Taux variable à la BPE

[ZRR_pigeon]

On ne vous offre pas le capital restant du vu que vous le remboursez à la fin de la durée initiale du pret.
Je ne vois pas en quoi c'est plus cher qu'un pret variable où les mensualités augmentent. Le pret est capé 1.50%, la differente c'est comment est impacté la hausse des taux mais le cout final est le même.
Je peux vous assurer que 48 mois d'allongement c'est suffisant pour recuperer les 1.50% d'augmentation.

Cordialement

Je vous laisse le benefice du doute sur l'allongement qui couvre l'excedent d'interets.

Par contre je suis a 100% persuade que ce montage est plus cher qu'un variable a mensualite variable. pour la simple raison que les interets au mois N sont calcules sur le capital restant du au mois N-1. Ce capital est plus eleve que prevu du fait du plafonnement de la mensualite. Donc les interets a payer sont plus eleves. Effet boule de neige.

Imaginons que le depassement se fasse au mois N, et que la mensualite veritable aurait ete 100 euros plus forte que le plafonnement prevu. et ce de maniere constante jusqu'a la fin du pret (pour simplifier les calculs).

Ces 100 euros seront reportes a la fin (sauf si baisse de taux qui *rattrappe* et compense le processus).
Donc aux interets prevus au depart s'ajoute les interets de :
1/ 100 euros empruntes du mois N jusqu'a la fin du pret
2/ 100 euros empruntes du mois N+1 jusqu'a la fin du pret
3/ 100 euros empruntes du mois N+2 jusqu'a la fin du pret
etc....

On voit bien suivant quel est ce N (debut du pret ou fin du pret), l'impact plus ou moins fort.

A voir deux choses sur cette simplification, elle est optimiste car elle neglige l'effet boule de neige qui fera que ce sera pas 100 euros a chaque ligne mais 100, 103, 106, 110, 115 etc...(ce sont des exemples, Excel pourrait vous calculer tout ca).

pour moi c'est un faux capé.

 

[sven]

Si le taux augmente on augmente justement la durée pour "compenser".
...Il "manque" donc 100 d'amortissement qui ne va pas être rajouté à votre mensualité mais qui va être remboursé à la fin du prêt.
Ce n'est pas la réalité à 100% (c'est un peu plus compliqué) mais ça s'en rapproche.

On ne vous offre pas le capital restant du vu que vous le remboursez à la fin de la durée initiale du pret.
Je ne vois pas en quoi c'est plus cher qu'un pret variable où les mensualités augmentent. Le pret est capé 1.50%, la differente c'est comment est impacté la hausse des taux mais le cout final est le même.
Je peux vous assurer que 48 mois d'allongement c'est suffisant pour recuperer les 1.50% d'augmentation.

Cega est vraiment plus fort que toi. Mais pour qui marchez-vous donc ?

Le capital non remboursé est donc bien à payer par le client en fin de prêt et j'ai montré plus haut par un calcul simple que le cas concret d'himalaya montrait que le capital ne pouvait justement pas être remboursé avec un capé 1,5%.

Il y a une embrouille évidente. Le client est-il informé de ce fonctionnement risqué pour le remboursement de la dette? Fait-il un choix en connaissance de cause?
Pourquoi parler de taux capé alors que dans le cas présent la possibilité d'absence de remboursement de tout le capital reporte le risque sur le client et non sur la banque (prêt non capé par définition)?

...Par contre je suis a 100% persuade que ce montage est plus cher qu'un variable a mensualite variable. pour la simple raison que les interets au mois N sont calcules sur le capital restant du au mois N-1. Ce capital est plus eleve que prevu du fait du plafonnement de la mensualite. Donc les interets a payer sont plus eleves. Effet boule de neige...

Bien sûr, ce n'est pas dur à démontrer.
Cega semble dire que les intérêts payés sont les mêmes quoi qu'il arrive mais que le capital non remboursé en fin de prêt augmente.

Super, mais le but n'est-il pas de rembourser la dette?

S'il faut refaire un prêt au final pour la dette restante je ne vois pas où est le gain!

