEG ne devait comportait les éléments dont on savait précisément estimé le coût. Dans mon exemple, le TEG en serait il erroné ?

Merci bien.

 

[moietmoi]

Bonjour, c'est bien un exemple? car 4% en ce moment....

à moins que je ne comprenne rien juste une précision:

es parties sont convenues de six mois d'intérêts sur la totalité du capital emprunté, soit 350 000 x 4.0 % / 12 x 3 = 3 500 €

6 mois? ou 3 mois?

par ailleurs ceci n'est peut être pas la clé de votre question, vous avez un différé total? ou seulement un différé sur le capital?

si c'est un différé total, alors le cout d'un "commun accord" sera le cout quelque soit le cadencement des appels de fonds donc on peut le connaitre à l'avance;

 

[krups]

Bonjour,

je ne vous ai pas dit que le prêt était en cours de souscription. Le prêt date de 2010. Concernant la période d'utilisation, contractuellement prévue pour 24 mois maximum, le montant des intérêts a bien été calculé sur 3 mois pleins et non sur 6 mois. Il n'y a pas de période de différé.

Ma question ne porte que sur ces intérêts forfaitaires, extrêmement sous estimés, qui ont été intégrés dans le TEG.

Merci bien.

 

[Aristide]

Bonjour,

S'agissant dune acquisition en VEFA, au moment de l'émission de l'offre de prêts, les appels de fonds ne sont pas connus avec certitude - au moins en ce qui concerne les dates - et la banque n'a pas l'obligation d'intégrer les intérêts concernés dans le calcul du TEG de cette dite offre.

Généralement une clause de l'offre/contrat le précise et la pratique de votre banque semble donc diverger par rapport à la pratique quasi générale.

Ceci étant, dans l'esprit, sa démarche vise à afficher un TEG plus proche de la réalité même si dans l'absolu, il n'est pas exact.

Mais :
+ Faisant mieux que ce qu'elle serait obligée de faire d'une part,
+ Remettre en cause 3 ans après une offre de prêt que vous avez acceptée après 10 jours de réflexion d'autre part,

=> Il me semble qu'une éventuelle envie d'en tirer profit serait peine perdue.

Cdt

 

[moietmoi]

Bonjour, pour bien comprendre ce qui vous arrive et votre questionnement: voulez vous nous dire que en fait ce sont les vrais intercalaires que vous avez payé et non pas la base forfaitaire estimé? je ne parle pas du cadencement des intercalaires, mais de la somme globale? et si c est le cas, pouvez vous nous dire si la clause:

les parties sont convenues de trois mois d'intérêts sur la totalité du capital emprunté, soit 350 000 x 4.0 % / 12 x 3 = 3 500 €

est dans le paragraphe du calcul du TEG, ou bien est un paragraphe de la définition du crédit lui même?

 

[krups]

bonjour,

merci pour la réponse. Il ne s'agit pas pour moi de la mettre en cause mais de comprendre. En effet le prêteur, toujours au niveau des garanties, m'indique un montant estimé des frais de garantie mais ne les intègre pas au TEG car il ne sont pas suffisamment estimés.

Concernant les intérêts intercalaires, il aurait suffit de prendre le calendrier des appels de fonds pour approcher au mieux les intérêts intercalaires. Je viens de les recalculer rétroactivement et la différence entre le coût prévisionnel (en fonction des dates prévues de déblocage des fonds) et le coût réel tel que facturés par le prêteur est de l'ordre de quelques centaines d'euros.

Concernant les frais d'actes / garanties, la différence entre le coût estimé par le prêteur et le coût réel est de quelques dizaines d'euros.

Pourquoi deux solutions différentes dans une même offre de prêt ?...

Merci bien.

 

[krups]

Oui effectivement j'ai payé les intérêts en fonction des montants réellement débloqués. Ce qui n'a rien à voir avec ce montant estimé.

Le montant forfaitaire a servi :

- à établir un échéancier joint à l'offre de prêt : le montant amortissable en début de la période 1 étant égal au montant total emprunté majoré de ces intérêts forfaitaires, soit 350 000 + 3500 = 353 500. Quand le prêt a été consolidé, après la livraison de l'appartement, j'ai reçu un nouvel échéancier indiquant le bon moment et la bonne échéance.

- à calculer le TEG

Merci bien.

 

[moietmoi]

bonjour, tout en étant parfaitement d'accord avec Aristide, j'avoue que je suis surpris par

Je viens de les recalculer rétroactivement et la différence entre le coût prévisionnel (en fonction des dates prévues de déblocage des fonds) et le coût réel tel que facturés par le prêteur est de l'ordre de quelques centaines d'euros.

qui me parait un peu contradictoire avec

Oui effectivement j'ai payé les intérêts en fonction des montants réellement débloqués. Ce qui n'a rien à voir avec ce montant estimé

si le "rien à voir" est quelques centaines d 'euros.. c'est la marge d'incertitude dont parle Aristide...

Par ailleurs je suis étonné d'une estimation par la banque des intercalaires à 3 mois sur un délai de 2 ans...
j'ai bien compris à quoi cette estimation a servi, ; mais à quoi était elle destinée dans l'acte signé? paragraphe lié au calcul du TEG ou paragraphe affirmant que les intérêts sont forfaitisés a 3500? sans aucun rajout possible? ce ne serait pas du tout pareil

concernant les garanties bancaires, au moment de l'édition de l'offre le choix hypothèque ou caution était peut etre inconnu du rédacteur. c'est une clause classique

par ailleurs vous nous dites que vous n avez bénéficiez d'aucun différé ni anticipation, la première mensualité pleine(capital et intérêt) ayant commencé dès la signature de l'acte? et non pas a la livraison?

 

[krups]

Non ce n'est pas contradictoire. Il y a un montant forfaitaire d'intérêts intégré à l'offre de prêt, il y a le montant théorique qui aurait été calculable en fonction du calendrier de déblocage des fonds et enfin il y a le montant réel que j'ai payé.

Ces intérêts intercalaires étaient dus au titre de la période d'utilisation et ont été capitalisés pour arriver à un montant consolidé qui a donné lieu à la phase amortissable. Il n'y a pas eu de différé.

Concernant les garanties, au moment de l'offre de prêt, le prêteur savait qu'il s'agissait une hypothèque et il a parfaitement estimé le coût (puisque la différence avec le coût réel est de 77 €.

 

[moietmoi]

Non ce n'est pas contradictoire. Il y a un montant forfaitaire d'intérêts intégré à l'offre de prêt, il y a le montant théorique qui aurait été calculable en fonction du calendrier de déblocage des fonds et enfin il y a le montant réel que j'ai payé.

je suis désolé d'insister, tout me parait cohérent sauf si l'expression "accord commun" sur 3500 euros fait partie du corps du contrat de prêt; si nulle part il est indiqué que les intérets rééls seront calculés en fonction des appel de fonds, ils n'avaient pas a être recalculés,
sauf si cette mention est spécifique au paragraphe du calcul du TEG; un contrat est un contrat;