 

[sven]

Voici ce qu'on peut lire sur le site de la BPE, je comprends qu'il y existe deux versions au BPE Référence: capé et non capé.

Encore faut-il réussir à comprendre la subtilité! :

-"Vos mensualités sont inchangées pendant toute la durée du prêt avec BPE Référence 1 Capé"
- "Avec BPE Référence 1 non capé, en cas de hausse modérée des taux, vous ne subissez pas d'augmentation de mensualité."


Prêt à taux variable
BPE Référence : le prêt à taux variable de la BPE BPE Référence est un prêt à taux variable qui vous permet d'optimiser votre plan de financement : vous réalisez des économies en période de baisse des taux, et vous bénéficiez de protection en période de hausse des taux.

Avec BPE Référence, vous bénéficiez de 7 avantages :

* Vous économisez sur le coût total du crédit avec un taux de crédit performant. Il est en effet plus intéressant de bénéficier d'un taux plus faible au début d'un crédit, car c'est à cette période que vous remboursez le plus d'intérêts.

* Vos mensualités sont inchangées pendant toute la durée du prêt avec BPE Référence 1 Capé. En cas de baisse des taux, la durée de votre crédit diminue, en cas de hausse des taux, la durée du crédit s'allonge avec une limite de 2 ans maximum de rallongement de durée (pour une durée initiale de crédit de 15 ans). Le rallongement maximum pour un crédit de 20 ans est de 4 ans (Edifice Capé 1, avec ou sans franchise). Votre budget est ainsi totalement maitrisé quelles que soient les variations de taux et ceci pendant toute la durée du prêt.

* Vous connaissez de plus dès le départ le taux plafond de BPE Référence 1 Capé. La hausse de taux maximale est limitée à 1,5% quelles que soient les évolutions de marché. En cas de baisse des taux, vous bénéficiez non pas d'une baisse maximale de 1,5% mais de l'intégralité de la baisse de l'indice de référence. Il n'y a en effet pas de limitation en cas de baisse des taux.

* Avec BPE Référence 1 non capé, en cas de hausse modérée des taux, vous ne subissez pas d'augmentation de mensualité. Seule la durée est allongée (toujours dans une limite maximale de 2 ans). En cas de hausse forte des taux, l'augmentation annuelle de mensualité est plafonnée à 5 % au maximum. Vous bénéficiez ainsi d'un mécanisme de plafonnement pour investir en toute sérennité.

* Vous gardez la possibilité de passer à un taux fixe à tout moment pendant la durée de vie du crédit.

* Dans le cadre de l'achat d'un logement neuf en Vente en Etat Futur d'Achèvement (VEFA), nous vous proposons la solution de crédit Edifice 1 (capé ou non capé) qui vous permet de bénéficier d'une franchise totale (vous ne payez ni intérêts ni capital) ou partielle (vous ne payez que les intérêts) de 4 à 24 mois.

* Dans la cadre d’un prêt relais, vous avez l’opportunité de solder par anticipation jusqu’à 30% de votre crédit au moment de la revente de votre bien et ceci sans frais.

 

[himalaya75]

Merci Sven.
Avec BPE Référence 1 Capé je comprends que les mensualités restent les mêmes et la durée peut être allongée de 2 ans (durée de crédit de 15 ans) ou 4 ans (durée de 20 ans) au maximum.
Donc le coût total de crédit maximum est de 23 ou 24 années au taux initial + 1,5%.

Avec un Euribor 3 mois à 0,74% et 1 marge de la banque de 1,95 cela fait un taux max de 2,69+1,5 = 4,19 % sur 24 ans, à comparer à 4,1% sur 25 ans ou 3,9 sur 20 ans...

 

[himalaya75]

Cela me paraît assez raisonnable...

 

[sven]

C'est raisonnable, si votre objectif en faisant un prêt n'est pas de rembourser votre dette.

Cega qui a l'air de savoir ce qui se cache derrière la brochure attrayante, vous le dit:
"On ne vous offre pas le capital restant du vu que vous le remboursez à la fin de la durée initiale du pret."

L'astuce est là. Elle est liée à la part de capital et d'intérêt pour chaque échéance, donc au capital qui vous restera à payer à la fin du prêt.

 

[himalaya75]

Sven, je comprends que c'est plus cher si je décale la durée plutôt que d'augmenter les mensualités quand les taux augmentent, mais
j'ai "l'impression" que c'est quand même moins cher qu'un prêt sur 25 ans...
N'est-ce pas un compromis pour emprunter entre 20 et 25 ans ? Mais peut-être que je me trompe ?

 

[Mettero]

C'est raisonnable, si votre objectif en faisant un prêt n'est pas de rembourser votre dette.

Cega qui a l'air de savoir ce qui se cache derrière la brochure attrayante, vous le dit:
"On ne vous offre pas le capital restant du vu que vous le remboursez à la fin de la durée initiale du pret."

L'astuce est là. Elle est liée à la part de capital et d'intérêt pour chaque échéance, donc au capital qui vous restera à payer à la fin du prêt.

Je vois pas comment c'est possible puisque c'est marqué noir sur blanc :
"Vos mensualités sont inchangées pendant toute la durée du prêt avec BPE Référence 1 Capé."

 

[sven]

Pourquoi ça ne colle pas?
Je l'ai écrit plus haut, faites la simulation et vous verrez:

Avec un taux de 2,85 la première année puis 4,35% sur 23 ans à 1585,28 €/mois, il vous restera 6533 € de capital en fin de prêt.

Donc comment savoir si c'est moins cher? il faudrait comparer avec un autre prêt où le capital n'est pas remboursé: difficile à trouver.

Enfin si j'en connais un, le mien!
je vous raconte, après tout il est déjà sur la place publique:
177 000 € sur 20 ans à 3,1% capé 1,5%. Echéance 990 € HA.
La hausse des taux devaient se répercuter seulement sur la durée (20% soit 4 ans de plus au max). Le directeur d'agence est le courtier m'ont certifié que 4 ans correspondaient à 1,5% de plus.
Je vous passe les détails sur le prêt qui a arrêté subitement d'être capé comme pour 150 000 autres clients, avant de redevenir capé (enfin moi oui, mais pas les autres).

La partie intéressante: La banque a été obligée d'augmenter la mensu car la totalité du capital n'aurait pas été remboursé en fin de prêt. C'est pas de la science-fiction! Et c'est pareil pour les nombreuses personnes avec le même prêt pour qui j'ai fait des simul.
En fait il fallait plutôt 25 ans pour moi mais ça dépend évidemment des données de chaque prêt.

Ne croyez pas un banquier sur parole, FAITES LES CALCULS.


Surtout ce que le calcul plus haut montre, c'est qu'il y a anguille sous roche. Si le capital restant en fin de prêt est à la charge du client c'est que le prêt n'est pas réellement sécurisé.

En même temps si le capital restant est à la charge de la banque, c'est sécurisé, oui mais uniquement si vous allez au bout du prêt! ben oui le faible remboursement de capital, en cas de hausse des taux, se ferait tristement connaître quand vous rembourserez par anticipation.
N'oubliez pas que les banques calculent les bénéfices que les prêts apporteront (hé oui si ça rapporte pas ils le propose pas) en sachant que ces prêts sont remboursés en moyenne en 7 ans.

La question à se poser quand un prêt semble attractif c'est: comment le banquier va-t-il se faire son beurre!

 

[Mettero]

Donc ça peut être intéressant voire très intéressant dans 3 conditions :
- on prend un taux variable
- on rembourse dans un an par anticipation (dans le cas d'une souscription d'un nouveau prêt)
- on négocie l'absence de frais de rbt anticipé

Je prends mon exemple de crédit à 4,85 TEG il me reste 134500 euros. Je passe en prêt variable sur 10 ans, donc à moins de 3 %, en prêt capé, et dans 1 an je rembourse par anticipation et souscrit un nouveau prêt à taux fixe d'un montant plus important... Là ça peut le faire.